Решения районных судов

Решение от 26 октября 2010 года . По делу А07-13747/2010. Республика Башкортостан.

Решение

29 октября 2010 г. Дело № А07-13747/2010

Резолютивная часть решения объявлена 26.10.2010

Полный текст решения изготовлен 29.10.2010

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Аминевой А. Р., при ведении протокола судебного заседания судьей Аминевой А. Р., рассмотрел дело по иску

общества с ограниченной ответственностью “Биг Бен“

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, к комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, к обществу с ограниченной ответственностью “МИР ФОТО“

о признании недействительным договора №95 от 23.04.2010 в части

при участии в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью “Биг Бен“ – Вагина М.Н. по доверенности №27 от 25 мая 2010 года;

Администрации городского округа город Уфа Республика Башкортостан - Гарифуллина Р.А. по доверенности № 1/67 -13 от 15.01.2010;



Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – Гарифуллина Р.А. по доверенности № 243 от 29.12.2009;

ООО «Мир Фото» – Ткаченко С.В. по доверенности №01-юс от 21.05.2010.

Общество с ограниченной ответственностью “Биг Бен“ (далее - ООО «Биг-Бен) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, к комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, к обществу с ограниченной ответственностью “МИР ФОТО“ о признании недействительным договора №95 от 23.04.2010, заключенного Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа, как продавцом, и ООО «Мир фото», как покупателем, о передаче в собственность последнего нежилых помещений №№ 62-67 площадью 41,4 кв.м в части продажи помещений за номерами 65,66,67.

Обществом «Мир фото» иск ООО «Биг-Бен» отклонен как неправомерный.

Исследовав представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон,

суд Установил:

С 01.07.2005 ООО «Биг-Бен», обладающий статусом субъекта малого предпринимательства, непрерывно арендует у Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа нежилые помещения расположенные по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, 26, инвентарный номер 4285, литера А, первый этаж, площадью 32,3 кв.м кадастровый (или условный) номер 02:401:4285:0000:113. Согласно выкопировке из технического паспорта инвентарный № 4285 общая полезная площадь объекта аренды ООО «Биг-Бен» по состоянию на 11.02.2008 составляет 32,3 кв.м, в том числе:

основная площадь - 30,2 кв.м, в том числе помещение № 68 -торговый зал - 19,1 кв.м, помещение № 69 - кабинет - 8,5 кв.м, № 70 - тамбур- 2,6 м. кв.;

доля мест общего пользования - 2,1 кв. м.

Постановлением Главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 08.02.2010 № 505 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа восьмиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Калининский район, ул. Первомайская, 26» утверждены «Условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа восьмиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Калининский район, ул. Первомайская, 26» (далее- Условия №505) обществом «Биг-Бен».



Однако пунктом 1.4. Условий №505 предусмотрено право ООО «Биг-Бен» на приобретение муниципального имущества в форме реализации им преимущественного права арендатора на приобретение помещений площадью 30,2 кв.м по техническому паспорту с инвентарным номером 4285 от 11.08.2009 (литера А) из предоставленных ему в аренду помещений площадью 32,3 кв.м. Перечень помещений общей площадью 30,2 кв.м за номерами 68,69,70 указан в пункте 1.7.1. Условий № 505.

По договору купли-продажи № 76 от 10.03.2010 помещения площадью 30,2 кв.м за номерами 68,69,70, расположенные на первом этаже в здании по адресу: город Уфа Республики Башкортостан, Калининский район, ул. Первомайская, 26, приобретены ООО «Биг-Бен» в собственность.

Арендатором расположенных в здании по адресу: г. Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, 26 на первом этаже литера А помещений общей площадью 41,4 кв. м №№ 62 (торговый зал – 13 кв.м), 63 (кабинет-4 кв.м), 64 (торговый зал-19,7 кв.м), 65 (коридор площадью 2,8 кв.м), 66 и 67 (санузлов площадью 1,9 кв.м), смежных с арендованными ООО «Биг-Бен» помещениями, является ООО « Мир Фото» на основании заключенных между ним и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа договоров о передаче объектов муниципального жилого фонда в аренду без права выкупа № 3643 от 05.08.1999, № 3643 от 15.10.2002, № 3643.1 от 22.05.2006, № 3643.2 от 02.02.2009.

Постановлением Главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 23.03.2010 №1362 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа восьмиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Калининский район, ул. Первомайская, 26» утверждены «Условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа восьмиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Калининский район, ул. Первомайская, 26» (далее- Условия) обществом «Мир фото». Правовым основанием принятия названного постановления указан Федеральный закон № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства“.

Пунктами 2.1.1 и 1.4. Условий предусмотрено право ООО «Мир фото» на приватизацию муниципального имущества в форме реализации им преимущественного права арендатора на приобретение арендуемых помещений площадью 41,4 кв.м, инвентаризованных по техническому паспорту инвентарный номер 4285 от 07.09.2009 (литера А). В пункте 1.7.1. Условий конкретизированы арендуемые ООО «Мир фото» подлежащие отчуждению ему помещения, составляющие площадь 41,4 кв.м, а именно: 62, 63, 64 и 65,66,67.

Постановление Главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 23.03.2010 №1362 послужило основанием для заключения договора купли-продажи объекта нежилого фонда с рассрочкой платежа №95 от 23.04.2010, по которому в собственность ООО «Мир фото», как покупателю, Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа, как продавцом, переданы нежилые помещения №№ 62-67 общей площадью 41,4 кв.м.

Объекты, проданные ООО «Биг-Бен» и ООО « Мир Фото», сформированы как обособленные объекты по правилам статьи 1 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости“, что подтверждено регистрацией права собственности городского округа город Уфа в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним на эти объекты как на поставленные на кадастровый учет.

Предметом иска ООО «Биг-Бен» является требование о признании недействительным заключенного между ООО «Мир фото», как покупателем, и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа, как продавцом, договора №95 от 23.04.2010 в части определения в нем объектами купли-продажи нежилых помещений №№ 65,66,67 общей площадью 4,7 кв.м, обозначенных в техническом .2009 как вспомогательные площади (л.д.129) .

Основанием иска ООО «Биг-Бен» указано несоответствие договора в оспариваемой его части действующему законодательству, в частности, Федеральному закону № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства“.

Иск ООО «Биг-Бен» подлежит удовлетворению.

Согласно поэтажному плану помещений по ул. Первомайской,26 г.Уфы под литерой А, составленному ГУП «Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан» по состоянию на 28.05.2010, находившиеся в аренде у ООО «Биг-Бен» и у ООО « Мир Фото» помещения соответственно №№ 68,69,70 и №№ 62, 63, 64, 65,66,67 имеют общие стены и обладают признаком изолированности от иных помещений, расположенных на первом этаже здания по ул. Первомайской,26 г.Уфы. Помещения за номерами 65,66,67 (коридор и два санузла), включенные в перечень арендуемых ООО «Мир фото» объектов, являются местами общего пользования для заявителя и ООО «Мир фото». Факт совместного использования помещений №№ 65,66,67 этими лицами не оспаривается. Вход в помещения №№ 66 и 67 (санузлы) обеспечен через помещение № 65 (коридор) обществу «Биг-Бен» - из помещения № 69, обществу «Мир фото» - из помещения № 64, находящихся в их фактическом владении. Данное обстоятельство подтверждается составленным ГУП «Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан» вышеупомянутым поэтажным планом литеры А помещений по ул. Первомайской, 26 в г.Уфе. Из изложенного следует: помещения за номерами 65,66,67 оборотоспособны как объекты гражданского права только в предусмотренном их назначении, а именно: как коридор и как санузлы, и не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение. Доказательства использования этих помещений в ином назначении в дело не представлены. Разделение этих помещений без нанесения несоразмерного ущерба их назначению и примыкающим к ним смежным помещениям №№ 69, 68 (арендуемым ООО «Биг-Бен») и № 64 (арендуемому ООО «Мир фото»), невозможно. Таким образом, помещения №№ 65,66,67 не имеют самостоятельного, в отрыве от иных используемых ООО «Биг-Бен» и ООО «Мир фото» помещений, предназначения, и связаны с используемыми этими лицами помещениями №№ 68,69,70 и 62,63,64 общим назначением.

По смыслу ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению по аналогии закона, все собственники отдельных помещений в здании и лица, использующие данные помещения на законных или договорных основаниях, в частности, арендаторы помещений, вправе пользоваться общим имуществом здания. Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания“ предписано: на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии закона применять статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома. Таким образом, в силу ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления от 23.07.2009 № 64).

С учетом нормы ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановления от 23.07.2009 № 64 общее имущество здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, не может быть передано в собственность только одному из этих лиц.

На основании изложенного спорные помещения №№ 65,66,67 относятся к общему имуществу ООО «Биг-Бен» и ООО «Мир фото», чем исключается передача их в собственность ООО «Мир фото» и потому договор №95 от 23.04.2010 в части отчуждения в собственность обществу «Мир фото», как субъекту права долевой собственности на помещения №№ 65,66,67, которые могут находиться только в общей долевой собственности, противоречит статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, отчуждением такого имущества в собственность ООО «Мир фото» по договору купли-продажи №95 от 23.04.2010 обосновывается заинтересованность ООО «Биг-Бен» в признании соответствующей части сделки недействительной (ничтожной).

Как следует из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума от 09.02.2010 № 13944/09, при нарушении права на имущество его обладателю должна быть обеспечена защита; при этом под защитой нарушенного права имеется в виду не только возможность обращения в суд, но и возможность достижения в суде правового результата. При такой позиции требование ООО «Биг-Бен» о признании недействительным договора купли-продажи №95 от 23.04.2010 в части отчуждения обществу «Мир фото» помещений №№ 65-67 подлежит оценке как применение им основанного на принципе процессуальной экономии надлежащего способа защиты нарушенного права в целях достижения в суде правового результата во избежание использования механизма защиты, предусмотренного абзацем п. 9 Постановления от 23.07.2009 № 64).

ООО «Мир фото» иск отклонен на том основании, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, что истец обладает правом требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке в случае продажи арендуемого имущества с нарушением его преимущественного права на его приобретение в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, как то предусмотрено п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Данный довод ООО «Мир фото» неправомерен, поскольку спорное общее имущество (помещения №№ 65,66,67) не может поступить в чью-либо собственность, в том числе истцу путем перевода на него права собственности общества «Мир фото», так как в силу закона общее имущество собственников помещений в здании включается в гражданский оборот только на праве общей долевой собственности.

Довод ООО «Мир фото» о том, что иск не может быть удовлетворен на основании тех правовых норм, которые приведены истцом для признания недействительным части договора, судом отклоняется, поскольку согласно правовой позиции Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П суды общей юрисдикции и арбитражные суды самостоятельно решают, какие нормы подлежат применению в конкретном деле.

Довод ООО «Мир фото» об обусловленности его права на приобретение в собственность спорных помещений №№ 65,66,67 тем, что эти помещения были им арендованы по договорам аренды и потому безусловно подлежат приобретению им в собственность по правилам Федерального закона № 159-ФЗ, также неправомерен, поскольку противоречит правовому статусу этих помещений в гражданском обороте.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Требование Общества с ограниченной ответственностью “Биг Бен“ к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа, к Обществу с ограниченной ответственностью «Мир фото» удовлетворить, признать недействительным договор №95 от 23.04.2010 в части передачи в собственность Общества с ограниченной ответственностью «Мир фото» нежилых помещений за номерами 65,66,67.

Взыскать в пользу Общества с ограниченной ответственностью “Биг Бен“ в возмещение расходов по уплате государственной пошлины:

с Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа - 2000 руб.;

с Общества с ограниченной ответственностью «Мир фото» - 2000 руб.

В удовлетворении иска к Администрации городского округа город Уфа - отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.Р.Аминева