Решения районных судов

Спорное помещение приобретено истцом на основании договора подряда на строительство жилого дома и входит в площадь дома, построенную за его счет. По делу . Нижегородская область.

от 1 ноября 2006 года Дело N А43-8816/2005-17-239

(извлечение)

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Окорокова Дмитр при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью “Ремонтно-монтажный комплекс“, г. Кстово Нижегородской области, к ответчикам: 1) открытому акционерному обществу по изготовлению строительных конструкций “Поиск“, г. Кстово Нижегородской области; 2) закрытому акционерному обществу “Поиск-К“, г. Кстово Нижегородской области, третье лицо - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, о признании права собственности и признании недействительным зарегистрированного права собственности,

установил:

В обоснование иска истец указал, что 01.07.2000 между ОАО “Поиск“ и ЗАО “Поиск-К“ заключен договор генерального подряда N 1/ГП на строительство жилого дома N 11 по ул. Кстовская г. Кстово Нижегородской области.

В этот же день между сторонами названного договора заключен договор N 2/ИНВ о долевом участии в строительстве того же жилого дома, в соответствии с которым ОАО “Поиск“, выступающее застройщиком, обязалось передать ЗАО “Поиск-К“ по окончании строительства квартиры, указанные в приложении 1.

В пункте 2.1.1 договора о долевом участии установлено, что ЗАО “Поиск-К“ имеет право привлекать средства инвесторов и заключать с ними договоры долевого участия.

Пункт 2.2.1 договора обязывает застройщика передать квартиры лицам, указанным в акте распределения квартир.

В соответствии с условиями названного договора ЗАО “Поиск-К“ и ООО “РМК“ 30.04.2001 заключили договор о долевом участии в строительстве жилого дома, согласно которому истец финансирует строительство дома и по его окончании получает право собственности на офис в секции С-2 в осях VII - VIII общей площадью 65,095 кв. м и техподполье площадью 40,8 кв. м.

ООО “РМК“ в соответствии с договором оплатило стоимость строительства помещения в сумме 428861 руб. 76 коп.

Однако ОАО “Поиск“ зарегистрировало в Едином государственном реестре прав (далее по тексту - ЕГРП) право собственности на указанный объект недвижимости (офисное помещение), значащийся как квартира площадью 62,5 метра квадратного по вышеназванному адресу.



В связи с чем истец, руководствуясь ст. 12, 218, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился с иском в суд.

06.06.2005 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А43-4427/2004-24-109/9.

Определением суда от 15.05.2006 производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

ОАО “Поиск“ отзывом и в заседании суда иск не признало по следующим причинам:

В соответствии с договором о долевом участии в строительстве, заключенном 01.07.2000 между заказчиком и генподрядчиком (ЗАО “Поиск-К“), последний имел право на долю в виде квартир (пункт 1.3).

В нарушение условий названного договора ЗАО “Поиск-К“ заключило договор с истцом на долевое участие в строительстве офиса. Никаких изменений или дополнений в договор о долевом участии в строительстве от 01.07.2000 заказчик и генподрядчик не вносили. Акт распределения площадей от 07.10.2004 с учетом протокола разногласий от 08.10.2004 свидетельствует, что спорное помещение не является долей ЗАО “Поиск-К“.

Поэтому договор от 30.03.2001 долевого участия является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ОАО “Поиск“ никогда не согласовывало ЗАО “Поиск-К“ внесение изменений в проект дома N 11 для строительства офиса для ООО “РМК“. Кроме того, из проекта перепланировки офиса в осях С-2 дома N 11 видно, что проектом не предусмотрено подвальных помещений. Разрешения на реконструкцию и строительство дополнительных площадей в подвале дома ЗАО “Поиск-К“ и истцу не выдавались.

Спорный объект истцу по передаточному акту застройщик не передавал, поэтому у истца не может возникнуть право собственности на помещение.



По договору от 01.07.2000 между заказчиком и генподрядчиком предусмотрено по окончании строительства передача квартир лицам, указанным в акте распределения квартир.

Поэтому истец не приобрел право на получение спорного помещения в собственность.

Спорное помещение N 3 в акте ввода дома в эксплуатацию отсутствует.

ЗАО “Поиск-К“ отзывом на исковое заявление и его представитель в судебном заседании поддержали позицию истца, указав, что по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенному с ОАО “Поиск“, предусмотрено право ЗАО “Поиск-К“ (дольщика) привлекать средства иных инвесторов и заключать с ними договоры, что и было осуществлено.

Главное управление ФРС по Нижегородской области, надлежащим образом извещенное о месте и времени разбирательства спора, в заседание суда не явилось.

Исследовав представленные в дело документы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

01.07.2000 между ОАО “Поиск“ (заказчик) и ЗАО “Поиск-К“ (подрядчик) заключен договор генподряда N 1/ГП, в соответствии с которым подрядчик принимает на себя генеральный подряд по завершению строительства жилого дома N 11 по ул. Кстовская г. Кстово.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что стоимость сооружаемого подрядчиком объекта определяется утвержденной проектно-сметной документацией и подтверждается актами выполненных работ по формам N 2 и N 3.

Расчеты между заказчиком и подрядчиком на сумму стоимости выполненных работ по договору с учетом удорожания материалов и механизмов производятся путем взаимозачета по инвестиционным обязательствам подрядчика (пункт 6.1 договора) согласно договору о долевом участии в строительстве жилого дома N 11 по ул. Кстовская г. Кстово N 2/ИНВ от 01.07.2000.

Во исполнение условий договора генподряда между ОАО “Поиск“ (заказчик) и ЗАО “Поиск-К“ (дольщик) 01.07.2000 заключен договор N 2/ИНВ о долевом участии в строительстве жилого дома.

Предметом названного договора является долевое участие дольщика в строительстве жилого дома N 11 по ул. Кстовская путем выполнения генподряда по завершению строительства жилого дома согласно договору N 1/ГП от 01.07.2000.

Доля (квартиры) в жилом доме передаются после подписания акта приема-передачи в виде жилой площади в размере 4525,2 кв. м, что соответствует выполненным строительно-монтажным работам в ценах 1991 года на сумму 2087,65 руб. (пункты 1.2, 1.3 договора).

Застройщик обязался передать по окончании строительства жилого дома квартиры, указанные в приложении 1, и оформить их согласно действующему законодательству (пункт 1.4 договора). Приложение 1 суду не представлено.

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрено, что дольщик (ЗАО “Поиск-К“) имеет право привлекать средства иных инвесторов и заключать с ними договоры долевого участия в строительстве жилого дома. При этом по окончании строительства дольщик обязан указать в акте распределения квартир застройщика всех привлеченных им инвесторов, имеющих право на результаты инвестирования.

После окончания строительства застройщик обязался передать квартиры, указанные в акте распределения квартир (пункт 2.2.1 договора).

Окончанием действия договора стороны обусловили исполнение всех обязательств по договору (пункт 3.1 договора).

Жилой дом введен в эксплуатацию по акту приемочной комиссии от 29.12.2003, утвержденному распоряжением администрации Кстовского района Нижегородской области от 16.02.2004 N 360-р.

Согласно справке Кстовского филиала ГУП Нижегородской области “Нижтехинвентаризация“ N 2-931 от 27.04.2004 в жилом доме N 11 по ул. Кстовская имеется нежилое встроенное помещение N 3 общей площадью 109,30 кв. м, в том числе первый этаж - 63,6 кв. м и подвал - 45,7 кв. м.

Во исполнение обязательств по договору о долевом участии в строительстве от 01.07.2000 N 2/ИНВ, предусмотренных пунктом 2.1.1 договора, дольщик (ЗАО “Поиск-К“) в акте распределения квартир от 07.10.2004 указал своих инвесторов и общую площадь, равную 3960,2 кв. м, где под номером 39 значится помещение N 3 ООО “РМК“ площадью 63,6 кв. м на первом этаже и подвал площадью 45,7 кв. м, всего общей площадью 109,30 кв. м, на основании договора N 84/К от 30.04.2001.

ОАО “Поиск“ в упомянутом акте также указало привлеченных им инвесторов и общую площадь подлежащих передаче последним квартир и помещений - 3763,8 кв. м.

Застройщик 08.10.2004 подписал акт распределения квартир с протоколом разногласий, указав, что помещение N 3 площадью 109,30 кв. м является собственностью застройщика (ОАО “Поиск“). Протокол разногласий к акту распределения квартир дольщиком не подписан.

Реализуя свое право на привлечение средств иных инвесторов и заключение с ними договоров на долевое участие в строительстве жилого дома, предусмотренное пунктом 2.1.1 договора от 01.07.2000 с ОАО “Поиск“ о долевом участии, ЗАО “Поиск-К“ 30.04.2001 заключило договор о долевом участии в строительстве жилого дома с ООО “РМК“, в соответствии с которым привлеченный инвестор (дольщик) при надлежащем исполнении обязательств по договору приобретает по окончании строительства жилого дома право собственности в равных частях на офис в секции С-2 в осях VII - VIII общей площадью 65,095 кв. м и техподполье площадью 40,8 кв. м (пункт 3 договора).

С этой целью ЗАО “Поиск-К“ обратилось к застройщику дома с просьбой согласовать изменение проекта в жилом доме в части перепланировки квартир N 20, 84, 85 на первом этаже, указав, что затраты по корректуре проекта берет на себя (л.д. 57 - письмо N 220).

ОАО “Поиск“ (застройщик) согласилось с такой просьбой, о чем свидетельствует резолюция на письме от 21.09.2001.

МУП “ПИ “Кстовпроект“ выполнило корректуру проекта жилого дома N 11 в связи с реконструкцией трех квартир на первом этаже под офисы.

Проект реконструкции квартиры под офис в секции С-2 приведен на чертеже N 308-11-АР, выполненном названным предприятием, в соответствии с которым жилое помещение переоборудовано в офис в секции С-2 в осях VII - VIII.

Перепланировка жилого помещения в офис согласована с администрацией Кстовского района.

Распоряжением администрации N 1704-р от 21.08.2003 на основании согласованной проектной документации на реконструкцию трех квартир под офисы в строящемся жилом доме, заключения по проекту от 17.07.2002 N 42, выполненного отделом архитектуры и градостроительства, застройщику разрешена реконструкция трех квартир N 20, 84, 85 на первом этаже под офисы с организацией отдельных входных групп с торцов здания.

Жилой дом введен в эксплуатацию с учетом работ, проведенных по реконструкции трех квартир.

В акте приемочной комиссии с учетом изменений, внесенных в распоряжение N 360-р от 16.02.2004 (об утверждении акта приемки в эксплуатацию жилого дома N 11) распоряжением администрации Кстовского района Нижегородской области от 27.10.2006 N 2280-р, указано, что в составе жилого дома имеются встроенный магазин и три офиса, в том числе и встроенное помещение - офис с подвалом в секции С-2 (помещение N 3) общей площадью 109,30 кв. м.

Свои обязательства в части финансирования строительства нежилого помещения N 3 площадью 109,30 кв. м по договору о долевом участии в строительстве от 30.04.2001, заключенному с ЗАО “Поиск-К“, истец выполнил в полном объеме, что подтверждается имеющимися в деле платежными документами и не оспаривается стороной по договору.

Выполнены обязательства в части финансирования строительства жилого дома и со стороны ЗАО “Поиск-К“ по договору о долевом участии в строительстве жилого дома, заключенному с застройщиком - ОАО “Поиск“ 01.07.2000.

Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 12.12.2005 по делу N А43-4427/2004-24-109/9, вступившим в законную силу, установлено, что дольщику - ЗАО “Поиск-К“ на основании договора о долевом участии в строительстве N 2/ИНВ принадлежит площадь 3960,20 кв. м, недополучил площадей в построенном доме в размере 479,6 кв. м, а у ОАО “Поиск“ возникло денежное обязательство по возмещению стоимости непереданных площадей по цене, определенной экспертом по состоянию на февраль 2004 г. (дата ввода дома в эксплуатацию) и составляющей 4160050 руб. 40 коп.

В вышеуказанную площадь 3960,20 кв. м согласно упомянутому акту распределения квартир от 07.10.2004 в части указания инвесторов, привлеченных генподрядчиком (ЗАО “Поиск-К“), входит и спорное помещение N 3.

Застройщику (ОАО “Поиск“) принадлежит площадь 3763,8 кв. м (на основании того же акта от 07.10.2004 в части указания инвесторов, привлеченных застройщиком). Названные площади последним получены, что подтверждено представителем ответчика в судебном заседании.

Таким образом, из материалов дела следует, что ОАО “Поиск“ права на спорное помещение не имеет, поскольку оно входит в площадь дома, построенную за счет дольщика - ЗАО “Поиск-К“.

Однако 09.11.2004 ОАО “Поиск“ зарегистрировало право собственности на вышеуказанное помещение, значащееся в ЕГРП как жилое помещение - квартира общей площадью 62,5 кв. м, расположенная по адресу: г. Кстово Нижегородской области, ул. Кстовская, д. 11, кв. 84, 1-й этаж (свидетельство о государственной регистрации серии 52-АБ N 119395 от 09.11.2004).

Правоустанавливающим документом для регистрации права собственности послужил акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 29.12.2003 и список дольщиков.

Согласно названному списку ОАО “Поиск“ значится дольщиком по строительству квартиры N 84 общей площадью 63,44 кв. м на основании справки о финансировании N 17 от 20.10.2004.

Справка (N 17/4 от указанной даты) свидетельствует о том, что финансирование строительства квартиры N 84 осуществило ОАО “Поиск“ за счет собственных средств без привлечения каких-либо инвесторов.

Однако указанные обстоятельства противоречат материалам дела, поскольку нежилое помещение офиса площадью 128,8 кв. м по условиям договора на долевое участие в строительстве финансировал истец и ему должно быть передано помещение.

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов приобретается этим лицом.

Возникшие между сторонами договоров долевого участия в строительстве жилого дома правоотношения регулируются нормами главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 1048 Гражданского кодекса Российской Федерации прибыль, полученная товарищами в результате совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело.

Из материалов дела следует, что ОАО “Поиск“ не финансировало строительство спорного помещения, поэтому включение последнего в список дольщиков следует признать неправомерным.

Как установлено выше, ответчик (ОАО “Поиск“) не выполнил обязательство в части передачи дольщику, указанному генподрядчиком, площадей в жилом доме в размере 479,6 кв. м на сумму 4160050 руб. 40 коп., в состав которых входит и спорное помещение.

Таким дольщиком является истец, который фактически использует спорное помещение, несет расходы по его содержанию и профинансировал его строительство. Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле документами.

Истец приобрел право собственности на помещение на основании договора, заключенного с ЗАО “Поиск-К“ 30.04.2001.

Названное юридическое лицо не оспаривает право собственности истца на спорный объект.

С учетом изложенного требование истца о признании права собственности на нежилое помещение N 3 площадью 109,30 кв. м в силу ст. 12, п. 1 ст. 218, 1048 Гражданского кодекса Российской Федерации суд находит обоснованным и правомерным.

Доводы ответчика, приведенные в отзыве на исковое заявление в обоснование своих возражений, суд рассмотрел и не принимает, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Между заказчиком и генподрядчиком, сторонами по договору на долевое участие в строительстве жилого дома от 01.07.2000, согласована реконструкция квартир N 20, 84, 85 на первом этаже. После окончания строительства жилой дом со встроенным помещением принят комиссией в эксплуатацию с участием заказчика. Тот факт, что в указанный договор не внесены изменения в части передачи доли в виде нежилого помещения не является основанием считать, что это помещение строило для себя ОАО “Поиск“. Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что ЗАО “Поиск-К“ выполнило определенные действия по реконструкции квартир с целью исполнения своего обязательства перед истцом.

Что касается регистрации права собственности ОАО “Поиск“ на квартиру N 84, то тут следует отметить следующее.

Перевод вышеназванной квартиры в нежилое помещение был согласован с администрацией Кстовского района Нижегородской области (распоряжение N 1704-р от 21.08.2003). ОАО “Поиск“ своей резолюцией на письме ЗАО “Поиск-К“ N 220 также дало согласие на перепланировку квартир (в том числе и N 84).

Справка Кстовского филиала ГП Нижегородской области “Нижтехинвентаризация“ N 4528 от 29.10.2004 составлена в отношении квартиры N 84 (указанная справка представлялась на государственную регистрацию права собственности ОАО “Поиск“ на рассматриваемую квартиру), тогда как в справке Кстовского филиала ГУП Нижегородской области “Нижтехинвентаризация“ N 2-931 от 27.04.2004 уже было указано нежилое встроенное помещение N 3.

Кроме того, в протоколе разногласий от 08.10.2004 к акту распределения квартир по жилому дому N 11 по ул. Кстовская г. Кстово спорный объект недвижимости назван помещением N 3 площадью 109,3 кв. м, а не квартирой, что свидетельствует о признании обществом “Поиск“ данного факта.

Таким образом, на момент осуществления государственной регистрации 09.11.2004 права собственности ОАО “Поиск“ на квартиру N 84 таковая фактически уже не существовала, а являлась офисным помещением.

В связи с изложенными обстоятельствами у ответчика в силу ст. 17 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ не возникли основания для регистрации права собственности на квартиру N 84 в доме N 11 по ул. Кстовская г. Кстово.

Поэтому зарегистрированное право собственности ОАО “Поиск“ на упомянутую квартиру в силу ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ N 122-ФЗ от 21.07.1997 следует признать недействительным.

Расходы по государственной пошлине в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ОАО “Поиск“.

Руководствуясь ст. 167 - 170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью “Ремонтно-монтажный комплекс“, г. Кстово Нижегородской области, на помещение N 3 площадью 109,30 метра квадратного, в том числе 1-й этаж - 63,6 метра квадратного и подвал - 45,7 метра квадратного, по адресу: г. Кстово Нижегородской области, ул. Кстовская, д. 11, литера А.

Признать недействительным зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записью N 52-01/12-27/2004-232 от 09.11.2004 право собственности открытого акционерного общества по изготовлению строительных конструкций “Поиск“, г. Кстово Нижегородской области, на квартиру N 84 общей площадью 62,5 метра квадратного, находящуюся по адресу: г. Кстово Нижегородской области, ул. Кстовская, д. 11, 1-й этаж.

Взыскать с открытого акционерного общества по изготовлению строительных конструкций “Поиск“, г. Кстово, в пользу общества с ограниченной ответственностью “Ремонтно-монтажный комплекс“, г. Кстово Нижегородской области, 5000 руб. расходов по государственной пошлине.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в установленный законодательством срок в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир.

Судья

*.*. ОКОРОКОВ