Решения районных судов

Решение от 2009-12-28 №А67-8355/2009. По делу А67-8355/2009. Томская область.

Решение

г. Томск Дело № А67- 8355/09

Резолютивная часть решения объявлена 25 декабря 2009 г.

Полный текст решения изготовлен 28 декабря 2009 г.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Н.Ю. Ереминой,

при ведении протокола судебного заседания судьей Н.Ю. Ереминой,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Нефтебаза»

к обществу с ограниченной ответственностью «Северская нефтебаза», Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск,

о признании сделки недействительной,

при участии в заседании:



от истца – Дьяченко Ю.В. по доверенности № 3ю от 10.12.2009 г.,

от ответчика Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск – без участия,

от ответчика ООО «Северская нефтебаза» - Паниной А.К. по доверенности от 28.10.2009 г.,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Нефтебаза» (далее – ООО «Нефтебаза», истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Северская нефтебаза» (далее – ООО «Северская нефтебаза»), Управлению имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, в котором просит признать недействительным договор аренды земельного участка № 470 от 26.06.2009г., заключенный между ответчиками.

Представители ответчика Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Данный ответчик ходатайствовал о рассмотрении дела без участия его представителей. В соответствии с частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанного ответчика.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, просил признать недействительным (ничтожным) договор № 470 аренды земельного участка от 26.06.2009 г., заключенный между ООО «Северcкая нефтебаза» и Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск Томской области.

Уточнение исковых требований судом принято, требования рассматриваются с учетом уточнения.

В обоснование исковых требований истец указал следующее. 16.05.2003 г. между Управлением имущественных отношений ЗАТО Северск и истцом заключен договор аренды земельного участка из земель несельскохозяйственного назначения, находящегося в промышленной территориально-экономической оценочной зоне г. Северска по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, ул. Предзаводская, 5, для производственной деятельности в границах, указанных в схеме инв. № 33-03-696, общей площадью 30 175 кв.м. на срок с 15.05.2003 г. по 15.05.2013 г. (договор аренды № 6208 от 16.05.2003 г.). Земельный участок фактически передан истцу 24.11.2003 г., указанный договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росрегистрации по Томской области 11.01.2006 г. Между тем, не расторгнув с истцом указанный договор аренды, Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск заключило договор аренды этого же земельного участка с ООО «Северская нефтебаза» (договор аренды земельного участка № 470 от 26.06.2009 г.). Заключение ответчиками договора аренды № 470 от 26.06.2009 г. нарушает права истца на владение и пользование указанным земельным участком, создает правовую неопределенность, а также затрудняет работу конкурсного управляющего истца.

Ответчик Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск исковые требования не признал обоснованными по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 31-32).



ООО «Северская нефтебаза» исковые требования не признало. В отзыве на исковое заявление ответчик считал ООО «Нефтебаза» ненадлежащим истцом, поскольку отсутствует заинтересованность ООО «Нефтебаза» в признании сделки недействительной. Полагал, что к ООО «Северская нефтебаза» как к собственнику объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, перешло право аренды данным земельным участком. Договоры аренды № 470 от 26.06.2009 г. и № 6208 от 16.05.2003 г. необходимо рассматривать как оформление сторонами отношений, аналогичных договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Подробно доводы ответчика изложены в отзыве на исковое заявление (л.д. 87-88).

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд находит требования ООО «Нефтебаза» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы Администрации ЗАТО Северск от 15.05.2003 № 1856 между Администрацией ЗАТО Северск в лице начальника Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (арендодателем) и ООО «Нефтебаза» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 16.05.2003 г. № 6208, в соответствии с которым арендатору сроком с 15.05.2003 г. по 15.05.2013 г. передан по акту приема-передачи в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером 70:22:010605:0063, общей площадью 30 175 кв.м, находящийся в промышленной территориально-экономической оценочной зоне г. Северска, по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, 5 для производственной деятельности, в границах, указанных в схеме инв. № ЗЗ-03-969 (л.д. 14-20).

Указанный договор зарегистрирован в УФРС по Томской области 11.01.2006 г., № рег. 70-70-02/153/2005-207 (л.д. 16).

17.02.2009 г. часть объектов недвижимости, ранее принадлежавших истцу на праве собственности, передана в уставный капитал ООО «Северская нефтебаза» по акту приема-передачи имущества в уставный капитал общества. На основании указанного акта 27.04.2009 г. произведена государственная регистрация права собственности ООО «Северская нефтебаза» на следующие объекты недвижимости: одноэтажное нежилое здание, общей площадью 20,00 кв.м., инвентарный номер 69:541:001:002166790, кадастровый номер: у70:22:0:1046:1067, расположенное по адресу: Томская область, г. Северск, ул. Предзаводская, 5, стр. 8; одноэтажное нежилое здание, общей площадью 232,80 кв.м., кадастровый номер: у70:22:0:1046:1070, инвентарный номер 69:541:001:002166720, расположенное по адресу: Томская область, г. Северск, ул. Предзаводская, 5, стр. 7; одноэтажное нежилое здание, общей площадью 191,60 кв.м., кадастровый номер: у70:22:0:1046:1069, инвентарный номер 69:541:001:002166730, расположенное по адресу: Томская область, г. Северск, ул. Предзаводская, 5, стр.6; одноэтажное нежилое здание, общей площадью 674,90 кв.м., кадастровый номер: у70:22:0:1046:1071, инвентарный номер 69:541:001:002166760, расположенное по адресу: Томская область, г. Северск, ул. Предзаводская, 5, стр.5; одноэтажное нежилое здание, общей площадью 315,50 кв.м., кадастровый номер: у70:22:0:1046:1068, инвентарный номер 69:541:001:002166740, расположенное по адресу: Томская область, г. Северск, ул. Предзаводская, 5, стр. 4; одноэтажное нежилое здание, общей площадью 8,50 кв.м., кадастровый номер: у70:22:0.Т046:1066, инвентарный номер 69:541:001:002166780, расположенное по адресу: Томская область, г. Северск, ул. Предзаводская, 5, стр. 3; одноэтажное нежилое здание, общей площадью 64,00 кв.м., кадастровый номер: у70:22:0:1046:1072, инвентарный номер 69:541:001:002166750, расположенное по адресу: Томская область, г. Северск, ул. Предзаводская, 5, стр. 2; одноэтажное нежилое здание, общей площадью 543,90 кв.м., кадастровый номер: у70:22:0:1046:1073, инвентарный номер 69:541:001:002166770, расположенное по адресу: Томская область, г. Северск, ул. Предзаводская, 5, стр. 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.04.2009 серии 70АБ 279964, 70АБ 279963, 70АБ 279962, 70АБ 279961, 70АБ 279960, 70АБ 279960, 70АБ 279958, 70АБ 279959, 70АБ 279957 (л.д. 65-72).

14.05.2009 ООО «Северская нефтебаза» обратилось в Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск с заявлением о заключении договора долгосрочной аренды земельного участка (л.д. 33).

Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск 01.07.2009 г. направлены конкурсному управляющему ООО «Нефтебаза» С.Г. Сартакову соглашение № 471 о расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2003 г. № 6208 и Постановление Главы администрации ЗАТО Северск от 25.06.2009 г. № 2061 «О предоставлении в аренду ООО «Северская нефтебаза» земельного участка (ул. Предзаводская, 5)» (л.д. 37).

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка сторонами договора не достигнуто, что не оспаривается сторонами, доказательств расторжения договора в судебном порядке в материалы дела ответчиками не представлено.

26.06.2009 г. между Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск (арендодатель) и ООО «Северская нефтебаза» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 470, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером 70:22:010605:0063, находящийся по адресу: Томская область, ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, 5, для организации торговли топливом в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, площадью 30 175 кв.м. (л.д. 11-12). Согласно п. 2.1 данного договора срок аренды участка установлен с 25.06.2009 г. по 24.05.2010 г. Земельный участок передан ООО «Северская нефтебаза» по акту приема-передачи 26.06.2009 г. (л.д. 13).

Полагая, что заключение договора аренды № 470 от 26.06.2009 г. нарушает права ООО «Нефтебаза» как арендатора земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Нефтебаза», суд исходит из следующего.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Как следует из пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку в силу прямого указания закона при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, новый собственник объекта недвижимости вступает в обязательство по аренде данного земельного участка, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка только в указанной части.

В настоящее время на спорном земельном участке находятся принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости: сооружение – благоустройство территории нефтебазы общей площадью 6 878,00 кв.м (инвентарный № 69:541:3000:15:02025, кадастровый № 70-70-02/024/2009-553); сооружение – ограждение нефтебазы протяженностью 487,50 м.п. (инвентарный № 69:541: 3000:15:02069, кадастровый № 70-70-02/024/2009-633); сооружение, назначение: пожарный водоем, подземных этажей – 1 объемом 400,00 куб.м. (инвентарный № 69:541:3000:15:02059, кадастровый № 70-70-02/024/2009-639); сооружение, назначение: резервуар объемом 100,00 куб.м (инвентарный № 69:541:3000:15:02066, кадастровый № 70-70-02/024/2009-638); сооружения, назначение: резервуары объемом 300,00 куб.м. (инвентарные №№ 69:541:3000:15:02065, 69:541:3000:15:02064, 69:541:3000:15:02061, кадастровые №№ 70-70-02/024/2009-641, 70-70-02/024/2009-645, 70-70-02/024/2009-647); сооружения, назначение: резервуары объемом 1 000,00 куб.м. (инвентарные №№ 69:541:3000:15:02063, 69:541:3000:15:02062, кадастровые №№ 70-70-02/024/2009-649, 70-70-02/024/2009-635); сооружение, назначение: технологический трубопровод, общей площадью площадки 30 175,00 кв.м. (инвентарный № 69:541:3000:15:02060, кадастровый № 70-70-02/024/2009-643), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.04.2009 г. серии 70 АБ № 281577, от 20.05.2009 г. серии 70 АБ № 281625, 70 АБ № 281628, 70 АБ № 281627, 70 АБ 281626, от 21.052009 серии 70 АБ № 281629, 70 АБ № 281631, 70 АБ № 281632, 70 АБ № 281633, 70 АБ 281630.

Сам по себе факт перехода права собственности на часть объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, к ООО «Северская нефтебаза» не может служить основанием для перехода к данному ответчику права аренды земельного участка в целом, поскольку доказательства того, что для эксплуатации указанных объектов необходим весь арендуемый земельный участок, в материалах дела не имеется.

В связи с вышеизложенным довод ответчика ООО «Северская нефтебаза» о том, что к нему как к собственнику объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, перешло право аренды данного земельного участка, судом отклоняется за необоснованностью.

Судом отклоняется довод ответчика ООО «Северская нефтебаза» о том, что ООО «Нефтебаза» является ненадлежащим истцом в связи с отсутствием заинтересованности в признании сделки недействительной. Требование о признании сделки недействительной (ничтожной) может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Под заинтересованным лицом необходимо понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в деле. Такая заинтересованность может признаваться за участником сделки либо за лицом, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. ООО «Нефтебаза» не является стороной оспариваемого договора аренды земельного участка, однако заинтересованность истца определяется защитой его прав и законных интересов как арендатора спорного земельного участка.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, исходя из положений статьей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, предоставленное в аренду одному лицу, не может быть передано в аренду другому лицу. В связи с этим договора аренды земельного участка № 470 от 26.06.2009 г., заключенный между Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск и ООО «Северская нефтебаза» в отношении земельного участка, обремененного непрекращенным правом аренды ООО «Нефтебаза», не может считаться соответствующим закону.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.09.2004 г. по делу № Ф04-6113/2004(А03-4146-9), постановлении Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 26.11.2007 г. № Ф09-9695/07-Сб по делу № А07-13501/2006, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2008 г. № 11694/07.

Согласно статьям 166, 168 ГК Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна и является недействительной независимо от признания ее таковой судом. В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах требование истца о признании недействительным (ничтожным) Договора обосновано и подлежит удовлетворению.

Судом рассмотрен довод ООО «Северская нефтебаза» о необходимости рассматривать договоры аренды № 470 от 26.06.2009 г. и № 6208 от 16.05.2003 г. как оформление сторонами отношений, аналогичных договору аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Данный довод отклонен по следующим основаниям.

В силу части 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в отдельных случаях допускается заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Исходя из толкования указанной нормы следует, что закон допускает заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» заключение в данном случае договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора.

Из вышеизложенного следует, что вступление в договор аренды земельного участка иных лиц на стороне арендатора должно оформляться соглашением о внесении изменений в договор в указанной части. Оформление отдельного договора аренды земельного участка без учета права пользования участком иными лицами противоречит требованиям закона.

Руководствуясь статьями 110, 168-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № 470 от 26.06.2009 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Северская нефтебаза» и Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Северская нефтебаза» (ИНН 7024030769, ОГРН 1097024000061) в доход федерального бюджета 1 000,00 руб. государственной пошлины.

На Решение суда может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме.

Судья Н.Ю. Еремина