Решения районных судов

Решение от 2010-03-01 №А33-19508/2009. По делу А33-19508/2009. Красноярский край.

Решение

01 марта 2010 года

Дело № А33-19508/2009

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19 февраля 2010 года.

В полном объёме Решение изготовлено 01 марта 2010 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Баукиной Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края (г. Красноярск)

к обществу с ограниченной ответственностью «Тарко-К» (г. Красноярск)

о взыскании 11 306 руб. 39 коп. задолженности и пени,

при участии в судебном заседании:

от истца: Зинович Н.А. – представителя по доверенности от 28.09.2009,

от ответчика: Шимолиной Ю.Н. – представителя по доверенности от 15.12.2009,

при ведении протокола судебного заседания судьей Е. А Баукиной,

Установил:

агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Тарко-К» о взыскании 11 306 руб. 39 коп., в том числе: 8 737 руб. 55 коп. задолженности, 2 568 руб. 84 коп. пени.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 20.11.2009 возбуждено производство по делу.



В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, пояснил, что ответчик в период с 01.01.2009 по 18.01.2009 не уплатил арендную плату в размере 8 737 руб. по договору аренды от 10.02.2004 № 7601, на которую Агентством начислена пеня за период с 11.01.2009 по 31.10.2009 в размере 2 568 руб. 84 коп. Расчет арендной платы производился соразмерно площади нежилого помещения в 19,8 кв.м, согласованной в договоре аренды.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, пояснив, что согласно выписке из единого государственного реестра объектов капитального строительства № 04:401/2006-51147 от 08.11.2006, выданной истцу площадь арендуемого помещения составляет 19,1 кв.м, в связи с чем за период с 01.01.2007 по 18.01.2009 ООО «Тарко-К» переплатило Агентству 4 339 руб. 35 коп.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 11 час. 50 мин. 15.02.2010 до 14 час. 00 мин. 19.02.2010, информация о котором размещена на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика Шимолиной Ю.Н. по доверенности от 15.12.2009, в отсутствие представителя истца.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между краевым комитетом по управлению государственным имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тарко-К» (арендатор) 10.02.2004 заключен договор аренды № 7601, объектом которого является нежилое помещение № 1 общей площадью 19,8 кв.м. в здании краевой собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина 116 для размещения магазина (пункт 1.1.).

Срок действия договора установлен с 01.01.2003 по 25.12.2003.

Дополнительными соглашениями от 15.03.2004 № 1, от 15.01.2005 № 2, от 25.01.2006 №3, от 25.05.2007 №4 срок действия договора аренды от 10.02.2004 № 7601 продлялся, соответственно, до 15.12.2004, 01.12.2005, 15.11.2006.

В соответствии с разделом 2 договора за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату с 01.01.2003 в размере 1001,571 руб. за 1 кв.м. в год и с 01.01.2004 в размере 1189,51 руб. за 1 кв.м в год. Размер арендной платы в месяц определяется в соответствии с расчетом (приложения №№ 2-1, 2-2), являющимся неотъемлемой частью договора.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца на счет краевого бюджета по указанным в договоре реквизитам.

За неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора)

Пунктом 5.2. договора аренды предусмотрено, что условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если в самом акте не предусмотрено иное.

Размер арендной платы может быть изменен также по заявлению арендатора согласно пункту 3.3.2 настоящего договора и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. арендная плата не может меняться арендодателем (за исключением изменения согласно пункту 3.3.2) чаще одного раза в год.

По акту приема-передачи от 01.01.2003 объект аренды передан арендодателем арендатору.

Дополнительным соглашением от 25.05.2007 № 4 стороны изменили условие пункта 1.1. договора от 10.02.2004 № 7601 о виде целевого использования объекта аренды для размещения выставочного зала. Вид деятельности арендатора – изготовление и сбыт дверных блоков.



В соответствии с уведомлением от 13.02.2007 № 05-1342 с 01 января 2007 года установлена новая ставка арендной платы в размере 9 120 руб. за 1 кв.м. в год наземных помещений. Согласно прилагаемому расчету ежемесячная арендная плата без учета налогов составляет 15 048 руб. Уведомление получено арендатором 12.03.2007.

По платежным поручениям от 05.02.2007 № 26, от 02.05.2007 №89, от 17.05.2007 № 107, от 18.06.2007 № 140, от 09.07.2007 № 164, от 30.08.2007 №198, от 08.10.2007 № 241, от 16.11.2007 № 261, от 20.12.2007 № 283, от 26.12.2007 № 289, от 04.02.2008 № 22, от 28.02.2008 № 36, от 09.04.2008 № 64, от 21.05.2008 № 92, от 27.06.2008 № 113, от 08.07.2008 № 134, от 12.08.2008 № 163, от 02.09.2008 № 178, от 02.10.2008 № 231, от 26.11.2008 № 280 ООО «Тарко-К» оплатило на счет Агентства 361 152 руб. 02 коп. арендной платы.

18.12.2008 между субъектом Российской Федерации – Красноярский край в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Тарко-К» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 29181203-Н, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество: нежилое помещение № 54, г. Красноярск, ул. Ленина, д. 116, общей площадью 19,1 кв.м., а покупатель обязуется принять указанное недвижимое имущество и уплатить за него цену, определенную в пункте 2.1 договора (пункт 1.1).

Согласно пункту 2.1. договора купли-продажи цена, которую покупатель обязан уплатить за приобретенное по настоящему договору недвижимое имущество составляет 1 509 000 руб.

В соответствии с пунктом 3.1 продавец обязан передать указанное в пункте 1.1 договора недвижимое имущество покупателю в течение 10 рабочих дней с момента подписания сторонами договора. Передача недвижимого имущества оформляется актом приема-передачи, подписываемым полномочными представителями сторон (пункт 3.2 договора купли-продажи).

18.12.2008 продавец передал покупателю нежилое помещение № 54, г. Красноярск, ул. Ленина, д. 116, общей площадью 19,1 кв.м. по акту приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества № 29181203-Н от 18.12.2008.

Согласно выписке из Единого государственного реестра объектов капитального строительства №04:4016/2006-51147 нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Ленина, дом 116, пом. 54 имеет общую площадь 19,1 кв.м.

Общество с ограниченной ответственностью «Тарко-К» 30.12.2008 обратилось в управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение № 54, г. Красноярск, ул. Ленина, д. 116.

19 января 2009 года право собственности общества с ограниченной ответственностью «Тарко-К» на нежилое помещение общей площадью 19,1 кв.м, этаж 1, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Ленина, д. 116, пом. 54 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство 24 ЕИ 078807).

Истец направил ответчику предарбитражное предупреждение от 13.04.2009 № 05-3198 о погашении задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 18.01.2009 в сумме 8 737 руб. 55 коп. и пени в сумме 812 руб. 60 коп. Предарбитражное предупреждение получено ООО «Тарко-К» 28.04.2009.

Поскольку ООО «Тарко-К» 8 737 руб. долга и 812 руб. 60 коп. пени не уплатило, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, исчислив пеню за период с 11.01.2009 по 31.10.2009 в размере 2 568 руб. 84 коп.

По запросу Арбитражного суда Красноярского края филиал по Красноярскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» представил копии документов, имеющихся в инвентарном деле, в том числе погашенных, в которых содержатся сведения о помещении № 54 (предыдущий № 1) по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, д 116., из которых усматривается, что 16.10.2006 внесены изменения в техническую документацию, площадь спорного помещения изменилась с 19,8 кв.м. до 19,1 кв.м.

В письме Красноярского отделения филиала по Красноярскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 09.02.2010 № 2438.007/922 сообщается: «Техническая инвентаризация и адресация нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина, № 116, пом. №1, проведена на основании обращения Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края. В результате адресации нежилому помещению № 1 присвоен адрес: г. Красноярск, ул. Ленина, д. 116, пом. 54… По данным технической инвентаризации, проведенной по состоянию на 12.10.2006, общая площадь вышеуказанного нежилого помещения составляет 19,1 кв.м. общая площадь помещения изменилась по отношению к данным инвентарного дела от 02.07.1974 на 0,7 кв.м. за счет перемера и пересчета площадей».

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8,9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Между краевым комитетом по управлению государственным имуществом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тарко-К» (арендатор) 10.02.2004 заключен договор аренды № 7601, объектом которого является нежилое помещение № 1 общей площадью 19,8 кв.м. в здании краевой собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Ленина 116 для размещения магазина (пункт 1.1.).

Срок действия договора установлен с 01.01.2003 по 25.12.2003.

По акту приема-передачи от 01.01.2003 объект аренды передан арендодателем арендатору.

Дополнительными соглашениями от 15.03.2004 № 1, от 15.01.2005 № 2, от 25.01.2006 №3, от 25.05.2007 №4 срок действия договора аренды от 10.02.2004 № 7601 продлялся, соответственно, до 15.12.2004, 01.12.2005, 15.11.2006.

18.12.2008 между субъектом Российской Федерации – Красноярский край в лице агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Тарко-К» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 29181203-Н, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество: нежилое помещение № 54, г. Красноярск, ул. Ленина, д. 116, общей площадью 19,1 кв.м., а покупатель обязуется принять указанное недвижимое имущество и уплатить за него цену, определенную в пункте 2.1 договора (пункт 1.1).

18.12.2008 продавец передал покупателю нежилое помещение № 54, г. Красноярск, ул. Ленина, д. 116, общей площадью 19,1 кв.м. по акту приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества № 29181203-Н от 18.12.2008.

Из приложенного к исковому заявлению расчета долга усматривается, и представленными ООО «Тарко-К» платежными поручениями подтверждается, что ответчик до 01.01.2009 полностью оплатил арендную плату по договору аренды от 10.02.2004 № 7601.

Истец взыскивает с ответчика арендную плату в период с 01.01.2009 по 18.01.2009, то есть после заключения договора купли-продажи № 29181203-Н, подписания 18.12.2008 акта приема-передачи объекта продажи покупателю и обращения покупателя 30.12.2008 в управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности.

Исходя из смысла пункта 1 статьи 433, статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Поскольку в силу статей 130, 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на помещение к покупателю, а не регистрация договора купли-продажи недвижимости, поэтому до регистрации сделка является заключенной, действительной.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Таким образом, ООО «Тарко-К» с момента приема помещения по акту от 18.12.2008 стало его законным владельцем вследствие заключенного договора купли-продажи от 18.12.2008 № 29181203-Н.

В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Однако в рассматриваемом случае покупатель – ответчик в настоящем деле – являлся арендатором по договору аренды от 10.02.2004 № 7601.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорных помещений должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Таким образом, с момента исполнения продавцом по договору купли-продажи от 18.12.2008 обязанности по передаче товара покупателю, у покупателя прекратилось пользование этими объектами на основании договора аренды от 10.02.2004 и началось – на основании договора купли-продажи от 18.12.2008.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что действительная площадь арендуемого помещения составляла 19,1 кв.м. за счет перемера и пересчета площадей по данным технической инвентаризации, проведенной на основании обращения Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края по состоянию на 12.10.2006, тогда как ООО «Тарко-К» оплачивало арендную плату в течение всего периода аренды, исходя из площади 19,8 кв.м.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика 8 737 руб. долга за пользование нежилым помещением в период с 01.01.2009 по 18.01.2009 удовлетворению не подлежат.

Так как требование о взыскании арендной платы в сумме 8 737 руб. признано судом не обоснованным, а пеня в размере 2 568 руб. 84 коп. начислена за просрочку внесения указанной суммы за период с 11.01.2009 по 31.10.2009, учитывая, что взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение договорных обязательств (статьи 330, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации), в удовлетворении искового требовании о взыскании 2 568 руб. 84 коп. пени следует отказать.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, и Решение принято не в его пользу, в соответствии с частями 1 и 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина не подлежит взысканию со сторон.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

Решил:

в удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд либо в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее Решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.А. Баукина