Решения районных судов

Решение от 2010-03-22 №А23-6319/2009. По делу А23-6319/2009. Калужская область.

Решение

Дело № А23-6319/09Г-15-327

22 марта 2010 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2010 года.

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2010 года.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Курушиной *.*. , при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ерофеевой *.*. , рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску некоммерческой организации «Фонд жилищная социальная ипотека», г. Мытищи Московской области к закрытому акционерному обществу «Калужский завод строительных материалов», г. Калуга о взыскании 3 365 415 руб. 36 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя Степанова *.*. по доверенности от 12.01.2010г. №2Д ;от ответчика – представителей Петрова *.*. на основании ордера от 26.01.2010г. и Белянской *.*. по доверенности от 24.02.2009г.,

Установил:

Некоммерческая организация «Фонд жилищная социальная ипотека», г. Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Калужской области к закрытому акционерному обществу «Калужский завод строительных материалов», г. Калуга (далее - ЗАО «КЗСМ») с иском о взыскании неустойки в сумме 3 365 415 руб. 36 коп. за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.



В судебном заседании представитель некоммерческой организации «Фонд жилищная социальная ипотека» поддержал исковые требования, указав, что по условиям договора об участии в долевом строительстве от 19.11.2007 №88 ответчик обязан был в предусмотренный договором срок построить 225-ти квартирный жилой дом по адресу: г. Калуга, ул. Гурьянова, д.67 корп.2 и в течении двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать 28 квартир общей площадью 2 150,70 кв.м. дольщику, однако нарушил сроки исполнения обязательства, так как указанный дом был введен в эксплуатацию 31.12.2008, а квартиры переданы по акту, подписанному сторонами, только 11.08.2009.

В соответствии с п.2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» неустойка с суммы 68 822 400 руб. за фактически переданные квартиры за 163 дня с 01.03.2009 по 10.08.2009 составила 3 365 415 руб. 36 коп.

Представители ответчика иск не признали, ссылаясь на ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору, оплату указанных в договоре от 19.11.2007 квартир только 30.07.2009, кроме того просили учесть, что объект согласно договору должен был быть сдан не позднее 4 квартала 2008 года; что после сдачи жилого дома в эксплуатацию истец только по требованию застройщика сообщил, сколько квартир он передал третьим лицам, и что отсутствие этой информации затрудняло исполнение договора.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд находит иск не подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между ЗАО «КЗСМ» (застройщик) и некоммерческой организацией «Фонд жилищная социальная ипотека» (участник долевого строительства) 19.11.2007 заключен договор №88 участия в долевом строительстве (л.д.9-180.

Согласно п. 1.1 договора застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить 255-ти квартирный многоэтажный жилой дом, находящийся по адресу: г. Калуга, ул. Гурьянова, 67, корп.2, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать квартиры согласно приложению №2, являющемуся неотъемлемой частью договора, предать дольщику квартиры общей площадью 3098, 9 кв.м. в названном доме.

Как указано в пунктах 4.2.1 и 4.2.3 договора срок сдачи законченного строительством объекта - 255-ти квартирного многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: г. Калуга, ул. Гурьянова, 67, корп.2, определен сторонами не позднее 4 квартала 2008 года. Застройщик также принял на себя обязательство в счет полного расчета, произведенного в соответствии с п. 5.5 договора, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в течение двух месяцев передать дольщику по акту приема - передачи объект долевого строительства и пакет документов, позволяющих дольщику зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства в Управлении федеральной регистрационной службы Калужской области.

Цена договора определена сторонами в п. 5.1 и составляет 99 164 800 рублей. Стоимость строительства одного квадратного метра определена в 32 000 руб. (п.5.2. договора). Указанную сумму согласно графику истец должен уплатить до 01.04.2008.

По состоянию на 22.02.2008 истец перечислил застройщику 85 000 000 руб. (л.д.26-34).

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.



Из материалов дела видно, что согласно распоряжению Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 31.12.2008 №14648-р ответчику выдано разРешение на ввод в эксплуатацию построенного 255-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Гурьянова, д.67 корп. 2, по акту приема - передачи истцу были переданы 28 квартир 11.08.2009.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как указано в п.1 ст. 332 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Согласно п. 8.2 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

В силу положений пунктов 1, 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ с последующими изменениями застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Ссылаясь на передачу застройщиком объекта долевого строительства позднее срока, который предусмотрен п. 4.2.3. договора от 19.11.2007, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Между тем из анализа заключенного сторонами договора следует, что он является двусторонне - обязывающим, предусматривающим встречное имущественное предоставление, где кредитор по одному из обязательств, составляющих содержание данного договора, является должником по встречному обязательству (ст. 328 ГК РФ), т.е. предусмотрены дополнительные условия в отношении срока передачи дольщику построенного объекта долевого строительства.

Согласно п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Сторонами при заключении договора предусмотрено, что, если при сдаче застройщиком объекта в эксплуатацию общая площадь объекта долевого строительства окажется больше, дольщик обязан до передачи ему объекта долевого строительства по акту приема - передачи в течение 10 дней с момента его уведомления застройщиком доплатить ему за дополнительный метраж (п.6.6 договора).

В п. 5.7 договора указано, что общая площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению после изготовления технического паспорта на объект долевого строительства КП «Бюро оценки технической инвентаризации», в результате чего возможны расхождения в площади объекта долевого строительства и размеров, указанных в договоре, в связи с чем может быть изменена окончательная сумма инвестирования, определенная п. 5.1. договора.

Как следует из материалов дела, застройщик 06.11.2008 (до сдачи объекта -31.12.2008) заключил договор с КП «БТИ» на изготовление технического паспорта на построенное здание по адресу: г. Калуга, ул. Гурьянова, д. 67 корп.2 (л.д.117), технический паспорт был изготовлен 21.05.2009.

Без технического паспорта застройщик не мог выдать истцу полный пакет документов, необходимых для осуществления государственной регистрации переданных квартир.

Согласно п.1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с п.1 ст. 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

После получения технического паспорта на построенный дом 16.06.2009 ответчик направил истцу извещение о необходимости доплаты за дополнительную площадь согласно п. 6.6 договора.

В нарушение требований данного условия договора истец произвел оплату лишь 30.07.2009, т.е. через 44 дня.

Во время действия договора истец уступил часть квартир, определенных договором, третьим лицам, однако своевременно не уведомил об этом застройщика, в связи с чем ответчик был лишен возможность определить сумму доплаты и передать определенное договором количество квартир.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что обязательство по своевременной передаче объекта строительства дольщику не было исполнено и по вине последнего.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Давая толкование условиям договора, суд приходит к выводу о том, что в пунктах 4.2.1 и 4.2.3 предусмотрены различные сроки: строительства дома не позднее 4- го квартала 2008 года и передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства (в течении двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта).

Условиями договора не предусмотрена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства оплаченных им квартир.

В связи с этим с учетом толкования условий договора в их взаимосвязи, суд приходит к выводу, что стороны связали срок передачи объекта долевого строительства по акту приема - передачи с моментом доплаты застройщиком за дополнительный метраж (п.6.6 договора).

С учетом изложенного суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья подпись *.*. Курушина