Решения районных судов

Решение от 2010-03-15 №А46-25204/2009. По делу А46-25204/2009. Омская область.

Решение

город Омск

15 марта 2010 года

№ дела

А46-25204/2009

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2010 года. Полный текст решения изготовлен 15 марта 2010 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Храмцова *.*. ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гришмановской *.*. ,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Капитал»

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Бетоник», Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество), временного управляющего ООО «Бет Ф.И.О. br>
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости



в заседании приняли участие:

от заявителя – Бадер *.*. по доверенности от 11.01.2010 г.;

от УФРС по Омской области – Берендяева *.*. по доверенности № 340 от 11.01.2010

от третьих лиц:

Сбербанка России – Гурова *.*. по доверенности № 01-118 от 03.12.2007;

ООО «Бетоник» – не явились, извещены надлежащим образом,

временного управляющего ООО «Бетоник» Глазковой *.*. – Романова *.*. по доверенности от 22.10.2009

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее – ООО «Капитал», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее – УФРС по Омской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: железнодорожный путь № 25 с эстакадой для сыпучих грузов и бетонной площадкой, общей протяженностью 189,0 п.м., расположенный по адресу: г. Омск, территория БРУ треста № 3 от СП № 30 до УП; цех доборных элементов (цех перегородок) – двухэтажное строение с четырьмя пристройками, с антресольным этажом, общей площадью 3 399,30 кв.м., литеры Е, Е1, Е2, У3, У4, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Окружная дорога, д. 24, корпус 6, изложенного в сообщении № 053/2009-254, 302 от 09.09.2009. и обязании УФРС по Омской области произвести государственную регистрацию права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

В обоснование заявленных требований ООО «Капитал» указывает, что при обращении в УФРС по Омской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, внесенные в уставной капитал ООО «Капитал», заявителю было отказано в государственной регистрации на основании абзацев 7, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку не было представлено согласие залогодержателя на отчуждение объектов недвижимости, и в решении об увеличении уставного капитала ООО «Капитал» за счет дополнительных вкладов третьих лиц не указано на нахождение объектов недвижимости в залоге. Вместе с тем ссылка заинтересованного лица на статью 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по мнению заявителя, необоснованна, поскольку указанные положения определяют особенности ипотеки земельных участков, а не ипотеки имущественных прав.



Определением суда от 15.01.2010 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Бетоник» (далее – ООО «Бетоник»), Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) (далее – Сбербанк России).

Определением суда от 10.02.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ООО «Бе Ф.И.О. (далее – временный управляющий ООО «Бетоник» Глазкова *.*. ).

В судебном заседании, открытом 03.03.2010 г. в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10.03.2010 г. Информация о перерыве размещена на сайте Арбитражного суда Омской области.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал, заявил ходатайство об отложении судебного заседания, в удовлетворении которого судом отказано в связи с отсутствием предусмотренных законом оснований для отложения судебного разбирательства.

УФРС по Омской области в письменном отзыве на заявление и в заседании суда с заявленными требованиями не согласилось, указав, что поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирована ипотека права аренды в отношении земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимости, то в силу положений статей 5, 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право залога распространяется также и на находящиеся на данном земельном участке сооружения ООО «Бетоник». Таким образом, для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в регистрирующий орган необходимо представить согласие залогодержателя на отчуждение данных объектов. Кроме того, в решении от 02.02.2009 об увеличении уставного капитала ООО «Капитал» за счет дополнительных вкладов третьих лиц отсутствуют сведения о том, что вышеуказанные объекты недвижимости находятся в залоге, что согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» влечет отказ в государственной регистрации.

Сбербанк России в письменном отзыве на заявление и в заседании суда требования ООО «Капитал» считает необоснованными, указал, что оспариваемый отказ УФРС по Омской области в государственной регистрации соответствует действующему законодательству. В судебном заседании представитель Сбербанка России также пояснил, что спорные объекты недвижимости фактически находятся в ипотеке у банка в силу закона, эти объекты не были прямо оговорены в договоре ипотеки при его заключении в связи с наличием неточностей в технической документации на момент заключения договора ипотеки № 1 от 16.01.2009.

Представитель временного управляющего ООО «Бетоник» Глазковой *.*. в письменном отзыве на заявление и в заседании суда указал на законность оспариваемого ООО «Капитал» отказа в государственной регистрации.

ООО «Бетоник», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя не обеспечило, в письменном отзыве на заявление поддержало требования ООО «Капитал», отметило, что в залог передавалось право аренды не всего земельного участка, а только земельного участка площадью, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости.

В порядке части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ООО «Бетоник».

Рассмотрев материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, суд Установилследующее.

Распоряжением Департамента недвижимости Администрации г. Омска от 30.12.2005 № 3058-р ООО «Бетоник» предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 55:36:12 03 08:0030, общей площадью 27 546 кв.м. для производственных целей под здания, сооружения (бетонный цех, склад цемента БРУ, растворный цех, цех доборных элементов (цех перегородок), весовая, подстанция: нежилое одноэтажное здание с почтовым адресом: г. Омск, ул. Окружная дорога, д. 24, корпус 7, 5, 8, 6, 4, 2, железнодорожный путь № 25 с эстакадой для сыпучих грузов и бетонной площадкой, общей протяженностью 189,1 п.м. с почтовым адресом: г. Омск, территория БРУ треста № 3 от СП № 30 до УП в Октябрьском административном округе города Омска.

07 февраля 2006 г. между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска (арендодатель) и ООО «Бетоник» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д-О-14-6083, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, общей площадью 27 546 кв.м., с кадастровым номером 55:36:12 03 08:0030, расположенный по адресу: ул. Окружная дорога в Октябрьском административном округе г. Омска, с местоположением: установлено относительно 2-этажного здания цеха, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Окружная, д. 24, корп. 8, для производственных целей под здания, сооружения (бетонный цех, склад цемента БРУ, растворный цех, цех доборных элементов (цех перегородок), весовая, подстанция: нежилое одноэтажное здание с почтовым адресом: г. Омск, ул. Окружная дорога, д. 24, корп. 7, 5, 8, 6, 4, 2, железнодорожный путь № 25 с эстакадой для сыпучих грузов и бетонной площадкой, общей протяженностью 189,1 п.м. с почтовым адресом: г. Омск, территория БРУ треста № 3 от СП № 30 до УП в ОАО г. Омска.

16 января 2009 г. между Сбербанком России (залогодержатель) и ООО «Бетоник» (залогодатель) заключен договор ипотеки № 1, предметом которого является, в том числе и право аренды земельного участка сроком на 10 лет с площадью, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости, 27 546 кв.м., кадастровый номер 55:36:12 03 08:0030, расположенный по адресу: ул. Окружная дорога в Октябрьском АО г. Омска, с местоположением: установлено относительно 2-этажного здания цеха, имеющего почтовый адрес: ул. Окружная, д. 24, корп. 8.

31 января 2009 ООО «Бетоник» обратилось к единственному участнику ООО «Капитал» с заявлением о принятии в состав участников общества.

02 февраля 2009 единственным участником ООО «Капитал» принято Решение об увеличении уставного капитала ООО «Капитал» за счет дополнительных вкладов третьих лиц, согласно которому в состав участников общества принято, в том числе ООО «Бетоник». В качестве дополнительного вклада в уставной капитал ООО «Капитал» внесено принадлежащее ООО «Бетоник» на праве собственности недвижимое имущество:

цех доборных элементов (цех перегородок) – двухэтажное строение с четырьмя пристройками, с антресольным этажом, общей площадью 3 399,30 кв.м., литеры Е, Е1, Е2, ЕЗ, Е4, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Окружная дорога, д. 24, корпус 6;

железнодорожный путь № 25 с эстакадой для сыпучих грузов и бетонной площадкой, общей протяженностью 189,0 п.м., расположенный по адресу: г. Омск, территория БРУ треста № 3 от СП № 30 до УП.

По акту приема-передачи имущества, передаваемого в качестве вклада в уставной капитал ООО «Капитал» от 02.02.2009, вышеуказанные объекты недвижимости переданы ООО «Капитал».

При обращении заявителя в УФРС по Омской области с заявлениями о государственной регистрации права собственности на железнодорожный путь № 25 с эстакадой для сыпучих грузов и бетонной площадкой, общей протяженностью 189,0 п.м., расположенный по адресу: г. Омск, территория БРУ треста № 3 от СП № 30 до УП; цех доборных элементов (цех перегородок) – двухэтажное строение с четырьмя пристройками, с антресольным этажом, общей площадью 3 399,30 кв.м., литеры Е, Е1, Е2, ЕЗ, Е4, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Окружная дорога, д. 24, корпус 6, регистрирующим органом ему было отказано в регистрации на основании абзацев 7, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом для государственной регистрации прав (сообщение УФРС по Омской области № 053/2009-254, 302 от 09.09.2009).

Считая, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности не соответствует действующему законодательству, ООО «Капитал» обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, Решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, Решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, Решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Основания для отказа в государственной регистрации прав предусмотрены статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случаях, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абзацы 7, 10 пункта 1 статьи 20 указанного закона).

В обоснование заявленных требований ООО «Капитал», указывает, что Сбербанку России как залогодержателю в залог передано принадлежащее ООО «Бетоник» имущественное право пользования земельным участком (право аренды), а не земельный участок как объект недвижимости, в связи с чем положения статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на которые ссылается регистрирующий орган в оспариваемом отказе, не подлежат применению.

Указанный довод заявителя судом отклоняется как необоснованный в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI указанного Федерального закона. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.

Пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 указанной статьи право залога не распространяется.

Таким образом, исходя из содержания вышеуказанных норм права, распоряжение принадлежащими залогодателю сооружениями, находящимися на земельном участке, право аренды которого является предметом договора ипотеки, может быть осуществлено без согласия залогодержателя, если сторонами в договоре ипотеки согласовано условие, прямо предусматривающее, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю

В договоре ипотеки № 1 от 16.01.2009 положения о нераспространении права залога на здания или сооружения ООО «Бетоник», находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 55:36:12 03 08:0030, отсутствуют.

Таким образом, при залоге права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 08:0030, право залога распространяется также на находящиеся на указанном земельном участке здания и сооружения ООО «Бетоник», в том числе спорные. Следовательно, распоряжение ими путем внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного общества возможно лишь с согласия залогодержателя.

Поскольку на оспариваемую государственную регистрацию ООО «Капитал» не представило доказательств, подтверждающих согласие залогодержателя (Сбербанка России) на отчуждение ООО «Бетоник» заложенных объектов недвижимости путем передачи в качестве вклада в уставной капитал ООО «Капитал», регистрирующий орган правомерно отказал в государственной регистрации права.

Положенный в основу оспариваемого отказа в государственной регистрации права собственности довод УФРС по Омской области об отсутствии в решении от 02.02.2009 об увеличении уставного капитала ООО «Капитал» за счет дополнительных вкладов третьих лиц сведений о том, что спорные объекты недвижимости находятся в залоге, также является законным и обоснованным по вышеизложенным основаниям.

Довод ООО «Бетоник» о том, что в залог передавалось право аренды не всего земельного участка, а только земельного участка площадью, функционально обеспечивающей находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости, судом не принимается. Исходя из буквального значения условия договора ипотеки № 1 от 16.01.2009 о предмете залога, предметом договора является право аренды всего земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 08:0030, площадью 27 546 кв.м., которая функционально обеспечивает находящиеся на ней закладываемые объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает Решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая, что УФРС по Омской области представлены в материалы дела доказательства того, что оспариваемый отказ в государственной регистрации по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов ООО «Капитал», в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Капитал» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: железнодорожный путь № 25 с эстакадой для сыпучих грузов и бетонной площадкой, общей протяженностью 189,0 п.м., расположенный по адресу: г. Омск, территория БРУ треста № 3 от СП № 30 до УП; цех доборных элементов (цех перегородок) – двухэтажное строение с четырьмя пристройками, с антресольным этажом, общей площадью 3 399,30 кв.м., литеры Е, Е1, Е2, У3, У4, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Окружная дорога, д. 24, корпус 6, изложенного в сообщении № 053/2009-254, 302 от 09.09.2009 и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости: железнодорожный путь № 25 с эстакадой для сыпучих грузов и бетонной площадкой, общей протяженностью 189,0 п.м., расположенный по адресу: г. Омск, территория БРУ треста № 3 от СП № 30 до УП; цех доборных элементов (цех перегородок) – двухэтажное строение с четырьмя пристройками, с антресольным этажом, общей площадью 3 399,30 кв.м., литеры Е, Е1, Е2, У3, У4, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Окружная дорога, д. 24, корпус 6, отказать полностью.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья *.*. Храмцов