Решения районных судов

Постановление апелляции от 2011-04-13 №А76-11341/2010. По делу А76-11341/2010. Российская Федерация.

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Постановление

№ 18АП-2764/2011

г. Челябинск

13 апреля 2011 г.

Дело № А76-11341/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» на Решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2011 по делу № А76-11341/2010 (судья Скобелкин А.П.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Мясоперерабатывающая компания «Красная крепость» - Соломатин В.В. (директор),

общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» - Полуночев Н.А. (директор).



Общество с ограниченной ответственностью «Мясоперерабатывающая компания «Красная крепость» (далее – ООО «МПК «Красная крепость», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» (далее – ООО «Эксперт-оценка», ответчик) с требованиями:

признать отчет № 0025-Н/10 по определению рыночной стоимости нежилого помещения № 1 по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, ул.Суворова, д.133, корпус № 2, не соответствующим требованиям Федерального стандарта оценки.

признать результаты оценки по определению рыночной стоимости нежилого помещения № 1 по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, ул.Суворова, д.133, корпус № 2, содержащиеся в отчете № 0025-Н/10 от 29.03.2010, недействительными.

Определением суда от 19.07.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Магнитогорска (далее – Администрация) и Гусева Татьяна (т. 2 л.д.38-40).

Решением суда от 08.02.2011 (резолютивная часть от 07.02.2011) исковые требования удовлетворены, отчет от 29.03.2010 № 0025-Н/10 по определению рыночной стоимости нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, ул.Суворова, д.133, корпус № 2, признан недостоверным (т. 4 л.д. 84-99).

В апелляционной жалобе ООО «Эксперт-оценка» (далее также – податель апелляционной жалобы) просит Решение суда первой инстанции отменить полностью, исковые требования оставить без удовлетворения.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что оспариваемый отчёт соответствует пунктам 3, 14, 18 Федеральных стандартов оценки, поскольку оценщик сравнил объект оценки с объектами-аналогами по элементам сравнения согласно стандартов НП СРО АРМО и к ценам предложения по объектам-аналогам внёс понижающие корректировки в размере 30% (рекомендуемый стандартами НП СРО АРМО максимум корректировок).

Оценщиком выбраны объекты-аналоги в районе расположения объекта оценки (Правобережный район города Магнитогорска), и поскольку на дату оценки в данном районе не предлагалось не менее трёх объектов-аналогов на цокольном этаже, то оценщик принял Решение принять в качестве сравнения помещения, расположенные на первых этажах, применив к ним понижающий коэффициент.

Суд не указал, какие пункты Федеральных стандартов оценки нарушены ответчиком при выполнении оценки объекта недвижимости.

Ссылается также на то, что результаты проведённой по делу судебной экспертизы не могут быть приняты во внимание, так как судебная экспертиза проведена с нарушением закона, судом неправомерно назначена повторная судебная экспертиза, так как истец против её проведения возражал, ответчик о назначении экспертизы не ходатайствовал, ввиду чего на ответчика неправомерно были возложены судебные расходы на проведение повторной экспертизы, что противоречит ч. 1 ст. 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО «МПК «Красная крепость» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило Решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Также истец в отзыве пояснил, что ответчиком для проведения оценки избраны неверные объекты-аналоги, что повлияло на стоимость оцениваемого объекта. То обстоятельство, что в материалах дела отсутствуют акты затопления, не означает, что затоплений не было, поскольку цокольное помещение магазина, являющееся объектом оценки, систематически затапливается канализацией, что также влияет на его коммерческую привлекательность. Истец ссылается на самостоятельно проведённый анализ стоимости квадратного метра объектов приватизированной муниципальной недвижимости, из чего следует, что средняя стоимость квадратного метра по г. Магнитогорску составляет 18 563 рублей, а не 48 500 рублей, как Определилответчик.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц третьих лиц.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.



Представитель истца дополнительно пояснил, что после вынесения решения суда первой инстанции Администрацией г. Магнитогорска принято Постановление № 3318-п от 29.03.2011 о приватизации спорного объекта недвижимости по цене 1 588 000 рублей и заключен договор купли-продажи.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором муниципального имущества, находящегося по адресу: г.Магнитогорск, ул.Суворова, д.133, корпус № 2.

Постановлением Администрации города Магнитогорска от 29.04.2010 № 4287-П принято Решение продать обществу «МПК «Красная крепость», имеющему преимущественное право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, муниципальное имущество: нежилое помещение № 1, общей площадью 97,6 кв.м., расположенное по адресу: г.Магнитогорск, ул.Суворова, д.133, корпус № 2 (т.1 л.д.108).

Указанным Постановлением также установлена цена продажи муниципального имущества – 2 800 000 руб.

Рыночная стоимость имущества определена на основании отчета № 0025-Н/10 по определению рыночной стоимости, выполненным ООО «Эксперт-оценка».

Не согласившись с выводами оценщика об определении рыночной стоимости объекта, ссылаясь на несоответствие отчета требованиям действующего законодательства, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании отчета недостоверным (недействительным).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что отчёт, выполненный ответчиком, не соответствует Федеральным стандартам оценки, что повлекло недействительность результатов определения рыночной стоимости имущества, так как использованная оценщиком информация (аналоги оцениваемого помещения) не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках объекта.

Выводы суда об удовлетворении исковых требований правильны.

Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) указано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно до момента заключения договора.

Исходя из положений ст. 8 Закона об оценочной деятельности, ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемые субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и установив, что в рассматриваемом случае проведение оценки при приватизации имущества, принадлежащего муниципальному образованию, являлось обязательным, спорный отчет об оценке был положен в основу постановления Администрации о приватизации имущества, суд приходит к выводу о наличии у общества права на обращение с рассматриваемым иском (ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4 АПК РФ).

Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ, п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92).

По результатам назначенной судом экспертизы, проведённой экспертами Некоммерческого партнерства «Челябинская коллегия судебных экспертов» Корневой О.Н. и Смолиным П.А., установлено, что отчёт № 0025-н/10 по определению рыночной стоимости помещения не соответствует законодательству об оценочной деятельности и требованиям стандартов оценки. Рыночная стоимость помещения № 1 площадью 97,6 кв.м. по состоянию на 29.03.2010 определена экспертами в размере 1 944 000 руб. без учёта НДС (т. 2 л.д. 77).

При этом экспертами, в частности, установлен неверный подбор объектов-аналогов исследуемого помещения (пункт 3 заключительного этапа исследования, т. 2 л.д. 75).

Ссылки ответчика на то, что данные результаты проведённой по делу судебной экспертизы не могут быть приняты во внимание и не являются доказательством по делу, поскольку получены с нарушением процессуального закона, подлежат отклонению в силу следующего.

Из материалов дела следует, что в экспертном заключении отсутствует подпись эксперта Корневой О.Н. в подписке о предупреждении е ответственности (т. 1 л.д. 52).

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний.

Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта экспертов должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федераци ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По смыслу цитированных норм для целей оценки заключения эксперта как надлежащего доказательства правовое значение имеет факт наличия в материалах дела документа, свидетельствующего о предупреждении эксперт ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что эксперт Корнева О.Н. была допрошена судом в судебном заседании (т. 4 л.д. 40) и дала подписку о предупреждении е ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т. 4 л.д. 38).

При этом в процессе допроса эксперта судом не установлено наличие в заключении, выполненном, в том числе и экспертом Корневой О.Н., недостоверных сведений, либо противоречия сведений, полученных в результате допроса Корневой О.Н. в судебном заседании и в результатах проведённой по делу судебной экспертизы.

Апелляционная коллегия при этом также учитывает, что ответчиком в обоснование своих возражений относительно заключения экспертов Корневой О.Н. и Смолина П.А. не представлено доказательств несоответствия отчёта эксперта Федеральному закону № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, не опровергнуты содержащиеся в отчёте сведения.

Таким образом, оснований для критической оценки заключения эксперта от 19.07.2010, у суда не имеется.

Кроме того, согласно ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу указанного, ссылки апеллянта на то, что заключение экспертов Корневой О.Н. и Смолина П.А. не подлежит оценке как доказательство, отклоняются, поскольку указанный документ подлежит оценке судом в порядке ст.ст. 71, 75 АПК РФ в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами.

В силу данного обстоятельства подлежат отклонению ссылки подателя апелляционной жалобы на то, что эксперты Корнева О.Н. и Смолин П.А. не состоят в экспертном совете, полномочным проводить экспертизу отчёта об оценке.

При оценке отчета № 0025-Н/10 по определению рыночной стоимости нежилого помещения № 1 по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, ул.Суворова, д.133, корпус № 2, по правилам ст. 71 АПК РФ, суд принимает во внимание следующее.

Достоверность определённой ответчиком величины рыночной стоимости выкупаемого истцом помещения опровергается представленным истцом отчётом № ОЦ/А-10-06 об оценке магазина от 30.04.2010, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Надежность», согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 1 455 00 руб. (т. 1 л.д. 69).

При этом представленная ответчиком в суд апелляционной инстанции выкопировка из Интернет-сайта компании «Рио-люкс» с информацией о средней цене квадратного метра на коммерческую недвижимости в г Магнитогорске не может быть признана судом допустимым доказательством (ст. 67 АПК РФ), поскольку указанный показатель определён без учёта методов и критериев, указанных в Федеральных стандартах оценки и Федеральном законе № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (сравнительный метод, доходный метод, затратный метод).

Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал, что ответчиком осуществлён некорректный выбор объектов-аналогов оцениваемого помещения, что объективно повлияло на определение цены выкупаемого истцом помещения, поскольку не позволило учесть характеристики оцениваемого помещения.

Пунктом 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к отчету об оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного метода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 14 ФСО № 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как следует из отчета № 0025-Н/10, оценщиком анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчёте названы: квартира площадью 54 кв.м. по адресу: ул. Советская, 123, которая была переведена в нежилое; действующий магазин площадью 45 кв.м. по адресу: ул. Правды, 72; ресторан общей площадью 171 кв.м. по адресу: ул. Суворова, 122; часть торгового центра площадью 250 кв.м. по адресу: ул. К. Маркса, 168 (т. 1 л.д. 43).

Апелляционная коллегия полагает, что в нарушение пункта 14 ФСО № 1 ответчиком неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж, что влияет на величину рыночной цены оцениваемого объекта.

Согласно п. 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Вместе с тем, экспертом в оспариваемом отчёте использованы данные об объектах, которые существенно отличаются по площади, местоположению, наличию парковки, отдельного входа, назначением помещений.

Так, объект оценки расположен в жилом районе Правобережного района г.Магнитогорска, с тупиковым подъездом. Этаж – цокольный.

Однако, объекты-аналоги расположены на первых этажах зданий, имеют сквозные подъездные пути, что обуславливает повышенную по сравнению с объектом оценки проходимость.

Кроме того, оценщиком избраны иные по коммерческому использованию объекты недвижимости-аналоги.

Так, в помещении по адресу: ул. Суворова, 122, расположен ресторан, что предполагает не только иное коммерческое назначение помещения, но и определяет покупную цену помещения с учётом продажи сформированного бизнеса (продажа предприятия, ст. 552 ГК РФ).

Помещение по адресу: ул. К. Маркса, 168 является торговым центром, имеющим иные, чем у объекта оценки, подъездные пути, и кроме того, повышенный поток посетителей, поскольку представляет собой разнонаправленную торговую сеть, а не эксплуатацию помещения исключительно для целей продуктового магазина, как помещение истца.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в качестве показателя для сравнения оценщиком использовано только территориальное расположение объекта (правобережный район г. Магнитогорска), без оценки экономических, материальных, технических и других характеристик, определяющих стоимость оцениваемого помещения и объектов-аналогов.

К аналогичным выводам пришли эксперты при проведении назначенной по делу судебной экспертизы.

То обстоятельство, что объекты-аналоги, как и объект оценки, являются объектами коммерческой недвижимости, на что ссылается апеллянт, не может быть принято во внимание, поскольку, по смыслу федеральных стандартов оценки, определение цены оценки должно быть обосновано на дифференцированных показателях аналогичных объектов недвижимости (цель использования, площадь, местоположение и другие характеристики), тогда как отнесение указанных объектов к коммерческой недвижимости означает их использование в предпринимательской деятельности безотносительно дифференцированных элементов, используемых при применении сравнительного метода оценки.

С учётом изложенного, подлежит отклонению ссылка апеллянта на п. 6 Федеральных стандартов оценки, так как наиболее вероятная цена определяется на основании сравнительного подхода с учётом вышеуказанных сравнительных показателей.

Ссылки ответчика на применение при определении рыночной стоимости объекта оценки понижающих коэффициентов в связи с выборов нетождественных объектов-аналогов подлежат отклонению, поскольку применение понижающего процента корректировки = 30% нормативно не обосновано ответчиком, и размер данного коэффициента, как следует из пояснений ответчика в судебном заседании, основан на стандарте, принятом саморегулируемой организацией оценщиков, в которой состоит ответчик.

Таким образом, отчёт об оценке, выполненный ответчиком, не соответствует пунктам 14 и 19 Федеральных стандартов оценки № 1.

При этом суд апелляционной инстанции соглашается с доводом апелляционной жалобы о неподтверждении материалами дела сведений о периодическом затоплении оцениваемого помещения водой и фекалиями при аварийных ситуациях. Вместе с тем данное обстоятельство не повлияло на выводы суда первой инстанции по существу спора.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Довод апелляционной жалобы о допущенном судом первой инстанции нарушеним норм процессуального права, поскольку судом неправомерно назначена повторная судебная экспертиза, и неправомерно возложены на ответчика расходы на её проведение, не принимается судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции, поскольку из материалов дела усматривается, что повторная экспертиза не была проведена, и на ответчика по правилам ст. 110 АПК РФ возложены судебные расходы только по проведению экспертизы экспертами Корневой О.Н. и Смолиным П.А.

Ссылки апеллянта на неправомерное возложение расходов по первоначальной экспертизе, поскольку заключение экспертов Корневой О.Н. и Смолина П.А. выполнено некачественно, отклоняются в силу того, что основаны на неверном толковании ст. 106, 110 АПК РФ.

С учётом изложенного, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

Постановил:

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2011 по делу № А76-11341/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья Г.Н.Богдановская

Судьи: И.Ю.Соколова

Л.В.Пивоварова