Решения районных судов

О рассмотрении разногласий при заключении договора. Решение от 27 мая 2010 года № 2-231/10. Московская область.

Дубненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Григорашенко *.*. ,

при секретаре Калашниковой *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чибисовой *.*. к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное управление № 2» о передаче разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда,

Установил:

Чибисова *.*. обратилась в суд с иском к ООО «ЖКУ №2» о передаче разногласий, возникших при заключении договора на управление многоквартирного дома.

В обоснование заявленных требований истица ссылается на те обстоятельства, что получила от ответчика оферту на заключение с ним договора управления многоквартирным домом, в котором она является собственником одной из квартир. В установленный законом срок Чибисова *.*. отправила ответчику протокол разногласий с замечаниями по проекту договора, однако ООО «ЖКУ №2» не дало никакого ответа. В связи с чем, истица обратилась в суд в порядке ч. 2 ст. 445 ГК РФ и просит суд рассмотреть указанные разногласия, считая, что условия договора управления многоквартирным домом противоречат действующему жилищному законодательству. Также считает, что ответчиком не представлено доказательств проведения общего собрания собственников жилья.

Представитель ответчика – ООО «ЖКУ №2» по доверенности Бодю *.*. с исковыми требованиями истицы не согласился, пояснив, что общим собранием собственников помещений в качестве управляющей организации избрано ООО «ЖКУ №2»., Решение которого в силу требований п. 5 ст. 46 ЖК РФ обязательно для всех собственников квартир в многоквартирном доме. Правоотношения между собственником жилого помещения и управляющей организацией регулируются нормами жилищного законодательства, в связи с чем, положения ГК РФ в данном случае применению не подлежат.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает надлежащим в иске Чибисовой *.*. отказать по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что истице на праве собственности принадлежит жилое помещение – двухкомнатная квартира Номер обезличен площадью 53,9 кв.м, расположенная в многоквартирном жилом доме Номер обезличен по ... ... ....

Общим собранием собственников помещений дома 01.12.2009 принято Решение: утвердить в качестве управляющей организации ООО «ЖКУ №2» и проект Договора, подлежащего заключению собственниками помещений Дома с ООО «ЖКУ №2».



Ответчиком в адрес истицы направлен проект Договора.

Чибисовой *.*. ООО «ЖКУ №2» направлен протокол разногласий к данному договору. Поскольку ответа от контрагента получено не было, истица, ссылаясь на положения ч. 2 ст. 445 ГК РФ обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Истец в обоснование обязанности ответчика заключить с ним договор сослался на положения статьи 445 ГК РФ.

Суд не может согласиться с данным требованием по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Положения Жилищного кодекса (пункты 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса), прямо оговаривают случаи, когда собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом.

Так, в силу пункта 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято Решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с п.п. 8.2. этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.



При этом в статье 161 ЖК РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (часть 5).

Права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений (ст. 10 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления.

Поскольку договор на управление многоквартирным домом управляющей компанией относится к числу публичных (статья 426 ГК РФ), то обязанность по его заключению возлагается на саму управляющую компанию, а не владельца помещения.

Таким образом, в соответствии с положениями ст. 445 ГК РФ право на передачу в суд разногласий, возникшие при заключении договора предоставлена стороне, заключение договора для которой носит обязательный характер, кем истица не является.

При этом суд считает, что положения гражданского законодательства в данном случае не могут быть применены к правоотношениям сторон, поскольку регулируются специальными нормами Жилищного Кодекса РФ.

Во исполнение указанных положений Закона ООО «ЖКУ 2» истице был направлен проект договора, условия которого обязательны для Чибисовой *.*. в силу положений жилищного законодательства РФ.

Доводы истицы об отсутствии в деле надлежащих доказательств, подтверждающие факт избрания истца в предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке в качестве организации, управляющей многоквартирным домом, не могут быть приняты судом, поскольку в материалы дела представлены протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ..., ..., ..., согласно которому управляющей организацией выбрано ООО»ЖКУ №2», итоги общего собрания собственников жилых помещений дома Номер обезличен по ... ...; акт технического состояния дома № 14 по ... ...; акт от 25 декабря 2009 года о передаче технической исполнительной документации.

В силу положений ч. 5 ст. 46 ЖК РФ Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

При этом Решение общего собрания собственников помещений в установленном законом порядке никем не оспорено.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что у истицы отсутствует право на оспаривание условий договора, поскольку оно не предусмотрено Жилищным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Чибисовой *.*. к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-коммунальное управление № 2» о передаче разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня его вынесения в Московский областной суд через Дубненский городской суд.

Федеральный судья Григорашенко *.*.