Решения районных судов

Решение от 24.11.2009 №А79-10417/2009. По делу А79-10417/2009. Чувашская Республика.

Решение

г. Чебоксары

Дело № А79-10417/2009

24 ноября 2009 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.11.2009.

Полный текст решения изготовлен 24.11.2009.

Арбитражный суд в составе:

судьи Ростовой *.*. ,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Владимировым *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску



общества с ограниченной ответственностью “Утро“, Чувашская Республика, г. Чебоксары,

к обществу с ограниченной ответственностью “Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы“, Чувашская Республика, г.Чебоксары,

Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом, Чувашская Республика, г. Чебоксары,

о признании недействительным отчета по определению рыночной стоимости муниципального имущества, признании величины рыночной стоимости недостоверной и обязании совершить сделку,

при участии:

от истца: Яковлева *.*. (по доверенности от 14.05.2007),

от ответчиков: от ЧГКИ – Васильевой *.*. (по доверенности от 11.01.2009), от центра экспертизы – Кудряшова *.*. , директора (Решение №10 от 16.05.2007),

Данилова *.*. (по доверенности от 08.10.2009),

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью “Утро“ (далее истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы“, Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о признании недействительным отчета об оценке №О-0473/2009 по определению рыночной стоимости муниципального имущества без учета НДС – комнаты №4, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, 7, выполненного ООО “Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы“, а величины рыночной стоимости объекта оценки недостоверной; об обязании Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом заключить с ООО «Утро» договор купли-продажи нежилого помещения – комнаты №4, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, 7, по рыночной стоимости – 1445000 руб.



Исковые требования мотивированы следующим. В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ (далее - Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“).

Во исполнение указанной нормы Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом направил истцу для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговыми обязательствами, для приобретения в собственность ООО “Утро“ нежилой комнаты №4 общей площадью 55,7 кв.м., расположенной на первом гаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А), находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул.Гагарина, 7, в соответствии с п. 1.3 которого определена стоимость нежилого помещения в сумме 2093220 руб. без НДС.

Данная сумма указана на основании отчета №0-0473/2009 по определению рыночной стоимости муниципального имущества без учета НДС - комнаты №4, расположенной на .рвом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г.Чебоксары, ул.Гагарина, 7, по состоянию на 16.04.2009, подготовленном ООО “Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы“.

После получения копии указанного отчета истцом была проведена его экспертиза и получено Заключение по полевой экспертизе отчета об оценке №0-0473/2009 по определению рыночной стоимости муниципального имущества без учета НДС - комнаты №4. расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г.Чебоксары, ул.Гагарина, 7, подготовленное Общественной организацией “Чувашское республиканское отделение Общероссийской общественной организации “Российское общество оценщиков“ (ЧРО РОО).

В соответствии с указанным заключением установлено, что отчет об оценке №0-0473/2009 по определению рыночной стоимости муниципального имущества без учета НДС - комнаты №4, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г.Чебоксары, ул.Гагарина, 7, выполненный ООО “Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы“ следует признать:

не соответствующим требованиям Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ;

не соответствующим Федеральным Стандартам Оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254, №255, №256;

не соответствующим Своду Стандартов оценки саморегулируемой организации Общероссийской общественной организации “Российское общество оценщиков“ (ССО РОО 2005).

Сделан также вывод, что итоговая величина рыночной стоимости без учета НДС в сумме 2093220 руб. по состоянию на 16.04.2009 г. объекта оценки - муниципального имущества без учета НДС - комнаты №4, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г.Чебоксары, ул.Гагарина, 7, является недостоверной (завышенной) и не может быть рекомендована для целей совершения сделки. Определена рыночная стоимость указанного объекта в сумме 1445000 руб.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ от 29.07.1998 №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны ершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Сообщил, что договор купли-продажи помещения между истцом и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом заключен, переход права собственности на помещение к истцу состоялся.

Представитель ответчика ООО “Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы“ иск не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Представитель ответчика Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом иск не признал, суду пояснил, что между ними и истцом был заключен договор купли-продажи, в котором указана цена в соответствии с оспариваемым отчетом; переход права собственности на помещение к истцу зарегистрирован.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд Установилследующее.

23.07.2009 Администрацией города Чебоксары принято распоряжение №2593-р “Об условиях приватизации нежилого помещения“, согласно которому обществу с ограниченной ответственностью “Утро“ предоставлено преимущественное право приобретения нежилой комнаты №4, общей площадью 55,7 кв.м, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А), находящегося по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, 7 (объект приватизации).

Пунктом 2.2 распоряжения установлена стоимость (цена продажи) объекта приватизации в размере 2093220 руб. без учета НДС.

Указанная цена продажи определена на основании отчета от 18.05.2009 №О-0473/2009 по определению рыночной стоимости муниципального имущества, подготовленного ООО “Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы“.

Письмом от 04.08.2009 №039-5097 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обществу с ограниченной ответственностью “Утро“ предложено в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ и на основании распоряжения администрации г. Чебоксары от 2307.2009 №2593-р заключить договор купли-продажи арендуемой ООО “Утро“ нежилой комнаты №4 общей площадью 55,7 кв.м по адресу: г. Чебоксары, ул.Гагарина, 7.

К письму от 04.08.2009 №039-5097 были приложены копия распоряжения администрации г. Чебоксары от 23.07.2009 №2593-р, проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

Истец подписал представленный договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, без разногласий.

Посчитав свои права нарушенными, истец обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы“, Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о признании недействительным отчета об оценке №О-0473/2009 по определению рыночной стоимости муниципального имущества без учета НДС – комнаты №4, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г.Чебоксары, ул. Гагарина, 7, а величины рыночной стоимости объекта оценки недостоверной; об обязании Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом заключить с ООО «Утро» договор купли-продажи нежилого помещения – комнаты №4, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, 7, по рыночной стоимости – 1445000 руб. Истец полагает, что ответчиком неверно определена рыночная стоимость объекта недвижимости, в доказательство чего представил Заключение по полевой экспертизе отчета об оценке №0-0473/2009 по определению рыночной стоимости муниципального имущества без учета НДС - комнаты №4. расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г.Чебоксары, ул.Гагарина, 7, подготовленное Общественной организацией “Чувашское республиканское отделение Общероссийской общественной организации “Российское общество оценщиков“.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации“ (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из материалов дела следует, что оценщик для определения величины рыночной стоимости нежилого помещения привлечен во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом “О приватизации государственного и муниципального имущества“, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (часть 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Анализ указанных норм закона, позволяет сделать вывод о том, что для сторон сделки, муниципального органа согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ являются обязательными как привлечение оценщика для определения величины рыночной стоимости объекта оценки, так и величина стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком.

Соответственно, достоверность величины рыночной стоимости в рассматриваемом случае может быть оспорена лишь до момента издания государственным органом акта об условиях приватизации арендуемого истцом помещения.

Судом установлено, что такой акт был принят уполномоченным органом в установленном порядке (распоряжения администрации г.Чебоксары от 23.07.2009 №2593-р).

Кроме того, из материалов дела и пояснений сторон следует, что договор купли-продажи арендуемого имущества сторонами заключен и исполнен, переход права собственности на нежилое помещение состоялся.

Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу пункта 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, проект договора купли-продажи арендуемого имущества был направлен Чебоксарским городским комитетом истцу, который в свою очередь подписал его без разногласий.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец и ответчик – Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом, достигли согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи арендуемого имущества.

С учетом изложенного, возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска истцом утрачена.

Абзац 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком“ предусматривает, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Требование истца об обязании Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом заключить с ООО “Утро“ договор купли-продажи нежилого помещения – комнаты №4, расположенной на первом этаже жилого пятиэтажного кирпичного дома (лит.А) по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, 7, по рыночной стоимости – 1445000 руб., удовлетворению не подлежит, поскольку в настоящее время право собственности муниципального образования г. Чебоксары – столицы Чувашской Республики, на указываемый истцом объект недвижимости прекращено путем продажи его истцу.

Таким образом, основания для удовлетворения заявленных истцом в рамках настоящего дела требований отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины суд по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на истца.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке Решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Судья *.*. Ростова