Решения районных судов

Решение от 18 апреля 2011 года . По делу А43-27782/2010. Нижегородская область.

Решение

Дело № А43-27782/2010

г. Нижний Новгород 18 апреля 2011 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.04.2011

Решение изготовлено в полном объеме 18.04.2011

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Ф.И.О. (шифр 12-688)

при ведении протокола судебного заседания секретарем *.*. Антипиной, после перерыва: помощником судьи *.*. Смирновой

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску открытого акционерного общества Нижегородский коммерческий банк «РАДИОТЕХБАНК», г. Нижний Новгород (ИНН 5261005926 ОГРН 1025200001001),

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Интеграл», г. Арзамас Нижегородской области (ИНН 5243003997 ОГРН 1025201341660),



о расторжении договора аренды

при участии представителей сторон:

от истца: Воеводина *.*. - по доверенности от 08.10.2010, Харитонова *.*. – по доверенности от 26.01.2011,

от ответчика: Канарейкина *.*. – по доверенности от 26.01.2011, Лапшин *.*. - по доверенности от 28.03.2011,

Установил:

открытое акционерное общество Нижегородский коммерческий банк «РАДИОТЕХБАНК», г. Нижний Новгород (далее – ОАО НКБ «РАДИОТЕХБАНК», истец), обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Интеграл», г. Арзамас Нижегородской области, (далее – ООО «Фирма «Интеграл», ответчик) о расторжении договора № 390 аренды объекта недвижимого имущества (помещения) от 24.07.2000 в отношении нежилого помещения (нежилое), площадью 777,7 кв.м., этаж: 1, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. 9 Мая, д. 19 пом. 73. В обоснование исковых требований истец ссылается на нормы пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного заседания истец заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Истец указывает, что ответчик в нарушение пунктов 3.1.4, 3.1.7, 3.1.10 договора аренды № 390 от 24.07.2000 не заключил договор на долевое участие в содержании домовладения и не уплатил задолженность перед обслуживающим многоквартирный дом ОАО «Управляющая компания «Наш дом». Ответчиком проведена перепланировка/реконструкция помещения без согласования с арендодателем. Кроме того, истец полагает, что ответчиком нарушены условия пункта 3.2 договора аренды, которым арендатору не разрешается сдавать в аренду или поднаем или иным образом передавать арендуемый объект недвижимого имущества полностью или частично третьим лицам. ООО «Фирма «Интеграл» не оплатило задолженность по арендной плате, указанную в претензии от 24.09.2010 №2761-04 в размере 186 696 рублей 97 копеек за каждый квартал 2010 года (2 и 3 кварталы). Уведомлением о расчете арендной платы от 19.02.2010 истец сообщил ответчику об увеличении размера арендной платы на второй, третий кварталы 2010 года, размер которой составил 200 096 рублей 97 копеек. Расчет нового размера арендной платы произведен с учетом решения Арзамасской городской думы № 127 от 27.11.2009. Ответчиком же было оплачено только 26 800 рублей, соответственно 13 400 рублей за второй и третий квартал 2010 года. Указанные нарушения истец считает существенными, которые, по его мнению, являются основанием для расторжения договора аренды.

В дополнении к исковому заявлению, представленном в ходе предварительного судебного заседания 27.01.2011, истец в качестве дополнительного основания для расторжения договора аренды указал на тот факт, что 28.12.2010 в результате проверки по соблюдению Правил пожарной безопасности в помещении 73, расположенном по адресу: г.Арзамас, ул. 9 Мая, д.19, проведенной Арзамасской городской прокуратурой совместно с ОГПН по г. Арзамасу и Арзамасскому району, были выявлены существенные нарушения требований пожарной безопасности и изменения конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решений без проекта, разработанного в соответствии с действующими нормами.

Ответчик в ранее представленном отзыве на исковое заявление и представители в судебном заседании просят отказать в удовлетворении иска, указывают, что в настоящее время договор с ОАО «Управляющая компания «Наш дом» заключен. Ранее договор не мог быть заключен в связи с отсутствием у ответчика необходимых документов. Задолженность перед ОАО «Управляющая компания «Наш дом» отсутствует. Общество, являясь арендатором, несло самостоятельно бремя расходов по содержанию занимаемых им площадей. Перепланировка помещения проводилась в 2008 году, при наличии согласия собственника помещения ЗАО «Гермес-Инвест». В арендованном помещении находится только ООО «Фирма «Интеграл», помещение никогда не сдавалось третьим лицам. Доказательств обратного истцом не представлено. Задолженность по арендной плате перед истцом отсутствует, так как изменения в договор аренды в части арендной платы внесены Решением Арбитражного Суда Нижегородской области от 15.09.2010 по делу № А43-13508/2010 41-350 (вступило в законную силу 23.12.2010).

В ходе судебного заседания по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 04.04.2011 до 15 часов 00 минут. По окончании перерыва рассмотрение дела продолжено.



После перерыва ответчик заявил ходатайство о приобщении в материалы дела дополнительных документов по делу, в том числе заключения № 12-11/ЭПБ от 04.04.2011, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Центр-01», подтверждающего выполнение ООО «Фирма «Интеграл» организационно-технических решений, изложенных в представлении об устранении нарушений в области федерального законодательства, выявленных Арзамасской городской прокуратурой 28.12.2010.

Ходатайство ответчика судом удовлетворено, представленные документы приобщены в материалы дела.

В целях ознакомления с представленными документами в ходе судебного заседания по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 11.04.2011 до 15 часов 30 минут. По окончании перерыва рассмотрение дела продолжено.

После перерыва истец представил дополнение к исковому заявлению и документы в обоснование своего требования, которые просит приобщить в материалы дела.

Представители истца, присутствующие на судебном заседании, поддержали исковые требования в полном объеме. В дополнении к исковому заявлению с учетом представленного ответчиком заключения № 12-11/ЭПБ от 04.04.2011 истец указал, что ответчиком не представлено документального подтверждения устранения в полном объеме нарушений противопожарных правил. Задолженность перед управляющей компанией в полном объеме не погашена. Кроме того, ответчик уклонялся от согласования расчетов по арендной плате на 010 год и продолжал вносить арендную плату в размере, установленном в 2000 году.

Ответчик возражает против удовлетворения иска по ранее изложенным доводам.

Представители ответчика в ходе судебного заседания заявили ходатайство об объявлении перерыва на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для предоставления дополнительных доказательств по делу.

Истец возражает против удовлетворения ходатайства ответчика.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика об объявлении в судебном заседании перерыва, не находит оснований для удовлетворения и отклоняет его по причине истечения процессуальных сроков рассмотрения спора, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, а также в связи с тем, что судебный акт по существу спора может быть вынесен на основании имеющихся в распоряжении суда доказательств, а у ответчика имелось достаточно времени для представления доказательств по делу.

Как следует из материалов дела, ОАО НКБ «РАДИОТЕХБАНК» является собственником нежилого помещения (нежилое), площадью 777,7 кв. метров, этаж: 1, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Арзамас, улица 9 Мая, дом 19 помещение 73, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.02.2009 серии 52-АВ номер 725802.

Указанное нежилое помещение ОАО НКБ «РАДИОТЕХБАНК» было приобретено у ЗАО «Гермес-Инвест» на основании договора купли-продажи недвижимости от 29.01.2009г. №184-п, которое в свою очередь было приобретено последним у Комитета имущественных отношений города Арзамаса на основании договора купли-продажи № 32 от 06.09.2006.

Нежилым помещением, площадью 777,7 кв. метров, этаж: 1, расположенным по адресу: Нижегородская область, город Арзамас, улица 9 Мая, дом 19 помещение 73, на правах аренды на основании договора № 390 от 24.07.2000 пользуется ООО «Фирма «Интеграл» (Арендатор). Первоначальным арендодателем по указанному договору выступал Комитет имущественных отношений города Арзамаса. Впоследствии после отчуждения объекта недвижимости права арендодателя в отношении указанного помещения по договору аренды № 390 перешли сначала к ЗАО «Гермес-Инвест», затем к ОАО НКБ «РАДИОТЕХБАНК».

Срок аренды установлен пунктом 1.3 договора с 24.07.2000 по 23.07.2020.

Договор аренды зарегистрирован Управлением юстиции Нижегородской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2001, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.11.2008 № 03/051/2008-262.

Указанное помещение передано ответчику в пользование для использования в сфере коммерческой деятельности.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора Арендатор обязан содержать арендуемый объект недвижимого имущества (помещение) и придомовую территорию в порядке, предусмотренном санитарными и противопожарными правилами.

В пункте 3.1.4 договора предусмотрена обязанность Арендатора отдельно оплачивать юридическим и физическим лицам, предоставляющим соответствующие услуги, все расходы, связанные с текущей эксплуатацией арендуемого объекта недвижимости (помещения), включая электроэнергию, газ, воду, канализацию, сбор мусора и т.д.

Согласно пункту 3.1.10 договора в десятидневный срок с момента подписания договора Арендатор обязан заключить договор с ЖЭУ на долевое участие в содержании домовладения (для встроенных и встроено-пристроенных помещений).

В силу пунктов 3.1.6, 3.1.7 договора Арендатор обязан производить текущий капитальный ремонт объекта недвижимого имущества (помещения). Согласовывать с Арендодателем переоборудование и перепланирование арендуемого объекта.

В соответствии с пунктом 3.2 договора Арендатору не разрешается сдавать в аренду или поднаем или иным образом передавать арендуемый объект недвижимого имущества полностью или частично третьим лицам, а также использовать право на аренду помещений как предмет залога или в качестве вклада в акционерное общество либо иное юридическое лицо.

Согласно пункту 3.1.3 договора Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату.

В пункте 4.1 договора сторонами согласовано, что Арендатор вносит арендную плату на следующих условиях: ежеквартальный размер арендной платы определяется временным положением «О порядке переоформления и заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества» и определяется как произведение коэффициент 134 на установленный законом минимальный размер оплаты труда, действующий в календарном квартале, за который производится оплата. Арендная плата вносится ежеквартально в течение первого месяца текущего календарного квартала.

При изменении нормативных актов, регулирующих арендные отношения, возможно изменение Арендодателем условий договора (пункт 6.1 договора).

Истец считает, что указанные условия договора ответчиком не исполняются.

20.10.2010 в адрес ОАО НКБ «РАДИОТЕХБАНК» от ОАО «Управляющая компания «Наш дом» поступила претензия от 13.10.2010 № 1568 о необходимости погашения неосновательного погашения в сумме 290 050 рублей 99 копеек за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме № 19 по ул. 9 Мая г. Арзамас, а также заключения договора на содержание и ремонт общего имущества.

ОАО НКБ «РАДИОТЕХБАНК» в свою очередь направило в адрес ООО «Фирма «Интеграл» претензии от 03.02.2010 № 411-04, от 21.10.2010, в которых требовало уплатить задолженность перед обслуживающим многоквартирный дом ОАО «Управляющая компания «Наш дом» в размере 80 756 рублей 37 копеек и 290 050 рублей 99 копеек (соответственно), а также заключить договоры на долевое участие в содержании домовладения в соответствии с пунктом 3.1.10 договора аренды № 309 от 24.07.2000.

Однако задолженность в указанной сумме ответчиком не погашена, договор на долевое участие в содержании домовладения с ОАО «Управляющая компания «Наш дом» не заключен.

Ответчиком в нарушение условий пункта 3.1.7 договора аренды в помещении была произведена перепланировка/реконструкция. В результате реконструкции была изменена общая площадь помещения в сторону увеличения на 4,9 кв.м., которая составила 782,6 кв.м. Указанные изменения площади подтверждаются техническим паспортом по состоянию на 20.01.2010, составленным ГУП НО «НижТехИнвентаризация» Арзамасский филиал.

27.07.2010 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой предлагал ООО «Фирма «Интеграл» в срок 10 рабочих дней представить соглашение Арендатора на переоборудование перепланировку арендуемого помещения, а также разрешительную документацию на перепланировку. В случае невыполнения указанных требований истец указал на возможное обращение в суд с иском о расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению истца, ответчиком также нарушены условия пункта 3.2 договора аренды, запрещающего Арендатору сдавать в аренду или поднаем или иным образом передавать арендуемый объект недвижимого имущества полностью или частично третьим лицам. ОАО НКБ «РАДИОТЕХБАНК» направило в адрес ООО «Фирма «Интеграл» претензии от 02.08.2010 № 2300-04, от 21.10.2010, в которых ответчику предлагалось представить документы-основания размещения на арендуемой территории Универсама «Копейка» либо освобождение помещения от иных лиц. Указанные претензии получены ответчиком 05.08.2010, 26.10.2010 соответственно, что подтверждается уведомлением о вручении почтовой корреспонденции. Однако указанные претензии оставлены ответчиком без ответа.

24.09.2010 истец направил в адрес ответчика претензию № 2761-04, в которой предлагал последнему погасить задолженность по арендной плате, исходя из расчета арендной платы 200 096 рублей, за 2 и 3 кварталы в размере 186 6969 рублей 97 копеек за каждый квартал, а также устранить другие нарушения условий договора.

Указанная претензия получена ООО «Фирма «Интеграл» 28.09.2010, что подтверждается уведомлением о вручении почтовой корреспонденции. Однако оставлена ответчиком без ответа.

В претензии от 13.10.2010 № 2956-04 ответчику предлагалось устранить нарушения противопожарных правил.

29.10.2010 истец вновь направил в адрес ООО «Фирма «Интеграл» претензию, в которой указал на нарушения пунктов 3.1.1, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.7, 3.19, 3.1.10, 3.2 договора, а также статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложил расторгнуть договор по соглашению сторон. Данная претензия, согласно почтового уведомления, получена ответчиком 02.11.2010.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды сторонами в досудебном порядке достигнуто не было, полагая, что допущенные ответчиком нарушения носят существенный характер, ОАО НКБ «РАДИОТЕХБАНК» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит требования истца подлежащими отклонению в силу следующих обстоятельств.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Проанализировав содержание претензий, направленных в адрес ответчика суд приходит к выводу, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в том числе по требованию об устранении нарушений противопожарных правил, а именно ссылка на нарушение пункта 3.1.1 договора имеется в претензии, направленной в адрес ответчика 29.10.2010, то есть до обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

В качестве существенных нарушений условий договора аренды от 24.07.2000 № 390 истец указывает на нарушение пункта 3.1.4 договора аренды, в котором закреплена обязанность Арендатора отдельно оплачивать юридическим и физическим лицам, предоставляющим соответствующие услуги, все расходы, связанные с текущей эксплуатацией арендуемого объекта недвижимости (помещения), включая электроэнергию, газ, воду, канализацию, сбор мусора и т.д., а также нарушение пункта 3.1.10 договора, предусматривающего обязанность арендатора заключить договор с ЖЭУ на долевое участие в содержании домовладения. В результате неисполнения указанных пунктов договора за арендатором образовалась задолженность перед ОАО «Управляющая компания «Наш дом».

Ответчик считает, что задолженность перед управляющей компанией у него отсутствует, поскольку арендованное помещение является пристроенным и ответчик самостоятельно заключал договора с обслуживающими организациями на предоставление соответствующих услуг, в подтверждение чего последним представлены в материалы дела: договор энергоснабжения № 45-1005/01 от 01.01.2008; договор № 785 от 01.01.2011 на отпуск тепловой энергии в горячей воде; договор № 72/11-09 (об охране объектов) от 23.11.2009, договор № 855 от 01.05.2010 на отпуск воды и прием сточных вод; договоры № 1 от 12.01.2009, от 11.01.2010, 12.01.2011 на техническое обслуживание и ремонт санитарно-технических систем и оборудования, акты выполненных работ.

Кроме того, из письма ОАО «Управляющая компания «Наш дом» от 13.10.2010 № 1568 (л.д. 43 том 1) следует, что в феврале 2010 ООО «Фирма «Интеграл» обращалось в управляющую компанию с просьбой заключить договор на содержание общего имущества дома, однако такой договор заключен не был.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что указанный договор не был заключен в связи с отсутствием у него правоустанавливающих документов на помещение. После получения соответствующих документов от истца в 2011 году такой договор ООО «Фирма «Интеграл» с ОАО «Управляющая компания «Наш дом» заключен, копия данного договора № 1-11 от 01.04.2011 представлена в материалы дела.

Вместе с тем ответчиком представлено письмо ОАО «Управляющая компания «Наш дом» от 01.04.2011 № 706, из которого следует, что управляющая компания приняла во внимание представленные ответчиком договоры на производство работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с привлечением подрядных организаций, в связи с чем признала обязанность ООО «Фирма «Интеграл» по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, фактически исполненной. Информации о том, что за ответчиком числится какая-либо задолженность, данное письмо не содержит.

Таким образом, на момент рассмотрения дела данное нарушение условий договора устранено.

В качестве иного основания для расторжения договора аренды истец указывает на нарушение ответчиком пункта 3.2 договора. Из содержания данного пункта следует, что Арендатору не разрешается сдавать в аренду или поднаем или иным образом передавать арендуемый объект недвижимого имущества полностью или частично третьим лицам, а также использовать право на аренду помещений как предмет залога или в качестве вклада в акционерное общество либо иное юридическое лицо.

Истец указывает на то, что в помещении, являющимся предметом аренды расположен магазин Универсама «Копейка».

В материалы дела ответчиком представлен субагентский договор № 4105сАг-КУ-Ф от 28.04.2010, заключенный между ООО «Фирма «Интеграл» (Субагент) и обществом с ограниченной ответственностью «Копейка-Поволжье» (Агент), по условиям которого Субагент взял на себя обязательства за вознаграждение от своего имени, но за счет Агента совершать сделки по розничной продаже товара через объект розничной сети, передаваемого Субагенту Агентом в рамках договора, в соответствии с согласованным сторонами заказом, а Агент обязался принять выполненное Субагентом поручение и выплатить ему Субагентское вознаграждение.

В статье 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Анализ представленного в материалы дела субагентского договора и приложений к нему свидетельствует о том, что ответчик принимал у ООО «КОПЕЙКА-ПОВОЛЖЬЕ» на реализацию товар и реализовывал его в арендуемом помещении под брендом Сети «Копейка». Деятельность по реализации данного товара осуществляли сотрудники ООО «Фирма «Интеграл», что подтверждается представленными в материалы дела журналом операциониста, отчетами по выручке и др.

Доказательств того, что помещение фактически было передано ответчиком в субаренду третьим лицам истцом суду не представлено.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о недоказанности истцом нарушения ответчиком пункта 3.2 договора аренды № 390 от 24.07.2000.

В качестве третьего основания расторжения договора аренды истец ссылается на нарушение ответчиком пункта 4.1 договора аренды.

В указанном пункте договора сторонами установлено, что Арендатор вносит арендную плату на следующих условиях: ежеквартальный размер арендной платы определяется временным положением «О порядке переоформления и заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества» и определяется как произведение коэффициент 134 на установленный законом минимальный размер оплаты труда, действующий в календарном квартале, за который производится оплата. Арендная плата вносится ежеквартально в течение первого месяца текущего календарного квартала.

В пункте 6.1 договора предусмотрено, что при изменении нормативных актов, регулирующих арендные отношения, возможно изменение Арендодателем условий договора.

Истец указывает, что в адрес ответчика неоднократно направлялись для согласования расчеты арендной платы на 2010 год, однако ООО «Фирма «Интеграл» продолжало уплачивать арендную плату (за 2 и 3 кварталы) в размере, установленном в 2000 году.

В материалы дела представлено Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 15.09.2010 по делу №А43-13508/2010 41-350, из которого следует, что ОАО «НКБ «Радиотехбанк» обратилось в суд с иском к ООО «Фирма «Интеграл» об изменении пункта 4.1 договора и изложении его в новой редакции.

Данным Решением суда удовлетворены исковые требования ОАО «НКБ «Радиотехбанк»: пункт 4.1.1 договора аренды объекта недвижимого имущества (помещения) от 24.07.2000 № 390 изменен и изложен в следующей редакции:

Ежеквартальный размер арендной платы определяется Положением о ставках арендной платы за помещения муниципального нежилого фонда города Арзамаса, утвержденным Решением Арзамасской городской Думы от 29.08.2001 №86 (далее - Положение), и устанавливается на основании следующего расчета:

расчетная величина ежеквартальной арендной платы определяется по формуле:

А = N x Б x К1 x К2 x К3 x К4, где

А - ежеквартальный размер арендной платы;

N - общая (в кв. м) площадь сдаваемого в аренду объекта недвижимого имущества (777,7 квадратного метра);

Б - базовая величина (в рублях), установлена Решением Арзамасской городской Думы от 27.11.2009 №127 на 2010 год в размере 675 рублей;

К1 - коэффициент, учитывающий характеристики сдаваемого в аренду объекта, в соответствии с пунктом 3 Положения К1= 0,28;

К2 - коэффициент, учитывающий месторасположение арендуемого объекта недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 4 Положения К2= 1,0, поскольку объект располагается по адресу улица 9 Мая;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию (вид деятельности) арендатора, поскольку на размещаемых площадях находятся продовольственные магазины, то в соответствии с пунктом 5 Положения К3= 1,5;

К4 - коэффициент, учитывающий площадь арендуемого помещения

Значения коэффициента К4 определяется по формуле:

(-S/130)

К4 = 3 x е + 0,9, где

S - площадь арендуемого помещения в квадратных метрах. К4=0,90756

Таким образом, ежеквартальный размер арендной платы на 2010 год составляет

А = 777,7 кв.м x 675 руб x 0,28 x 1.0 x 1.5 x 0,90756= 200 096,97 рублей».

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2010 Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 15.09.2010 по делу № А43-13508/2010 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО Фирма «Интеграл» - без удовлетворения.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Поскольку стороны не достигли соглашения по изменению редакции пункта 4.1.1 договора аренды во внесудебном порядке, а доказательств обратного суду не представлено, данный пункт договора в измененной редакции подлежит применению с момента вступления в законную силу указанного решения суда.

Ответчик с указанного момента производит уплату арендных платежей в соответствии с измененной редакций пункта 4.1.1 договора.

Доказательств обратного, а также с учетом изложенного наличия у ответчика задолженности по арендной плате за 2 и 3 квартал 2010 года суду не представлено.

Таким образом, истцом не доказано нарушение ответчиком пункта 4.1.1 договора аренды № 390 от 24.07.2000.

Истец в обоснование иска также ссылается на нарушение ответчиком пункта 3.1.7 договора аренды, а именно на проведение в помещении перепланировки/реконструкции, в результате которой увеличилась общая площадь помещения на 4,9 кв.м. без согласования с арендодателем.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 20.01.2010, составленному ГУП НО «НижТехИнвентаризация» (Арзамасский филиал) спорное помещение, расположено в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Арзамас, ул. 9 Мая, дом 19 литер Б, общая площадь составляет 782,6 кв.м. Письмом от 14.02.2011 № 30 ГУП НО «НижТехИнвентаризация» (Арзамасский филиал) подтвердило увеличение общей площади помещения на 4,9 кв.м. за счет внутреннего переоборудования.

Ответчиком в материалы дела представлены поэтажные планы до реконструкции и после реконструкции, согласованные с арендодателем ЗАО «Гермес-Инвест» 25.10.2008.

Таким образом, ответчиком было согласовано проведение строительных работ (переоборудование, реконструкция) в арендуемом помещении с арендодателем, которым на тот момент являлось ЗАО «Гермес-Инвест».

Ответчиком в материалы дела также представлено техническое заключение по результатам обследования здания магазина «Продукты», расположенного по адресу: г. Арзамас, ул. 9 Мая, д.19, выполненное ООО «Служба капитального ремонта» к договору № 06 от 01.03.2011. Из текста указанного заключения следует, что существующие ранее между помещениями кирпичные перегородки выполняли только ограждающую функцию (воспринимали только собственный вес и не являлись диафрагмами жесткости); выполненная перепланировка не изменяет роли несущих конструктивных элементов в пространственной работе здания и не влияет на снижение несущей способности и эксплуатационных характеристик здания.

Наделение ООО «Служба капитального ремонта» полномочиями по техническому обследованию зданий подтверждается Свидетельством от 17.08.2010 № 0088.01-2010-5254026266-П-022, выданным НП «Объединение нижегородских проектировщиков».

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Такие случаи определены в пункте 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в котором указано, что выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Выводы, сделанные в заключении ООО «Служба капитального ремонта», а также незначительное увеличение площади помещения позволяет сделать вывод о том, что получение разрешения на строительство в данном случае не требовалось.

Вместе с тем даже если разРешение на строительство (реконструкцию) должно было быть получено, то его получение в соответствии с условиями договора аренды не входит в обязанности арендатора. Напротив, исходя из буквального содержания пункта 2.2.7 договора купли-продажи № 32 от 06.09.2006, заключенного между Комитетом имущественных отношений города Арзамаса и ЗАО «Гермес-Инвест», данная обязанность лежала на собственнике помещения.

Доводы истца о том, что фактически переоборудование/реконструкция проведены в 2009 году, судом рассмотрены и отклонены, как документально не подтвержденные.

Ссылка истца на нарушение условий договора ипотеки от 28.12.2007 также признана несостоятельной, так как ООО «Фирма «Интеграл» стороной данного договора не является.

Таким образом, истцом не доказано нарушение ответчиком пункта 3.7 договора аренды № 390 от 24.07.2000.

В качестве основания для расторжения договора аренды истец также ссылается на нарушение пункта 3.1.1 договора аренды, в соответствии с которым Арендатор обязан содержать арендуемый объект недвижимого имущества (помещение) и придомовую территорию в порядке, предусмотренном санитарными и противопожарными правилами.

В качестве подтверждения данного нарушения истцом указано, что Арзамасской городской прокуратурой совместно с ОГПН по г. Арзамасу и Арзамасскому району 28.12.2010 была проведена проверка по соблюдению Правил пожарной безопасности в помещении 73, расположенном по адресу: г. Арзамас, ул. 9 Мая, д.19, в результате которой были выявлены ряд существенных нарушений требований пожарной безопасности и изменения конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решений без проекта, разработанного в соответствии с действующими нормами. По результатам проверки 28.12.2010 Арзамасской городской прокуратурой в адрес директора ООО «Фирма «Интеграл» вынесено представление об устранении нарушений федерального законодательства, было указано незамедлительно принять меры к устранению нарушений закона и недопущению подобных нарушений впредь.

Ответчик не отрицает, что нарушения противопожарных правил имели место быть, однако указывает, что в настоящее время все нарушения за исключением одного, для устранения которого необходимо участие собственника, устранены.

В подтверждение данных доводов ответчик представил в материалы дела заключение № 12-11/ЭПБ от 04.04.2011, выполненное ООО «Центр-01» (лицензия МЧС России № 1/4653 от 10.07.2008, свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, серия СП № 0001973 от 25.01.2011), в котором подтверждается выполнение организационно-технических решений, изложенных в представлении Арзамасской городской прокуратуры от 28.12.2010 об устранении нарушений в области федерального законодательства, кроме следующего противопожарного мероприятия: не выполнен второй рассредоточенный эвакуационный выход непосредственно наружу шириной в свету не менее 1,2 м. Вместе с тем в заключении отражено, что арендатором ООО «Фирма «Интеграл» направлено письмо собственнику здания для выполнения данного мероприятия, поскольку оно является капитальным мероприятием, требующим дополнительной разработки проектной документации в связи с изменением фасада здания и согласований с Комитетом архитектуры г. Арзамаса или предоставлении права на выполнение данного мероприятия и проведение необходимых согласований ООО «Фирма «Интеграл».

Таким образом, выявленные в ходе проверки Арзамасской городской прокуратурой нарушения, за исключением одного, на момент рассмотрения дела устранены, что также подтверждается представленным истцом, подписанным сторонами актом осмотра помещения от 11.04.2011.

Нарушение, которое осталось не устраненным, не может быть исправлено ответчиком без участия собственника помещения, однако на момент рассмотрения дела ответ на письмо, на которое имеется ссылка в заключении ООО «Центр-01» № 12-11/ЭПБ от 04.04.2011 и факт получения которого истцом не оспорен, ответчиком не получен.

В пункте 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно пункту 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В рассматриваемом случае, учитывая, что досрочное расторжение договора является крайней мерой, применяемой судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также исходя из того, что на момент рассмотрения дела те нарушения, которые имели место быть и устранение которых зависело только от арендатора, устранены, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ОАО НКБ «Радиотехбанк» о расторжении договора аренды № 390 от 24.07.2000.

Доводы истца о том, что нарушения противопожарных правил не были устранены в разумный срок, судом рассмотрены и отклонены.

Как видно из материалов дела, ООО «Фирма «Интеграл», получив представление Арзамасской городской прокуратуры в месячный срок (31.01.2011), направило в её адрес гарантийное письмо с планом выполнения противопожарных мероприятий. По мере выполнения противопожарных мероприятий ответчик обратился к начальнику ОГПН по г. Арзамасу с просьбой предоставить инспектора для подтверждения исполнения предписания, однако в данной просьбе было отказано. В связи с этим Ответчик был вынужден обратиться в лицензируемую организацию, которая своим заключением, как указано выше, подтвердила выполнение организационно-технических решений, изложенных в представлении Арзамасской городской прокуратуры от 28.12.2010.

Материалы дела свидетельствуют, что с момента получения представления Арзамасской городской прокуратуры, которым подтверждено наличие ряда нарушений противопожарных правил, которое было вынесено после обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд, ответчиком приняты все необходимые меры для устранения данных нарушений.

То обстоятельство, что одно нарушение осталось не устраненным не может являться достаточным основанием для расторжения договора, поскольку ответчик готов выполнитесь определенные мероприятия, однако их выполнение невозможно без согласования с собственником.

Ссылка истца на Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №17426/08 от 19.05.2009 судом рассмотрена и отклоняется, поскольку в данном случае устранение нарушения имело место после вынесения решения судом первой инстанции.

Существенность же нарушений условий договора устанавливается судом в каждом конкретном случае исходя из представленных в дело доказательств.

При указанных обстоятельствах, установленных судом на основе оценки представленных в дело доказательств в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования ОАО НКБ «РАДИОТЕХБАНК» в рассматриваемом случае подлежащими отклонению.

Государственная пошлина по делу составляет 4 000 рублей 00 копеек, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований открытому акционерному обществу Нижегородский коммерческий банк «Радиотехбанк» г. Н.Новгород, (ИНН 5261005926 ОГРН 1025200001001), отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа г. Н.Новгород при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья *.*. Кабакина

Смирнова *.*. 439-12-65