Решения районных судов

О признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и свидетельства государтсвенной регистрации права. Решение от 20 января 2011 года № . Ульяновская область.

Заволжский районный суд города Ульяновска в составе

председательствующего судьи *.*. Миллер

с участием адвоката *.*. Капкаевой

при секретаре *.*. Якушевой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по и Ф.И.О. к Ф.И.О. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,

Установил:

Абрамов *.*. обратился в суд с иском к Шавкунову *.*. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и свидетельства о государственной регистрации права, указав следующее.

Матери истца на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ года была передана в собственность трехкомнатная квартира по адресу г.Ульяновск, <адрес> в порядке приватизации, при этом истец от участия в приватизации данного жилого помещения отказался. В настоящее время истец проживает и зарегистрирован в спорной квартире, является инвалидом 3 группы с детства.

ДД.ММ.ГГГГ мать истца Абрамова *.*. выдала доверенност Ф.И.О. на осуществление действий по приватизации и продаже спорной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ Абрамова *.*. умерла, а в ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что собственником квартиры является Шавкунов Андрей Геннадьевич. До дня смерти мать истца была больна, в течение полутора месяцев из дома никуда не выходила, продажей квартиры не занималась, денег за продажу квартиры ни от кого не получала, а квартира была продана Ф.И.О. своему бра Ф.И.О. возможно в период после смерти Абрамовой *.*.

Истец полагает, что данная сделка является недействительной, так как смерть лица является основанием к прекращению действия доверенности, просит суд на основании ст.166, 168 ГК РФ признать договор купли-продажи квартиры по адресу город Ульяновск, <адрес>, заключенный между Ф.И.О. и Ф.И.О. недействительным, признать свидетельство о государственной регистрации права, выданное Шавкунову *.*. недействительным.

Истец Абрамов *.*. в судебном заседании иск поддержал, пояснив, что договор купли-продажи квартиры по адресу город Ульяновск, <адрес> следует признать недействительным, поскольку данная сделка не соответствует закону, так как денежные средства по сделки в сумме 1 000 000 рублей его матери Абрамовой *.*. не передавались, чем затрагиваются его права, как наследника Абрамовой *.*. При этом истец пояснил, что при жизни матери они Решили приватизировать спорную квартиру с тем, чтобы впоследствии ее продать, и купить квартиру меньшей площади, поскольку содержать трехкомнатную квартиру им было сложно. Приватизацией квартиры и ее продажей занимался Шавкунов Ал.Г., с которым его и мать познакомил его друг, и с этой целью мать выдала доверенности на Шавкунова Ал.Г. При жизни матери он не знал о том, что квартира продана, предполагает, что и Абрамова *.*. также об этом не знала. Никаких денег у матери он не видел, а скрыть от него продажу квартиры мать не могла.



Ответчик Шавкунов Ан.Г. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного слушания, о чем в материалах дела имеется расписка. Ранее в судебном заседании ответчик Шавкунов Ан.Г. иск не признал, и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ года он совместно со своим братом Шавкуновым Ал.Г., Абрамовой *.*. , Абрамовым *.*. осматривал квартиру, принадлежавшую матери истца с целью ее покупки, поскольку его устраивала цена в 1 000 000 рублей. Было принято Решение о покупке квартиры, для чего ДД.ММ.ГГГГ года он, Шавкунов Ал.Г., Абрамова *.*. встретились для оформления договора и передачи документов на государственную регистрацию, но выяснилось, что у Абрамовой *.*. утерян паспорт, поэтому было принято Решение, что от имени продавца договор подпишет Шавкунов Ал.Г., у которого имелась генеральная доверенность от Абрамовой *.*. ДД.ММ.ГГГГ года они вновь встретились у отдела регистрации прав на недвижимое имущество на Нижней террасе, где состоялась передача денег – он передал представителю продавца Шавкунову Ал.Г. 1 000 000 рублей, о чем составлена расписка, был подписан договор и документы были переданы на государственную регистрацию. В машине, где были переданы деньги, Шавкунов Ал.Г. передал все деньги по договору Абрамовой *.*. , но расписка между ними в присутствии ответчика не составлялась.

Представитель ответчика Безбородов *.*. (Доверенность от 09.12.2010 л.д.30) в судебном заседании иск не признал, пояснив, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года полностью соответствует требованиям закона, Шавкунов Ал.Г. действовал от имени продавца в пределах полномочий, отраженных в доверенности. При этом, в соответствии с пунктом 3 Договора купли-продажи деньги в сумме 1 000 000 рублей переданы покупателем представителю продавца до подписания договора, а факт того, что денежные средства не передавались покупателем, истец не доказал, тогда как у ответчика имеется расписка о передаче денег. При жизни Абрамова *.*. никаких претензий ни к покупателю, ни к своему доверенному лицу не предъявляла, право собственности на квартиру было зарегистрировано в установленном порядке при жизни Абрамовой *.*.

Третье лицо Шавкунов Ал.Г. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного слушания надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка. Ранее в судебном заседании полагал иск не обоснованным, и пояснил, что семью Абрамовых знает несколько лет, ранее помогал Абрамову *.*. при рассмотрении его иска в Чердаклинском районном суда Ульяновской области, помогал самой Абрамовой *.*. , которая была больна и нуждалась в том, чтобы помочь ей в посещении больниц, приездах из больницы домой, помогал в приватизации квартиры и поиске покупателей на квартиру, а также в поиске квартиры для Абрамовой *.*. и ее сына Абрамова *.*. Договор купли-продажи квартиры был составлен ДД.ММ.ГГГГ, Шавкунов Ан.Г. передал денежные средства в сумме 1 000 000 рублей в машине в присутствии Абрамовой *.*. , но выяснилось, что у Абрамовой *.*. нет паспорта, поэтому договор был переписан, где от имени продавца выступал он по доверенности. Деньги от продажи квартиры были переданы Абрамовой *.*. в день подачи документов на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ, но расписка от нее оформлена не была. Ранее Абрамовой *.*. и ее сыну он предлагал положить денежные средства в банковскую ячейку до момента покупки им квартиры, но Абрамов *.*. был против, ему и Абрамовой *.*. нужны были наличные денежные средства, поскольку оба злоупотребляли спиртными напитками. Сама Абрамова *.*. постоянно не жила в спорной квартире, поскольку периодически проживала у своего сожителя Лёши по <адрес>, куда сам Шавкунов Ал.Г. неоднократно ездил, а с сыном у Абрамовой *.*. были напряженные отношения. После смерти Абрамовой *.*. он предлагал Абрамову *.*. подыскать жилье, но истец стал скрываться.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного слушания надлежащим образом, в отзыве на иск просит рассмотреть дело в отсутствии представителя Управления (л.д.36).

Заслушав мнение участников процесса, показания свидетелей, изучив письменные материалы дела в совокупности, суд полагает в удовлетворении исковых требований отказать по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.



Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

В судебном заседании установлено, что Абрамова *.*. с сыном Абрамовым *.*. была зарегистрирована и проживала по адресу г.Ульяновск, <адрес> (справка ф.8 от ДД.ММ.ГГГГ л.д.46).

ДД.ММ.ГГГГ года Абрамова *.*. выдала нотариально заверенную доверенность н Ф.И.О. со всеми правами по вопросу приватизации квартиры на её имя (л.д.29), и вторую нотариально заверенную доверенность от ДД.ММ.ГГГГ с правом быть ее представителем по вопросам продажи квартиры за цену и на условиях по его усмотрению или поменять на условиях по его усмотрению на любую квартиру на территории города Ульяновска, с правом подписания договора купли-продажи или договора мены, получать причитающиеся деньги и так далее (л.д.44).

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля нотариус Панова *.*. показала, что в соответствии с записями в реестре от ДД.ММ.ГГГГ от имени Абрамовой *.*. было оформлено две доверенности за №№№, на приватизацию квартиры и ее последующую продажу, как делают практически всегда (л.д. л.д.59-64).

В судебном заседании установлено, что на основании Договора № ДД.ММ.ГГГГ года Абрамова *.*. стала единственным собственником трехкомнатной квартиры по адресу г.Ульяновск, улица <адрес> в порядке приватизации, при этом Абрамов *.*. от участия в приватизации отказался, о чем имеется его личная подпись в Договоре (л.д.10). При этом от имени Абрамовой *.*. в Договоре участвовал Шавкунов Ал.Г. Право собственности на квартиру за Абрамовой *.*. было зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права № (л.д.11).

В судебном заседании установлено, что Абрамова *.*. имела онкологическое заболевание и скончалась 27.10.2010, что подтверждено Свидетельством о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).

До момента смерти Абрамова *.*. неоднократно проходила лечение и была госпитализирована в ГУЗ Ульяновский областной «ХОСПИС» с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено Выписными эпикризами пациента Абрамовой *.*. , медицинскими картами стационарного больного (л.д.28, 71-117). В судебном заседании допрошенная в качестве свидетеля лечащий врач-терапевт ГУЗ «Ульяновский областной Хоспис» Бакова *.*. показала, что на ДД.ММ.ГГГГ года Абрамова поступила в лечебное учреждение, была осмотрена врачом, находилась в ясном сознании, состояние здоровья средней тяжести. Все препараты, которые были прописаны Абрамовой *.*. , никак не могли повлиять на ее сознание. ДД.ММ.ГГГГ, находясь в Хосписе, Абрамова *.*. просила ее выписать, поскольку ее сожителя положили в наркологическую больницу, и она беспокоилась за сохранность вещей. ДД.ММ.ГГГГ Абрамова *.*. , также находясь в Хосписе, просила ее выписать, поскольку ей было необходимо завершить дела с квартирой.

Допрошенная в качестве свидетеля участковый лечащий врач Абрамовой *.*. – врач-терапевт МУЗ Городская больница №№ ФИО18 в судебном заседании показала, что с № года наблюдала Абрамову *.*. по поводу онкологического заболевания. Ухудшение здоровья Абрамовой *.*. с № года в связи с тем, что появились метастазы, не повлияло на восприятие действительности больной.

Следовательно, по показаниям свидетелей ФИО19. ДД.ММ.ГГГГ года Абрамова *.*. была в ясном сознании, понимала значение своих действий и могла руководить ими. Показания свидетели в части того, что Абрамова *.*. была совершенно адекватна, несмотря на имеющееся заболевание и прием медицинских препаратов в судебном заседании подтвердил и сам истец Абрамов *.*.

Вместе с тем, к показаниям свидетеля ФИО20 в части того, что Абрамова *.*. ДД.ММ.ГГГГ года находилась в Хосписе и не имела возможности отлучиться из лечебного учреждения, суд относится критически, поскольку истец Абрамов *.*. не отрицал, что, находясь в данном лечебном учреждении, мать приезжала домой, чтобы помыться, для других нужд.

К показаниям свидетеля Валиевой *.*. в части того, что Абрамова *.*. в ДД.ММ.ГГГГ не могла самостоятельно двигаться, суд также относится критически, поскольку они опровергаются показаниями свидетелей ФИО21 которые показали в судебном заседании, что Абрамова *.*. ДД.ММ.ГГГГ приезжала самостоятельно в гости, ездила по своим делам, к сожителю, жила со своим сожителем, приезжала домой.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между Ф.И.О. действовавшим от Продавц Ф.И.О. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ с одной стороны, и Ф.И.О. – Покупателем, был заключен Договор купли-продажи квартиры по адресу город Ульяновск, <адрес>.

В соответствии со статьей 550 договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести Решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По условиям Договора трехкомнатная спорная квартира продана по договоренности за 1 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (пункт 3 Договора л.д.45).

В момент подписания договора ДД.ММ.ГГГГ Шавкуновым Ал.Г. составлена расписка о том, что денежная сумма в размере 1000 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по адресу г.Ульяновск, <адрес> получена от покупателя Шавкунова Ан.Г. (л.д.148).

ДД.ММ.ГГГГ документы были переданы в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (л.д.40-50), и ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорную квартиру в установленном порядке было зарегистрировано за Шавкуновым Ан.Г. (л.д.39).

Следовательно, в судебном заседании достоверно установлено, что Договор купли-продажи был заключен от имени продавца Абрамовой *.*. уполномоченным на то лицом – Шавкуновым Ал.Г., денежные средства в размере 1 000 000 рублей были переданы покупателем Шавкуновым Ан.Г. уполномоченному представителю продавца Шавкунову Ал.Г. до подписания договора, право собственности на спорную квартиру в установленном законом порядке зарегистрировано за покупателем.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что оснований для признания сделки по купле-продаже спорной квартиры не соответствующей закону нет, исковые требования Абрамова *.*. удовлетворению нет подлежат.

Доводы истца о том, что Абрамова *.*. при жизни никаких денежных средств за проданную квартиру не получила, не являются юридически значимыми при рассмотрении данного гражданского спора, и могут быть заявлены в случае при рассмотрении претензий наследника продавца к доверенному лицу Шавкунову Ал.Г. о передаче исполненного по договору поручения.

Доводы истца о том, что Абрамова *.*. не знала о продаже квартиры, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку в судебном заседании было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Абрамова *.*. не всегда проживала по месту регистрации, что в судебном заседании подтвердил свидетель ФИО22. – сожитель Абрамовой *.*.

Кроме того, в судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО23 который показал, что в ДД.ММ.ГГГГ он продавал квартиру. На осмотр квартиры в двадцатых числах августа 2010 приезжала со своим риелтором Абрамова *.*. , которую в качестве потенциального покупателя нашла риелтом свидетеля. Абрамова *.*. осмотрела квартиру, которая ей понравилась и по требованию продавца Турицына *.*. согласилась в этот же день внести задаток в сумме 50 000 рублей, предложив проехать к ней домой на <адрес> где она хранила наличные денежные средства. Однако риелтор Абрамовой *.*. предложил ей посоветоваться с сыном Кириллом. Когда Свидетель Турицын *.*. совместно с Абрамовой *.*. и двумя риелторами приехали к ее дому, Абрамова *.*. поднялась к себе и больше не появлялась, а риелтор свидетеля сказала, после долгого ожидания, что сделка не состоится.

Следовательно, Абрамова *.*. в ДД.ММ.ГГГГ имела возможность, после того, как была госпитализирована в Хоспис, покидать данное лечебное учреждение, решать вопросы, связанные с покупкой нового жилья.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку в удовлетворении исковых требований Абрамову *.*. отказано в полном объеме, а ответчик Шавкунов Ал.Г. понес расходы по оплате услуг представителя в сумме 6 000 рублей (л.д.154) и заявил ходатайство о возмещении данных расходов, суд полагает обоснованным данное требование и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.166, 168, 550, 551 ГК РФ, 12, 56, 194-198 ГПК РФ суд

Решил:

В удовлетворении исковых требова Ф.И.О. к Ф.И.О. о признании недействительным договора купли-продажи от 10 августа 2010 года квартиры по адресу город Ульяновск, <адрес>, отказать.

Взыскат Ф.И.О. в поль Ф.И.О. расходы по оплате услуг представителя в сумме 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья - *.*. Миллер