Решения районных судов

Решение от 17.12.2009 №А69-2372/2009. По делу А69-2372/2009. Республика Тыва.

Решение

г. Кызыл

Дело № А69-2372/2009-14

17 декабря 2009 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2009 года. Полный текст решения изготовлен 17 декабря 2009 года.

Арбитражный суд Республики Тыва в составе

председательствующего судьи Хайдып Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Доржу А.Р.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Открытого акционерного общества Акционерный банк «Народный банк РТ»

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва

о признании незаконным отказа во внесении в Единый государственный реестр прав записи о прекращении у Сат М.С. прав по договору аренды от 02.08.2002г. № 1866, обязании внести записи в Едином государственном реестре прав о прекращении права аренды у Сат М.С. по договору аренды от 02.08.2002г. № 1866 и о возникновении права аренды у Открытого акционерного общества Акционерный банк «Народный банк РТ» по договору аренды от 02.08.2002г. № 1866,

при участии в заседании:

от заявителя: Лощев Е.В. - представитель по доверенности от 18.09.2009г.,

от ответчика: Саин-Белек В.В. – представитель по доверенности от 07.07.2009г. № 10,

Открытое акционерное общество Акционерный банк «Народный банк РТ» (далее – Банк) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва (далее – Управление) о признании незаконным отказа во внесении в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) записи о прекращении у Сат М.С. прав по договору аренды от 02.08.2002г. № 1866, обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва внести записи в ЕГРП о прекращении права аренды у Сат М.С. по договору аренды от 02.08.2002г. № 1866 и о возникновении права аренды у Открытого акционерного общества Акционерный банк «Народный банк РТ» по договору аренды от 02.08.2002г. № 1866.

В судебном заседании представителем Банка уточнены заявленные требования в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которым просил суд признать незаконным бездействие Управления, выраженное в непроведении регистрационных действий по переходу права аренды по договору аренды от 02.08.2002г. № 1866, в связи с чем просил обязать Управление внести записи в ЕГРП о прекращении права аренды у Сат М.С. по договору аренды от 02.08.2002г. № 1866 и о возникновении права аренды у Банка по договору аренды от 02.08.2002г. № 1866, а также взыскать судебные издержки в виде уплаченной государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Судом принято уточнение заявленных требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Банка пояснил, что Банк имеет право на тех же основаниях, что и прежний собственник, право на земельный участок, поскольку отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Тем самым, по мнению представителя Банка, Управление обязано произвести государственную регистрацию перехода права на земельный участок.

Представитель Управления не согласилась с требованиями, пояснила, что Банк не обратился в установленном порядке в Управление. Кроме этого, согласно договору залога спорный земельный участок не является предметом ипотеки. Банком не реализовано право заключения с собственником земельного участка договора аренды или дополнительного соглашения к основному договору путем изменения наименования арендатора. На основании изложенного, просила суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, арбитражный суд

Установил:

Как следует из материалов дела, 30.10.2002г. между Банком (Залогодержатель) и индивидуальным предпринимателем Ф.И.О. (Залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества с ипотекой № 34, в пункте 1.1 которого указано, что в целях обеспечения исполнения Залогодателем кредитного договора № 34 от 30.10.2002г., заключенного в г.Кызыле между Залогодержателем и Заемщиком на сумму 300 000 рублей, сроком на 180 дней, под 36% годовых, Залогодатель передает, а Залогодержатель принимает в залог следующее недвижимое имущество:

жилой дом: одноэтажный с цокольным этажом, кирпичный жилой дом, общая площадь 203,6 кв.м., жилая площадь 65,2 кв.м. номер объекта: 17:03:016:00:7529. Месторасположение: Республика Тыва, город Кызыл, ул. Буренская, 47, расположен на земельном участке площадью 1134,12 кв.м. Общая сумма залога составляет 600 000 рублей.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по договору Банк обратился в Кызылский городской суд Республики Тыва с иском Ф.И.О. Сат Майо взыскании задолженности путем обращения взыскания на заложенное имущество.

Решением Кызылского городского суда Республики Тыва от 04.12.2003г. иск Банка удовлетворен, Ф.И.О. Сат Майв пользу Банка взыскана кредитная задолженность в сумме 413 691 рубля путем обращения взыскания на заложенное имущество – жилой дом, находящийся по адресу: город Кызыл, улица Буренская, 47, начальная продажная цена которого определена в размере 600 000 рублей.

На основании исполнительного листа Кызылского городского суда Республики Тыва Постановлением от 06.04.2004г. судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство № 1244.

В связи с неуплатой в добровольном порядке в установленный срок задолженности судебным приставом-исполнителем вынесено Постановление от 21.04.2004г. об аресте имущества должника, находящегося по адресу: г.Кызыл, ул. Буренская, 47.

Протоколом от 13.09.2004г., утвержденным начальником Сибирского межрегионального отделения Российского фонда федерального имущества, торги по продаже арестованного имущества, находящегося по адресу: г.Кызыл, ул. Буренская, 47, признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок на участие в торгах.

На основании указанного протокола торгов от 13.09.2004г., постановления судебного пристава-исполнителя от 02.11.2004г. № 8630, акта передачи от 30.11.2004г. произведена государственная регистрация права собственности Банка на жилой дом, расположенный по адресу: г.Кызыл, ул. Буренская, д. 47, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2004г. сделана запись регистрации и выдано 21.12.2004г. свидетельство серии АА-17 № 021770.

25.08.2009г. Банк обратился в Управление с письменной просьбой о погашении регистрационной записи договора аренды земельного участка общей площадью 1134,12 кв.м., расположенного по адресу: г.Кызыл, ул. Буренская, 47, заключенного между Сат М.С. и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по г.Кызылу от 05.08.2002г., в связи с его переходом к новому правообладателю.

Письмом от 21.09.2009г. № 02-02-1623 Управление указало на невозможность произведения государственной регистрации права в связи с тем, что арест на право аренды земельного участка судебным приставом-исполнителем не был наложен.

Банк признав, что Управление бездействует, не проводя государственную регистрацию перехода права без заявления правообладателя – Банка, обратилось с настоящими требованиями, уточненными в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, оценив представленные доказательства, арбитражный суд признает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно пункту 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, Решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок судебной защиты нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются, во-первых, установление наличия у заявителя принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, во-вторых, установление факта его нарушения и, в-третьих, установление факта нарушения права заявителя именно ответчиком.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено лишь в судебном порядке.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о госрегистрации.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к заявлению о государственной регистрации права должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о госрегистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Статьей 13 Закона о госрегистрации предусмотрен порядок проведения государственной регистрации прав, согласно которому после приема документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрации таких документов, регистрирующим органом проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Как следует из материалов из материалов дела, Банком предъявлено требование о признании незаконным бездействия Управления, выраженного в непроведении регистрационных действий по переходу права аренды, со ссылкой на п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

Пунктом 3 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) установлено, что в случае обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества, оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке если предметом ипотеки является принадлежащее право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Пунктом 2 указанной статьи Закона об ипотеке установлено, что предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В обоснование заявленных требований Банком представлен договор залога № 34 недвижимого имущества с ипотекой от 30.10.2002г., в пункте 1.1 которого указано о передаче Залогодателем Залогодержателю в залог недвижимого имущества - жилого дома, находящегося на земельном участке площадью 1134,12 кв.м. по адресу: Республика Тыва, город Кызыл, ул. Буренская, 47.

Следовательно, исходя из пункта 1.1 указанного договора залога, спорный земельный участок не был определен при заключении сторонам договора в качестве предмета ипотеки, что исключает право Банка на основании п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации обратиться в регистрирующий орган в качестве залогодержателя без заявления.

Между тем, исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление Пленума от 24.03.2005г. № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005г. № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009г. № 8611/09.

Доказательств реализации Банком своего права перед обращением в Управление по осуществлению действий по переходу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка, в материалах дела не имеется и в судебном заседании не установлено.

Кроме этого, исходя из норм Закона о госрегистрации, Управление либо проводит действия по государственной регистрации прав, либо отказывает в их государственной регистрации. Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указанный в ст. 20 Закона о госрегистрации, является исчерпывающим.

В данном случае Банком предъявлено требование о признании незаконным бездействия, выраженного в непроведении государственной регистрации права аренды на спорный земельный участок.

Между тем, как следует из материалов дела, Банк обратился в Управление с письменной просьбой, в ответ на которую получены разъяснения в виде письма. Однако доказательств обращения Банка в Управление в установленном Законом о госрегистрации порядке с приложением, в том числе, доказательств перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2002г. к Банку как покупателю объекта недвижимости посредством внесения в указанный договор необходимых изменений, в материалах дела не имеется.

Таким образом, поскольку Банк не обращался в Управление с заявлением в установленном порядке, то не имеется доказательств нарушения Управлением прав и законных интересов Банка. При изложенных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований.

В связи с уплатой государственной пошлины при подаче заявления в суд ее взыскание не производится.

Руководствуясь ст.ст. 167, 170-176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении заявления Открытого акционерного общества Акционерный банк «Народный банк РТ» о признании незаконным бездействия Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва, выраженного в непроведении регистрационных действий по переходу права аренды по договору аренды от 02.08.2002г. № 1866, обязании внести записи в Единый государственный реестр прав о прекращении права аренды у Сат М.С. по договору аренды от 02.08.2002г. № 1866 и о возникновении права аренды у Открытого акционерного общества Акционерный банк «Народный банк РТ» по договору аренды от 02.08.2002г. № 1866, взыскании судебных издержек в виде уплаченной государственной пошлины в размере 2000 рублей отказать.

Настоящее Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Третий арбитражный апелляционный суд не позднее месячного срока со дня его вынесения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Н.М.Хайдып