Решения районных судов

О признании права собственности. Решение от 14 ноября 2010 года № 2-3140/10. Новосибирская область.

Октябрьский районный суд г.Новосибирска в составе:

председательствующего Сытик *.*. ,

при секретаре Максимановой *.*. ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Григоренко *.*. к юл1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

Установил:

Григоренко *.*. с учетом изменений предъявила в суд исковые требования к юл1 о признании за ней право собственности на xx долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г...., ..., ..., в виде нежилого помещения на 1 этаже площадью 138 кв.м. в соответствии со схемой приложением к договору xx об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxx года В обоснование исковых требований истец указал, что по соглашению от xx.xx.xxxx года истице были переданы права инвестора по инвестиционному договору от xx.xx.xxxx года, на основании которого истица имеет право на получение в собственность окончании строительства нежилого помещения блок xx площадью 138, кВ.м. в ... по ..., т.к. является правопреемником инвестора, который в полном объеме оплатил строительство вышеуказанного помещения, но строительство прекращено, срок исполнения договора нарушен, и истцу необходимо определить долю собственность в объекте незавершенного строительства, построенного на денежные средства истца, и поскольку общая площадь всех сособственников дома составляет 10212,6 кв.м., а площадь нежилого помещения истца 138 кв.м., определяет свою долю как xx в право общей долевой собственности на незавершенный строительством объект

Истец в суд не явилась, извещен надлежаще, просил дело рассматривать в его отсутствие,.

Представитель ответчика юл1 в суд не явился, извещены надлежаще о судебном заседании, в письменном отзыве исковые требования истца на долю в размере xx признают, указывая, что общая площадь дома с помещениями общественного назначения составляет 102212,6 кв.м., признают, что инвестиционный взнос оплачен в полном объеме в размере ... рублей, но строительные работы не выполнены, помещение истцу не передано, хотя срок был до xx.xx.xxxx года.

Представители 3 лиц юл2, Жребик *.*. и юл3 в суд не явились, извещены надлежаще о судебном заседании, возражений не представили.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, представленные доказательства, дав им оценку, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что xx.xx.xxxx года между юл1» (заказчик) и Жребик *.*. как инвестором был заключен договор xx об инвестиционной деятельности (договор), в соответствии с п.1.2 которого инвестор обязуется передать заказчику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления строительства жилого дома, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором и по окончании действия договора передать инвестору квартиру с балконом (лоджией) соответствующей площади. Объектом инвестиционной деятельности является жилой дом, расположенный по адресу: г...., ..., ..., кадастровый номер земельного участка xx (адрес строительный и впоследствии может быть изменен) (п.1.4 договора).



Согласно п.2.7 договора заказчик - юл1 после сдачи дома в эксплуатацию обязался построить в срок до xx.xx.xxxx года сдать в эксплуатацию и передать после сдачи в эксплуатацию инвестору для регистрации в собственность свободное от прав третьих лиц нежилое помещение ( блокxx) площадью 138 кв.м., расположенное на 1 нежилом этаже объекта с конфигурацией по Приложению xx.Размер инвестиционного взноса определен сторонами в п.4.1 договора и xx рублей двумя платежами в срок до xx.xx.xxxx года с доплатой остальных 58 кв.м., исходя из фактической стоимости до xx.xx.xxxx года.

К договору было подписано xx.xx.xxxx года дополнительное соглашение с переносом срока договора до xx.xx.xxxx года и срока оплаты взноса до xx.xx.xxxx года.

xx.xx.xxxx года Жребик *.*. по соглашению с участием юл1 переуступила и передала свои права по вышеуказанному договору в полном объеме истице Григоренко *.*. , в т.ч. и права требования исполнения договора к застройщику.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами/смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина/заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также, учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для нее квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда.

Свои обязательства по внесению инвестиционного вклада, обусловленному договором инвестор исполнил в полном объеме, что документально доказано суду истцом и признается отзывом ответчика.

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а, следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.

Как видно из акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта «Многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения по ... (стр.) в ... г.... от xx.xx.xxxx года земляные работы выполнены на 100%, фундамент - 100%, наружные и внутренние стены монолитные - 100%, кирпичные - 71%, перегородки кирпичные - 72,4%, СИБИТ - 55%, перекрытия и покрытия монолитные железобетонные - 100%, железобетонные многопустотные плиты - 68%, монолитные ж/б участки - 60%, кровля - нет, окна и балконные двери - 7,5%, двери входные трудносгораемые - нет, полы - нет, наружная отделка - нет, внутренняя отделка - нет, благоустройство территории - нет, внутренние инженерные сети - нет, наружные инженерные сети теплотрасса - 67%, водопровод - 67%, канализация - 100%, электроснабжение - нет.



Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте - жилой дом по адресу: г...., ..., ..., в котором будет расположено помещение причитающееся по договору истцу полностью выполнены: фундамент, наружные стены; другие виды работ имеют разную степень готовности.

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ, указанных в акте незавершенного строительством объекте.

Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина/заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства - жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.

Поскольку заключенный с истцом инвестиционный договор содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.

Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании постановления юл3 xx от xx.xx.xxxxг. войсковой части xx был передан в постоянное бессрочное пользование земельный участок площадью 4 783,0 кв.м., расположенный по адресу: г...., ..., ..., ..., кадастровый номер земельного участка - xx, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним xx.xx.xxxxг. сделана запись регистрации xx.

xx.xx.xxxx года юл2 было получено разРешение на строительство xx нулевого цикла многоэтажного кирпичного жилого дома с административными помещениями с отдельно стоящей трансформаторной подстанцией на земель ном участке по ... в ... г.....

xx.xx.xxxx года между юл2 и юл1 был заключен договор на выполнение функций заказчика застройщика, по условиям которого юл1 приняло на себя исполнение обязанностей заказчика- застройщика по строительству многоэтажного жилого дома с административными помещениями по адресу: ..., создаваемому на земельном участке с кадастровым номером - xx, правообладателем которого является войсковая часть, со сроком окончания работ до xx.xx.xxxxг.

Соглашением к договору на выполнение функций заказчика-застройщика от xx.xx.xxxxг., заключенному между войсковой частью xx и юл1 срок окончания работ по строительству объекта был перенесен на xx.xx.xxxx года.

Дополнительным соглашением к договору на выполнение функций заказчика- застройщика от xx.xx.xxxx года войсковая часть xx и юл1 определило доли участников договора в строящемся объекте по адресу ... строительный, при этом в долю юл2 были определены всего 9 квартир, среди которой нет помещения, на которое претендует истец которая по смыслу договора отошла к доле юл1. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ответчик вправе был распоряжаться правами на строящееся помещение и передавать права на его строительство Жребик, правопреемником которой является по соглашению истец.

Из представленного ответчиком реестра инвесторов строительства спорного объекта, видно, в реестре инвесторов права юл2 указаны только на 10 квартир, к которым не относится спорное строящееся нежилое помещение истца, в связи с чем, суд приходит к выводу что законные права юл2 требованиями истца не затронуты и не нарушены.

Согласно выписки из реестра юридических лиц юл2 зарегистрирована в инспекции МНС России по ...у г...., как юридическое лицо, о чем xx.xx.xxxx года выдано свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до xx.xx.xxxxг.. Из существа смыслового содержания положений ст.ст. 130,133,134, 131 ГК РФ и ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», созданный юл1 за счет привлеченных денежных средств участников долевого строительства, в т.ч. истца, на настоящий момент объект имеет стоимостное выражение, т.к. в него вложены затраты на общестроительные работы, оплата проектирования и разрешительных документов, он неразрывно связан с землей, и относится к недвижимым вещам, определенным в действующем законодательстве понятием незавершенного строительством объекта, для которого законодателем установлены обязательные правила государственной регистрации прав на него.

При рассмотрении дела суд руководствуется ст.131 ГК РФ, положениями параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главой 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи.

Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.

В силу положений п. 2 ст. 4 Градостроительного кодекса РФ, приостановление строительной деятельности по строительству объектов капитального строительства более чем на 6 месяцев влечет обязательную консервацию объекта капитального строительства.

При установленных судом фактических обстоятельствах по делу суд приходит к выводу, что по существу, это означает приостановление выполнений обязательственных правоотношений и создает угрозу неисполнения и прекращения строительных обязательств перед заказчиками в договорные сроки и возникновение у истца (заказчика), являющегося потребителем, вложившего денежные средства на строительство жилого дома по договору долевого участия в долевом строительстве в силу положений ст. 12, 729,218 Гражданского Кодекса РФ, ст. 25, ч. 4 п.1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гарантий согласно ст. 46,35 Конституции РФ право требовать судебного признания за собой права общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, возведенный на денежные средства дольщика.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что действующее гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможность приобретения вещных прав и на предмет действующего договора долевого участия строительстве многоквартирного жилого дома, поскольку не предусмотрено никаких законодательных запрещений, объект действующего договора, относящегося по своей природе к договорам бытового строительного подряда при установленных судом обстоятельствах обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик незавершенного строительством объекта не влияет на объем прав будущего собственника-дольщика, поскольку объектом прав является идеальная доля участников строительства, вложивших с строительство денежные средства на возведение причитающейся для них по договору доли в строящемся объекте недвижимости, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение проектной площади квартиры, являющейся предметом договора и подлежащей передаче дольщику-потребителю, к сумме проектной площади всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте, также подлежащих передаче заказчикам-дольщикам после завершения строительства по договорам. Неделимая общая площадь мест общего пользования передается всем собственникам возведенного объекта пропорционально их долей собственности индивидуально определенной доли в виде конкретных помещений.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, учитывая состояние объекта незавершенного строительства, практическое прекращение строительства, что подтвердил в суде ответчик, истечение договорных сроков,полную оплату по договору истцом, подтвержденную ответчиком, необходимость достройки дома, суд приходит к выводу о том, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не противоречит закону и соразмерен степени и характеру возникшей угрозы нарушения его прав, соответствует требованиям самозащиты нарушенного права согласно ст. 14 ГК РФ.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст. 12 ГК РФ, ст.ст. 35 и 46 Конституции РФ, с учетом принципа справедливости и реализации конституционного права истца на защиту права собственности на вложенные в строительство денежные средства и созданный на них материальный объект, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать передачи ему в собственность результата незавершенной ответчиком работы пропорционально причитающейся по договору с ответчиком доли в незавершенном строительстве, возведенном на денежные средства инвестора, правопреемником которого является истец по договору об инвестиционной деятельности xx с дополнительным соглашением к нему от xx.xx.xxxx года, и соглашением о передаче прав правопреемнику инвестора от xx.xx.xxxx года.

Судом установлено, что в обусловленный срок обязательства по строительству многоквартирного дома со стороны ответчика договору об инвестиционной деятельности ответчиком юл1» не исполнены, что им не оспаривается.

Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявлении иска в суд о защите своих имущественных прав.

Согласно условий заключенного между истцом и ответчиком договора xx об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxxг. общая площадь нежилого помещения, подлежащей передаче ответчиком истцу после завершения строительства xx (строительный), запроектированной на 1 нежилом этаже строящегося многоквартирного дома с помещениями общественного назначения по адресу: г...., ..., ..., оплата за строительство которой полностью уплачена истцом по договору, должна была составлять 138 кв.м., что следует из указанного договора и приложения к нему xx.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Учитывая, что по рабочему проекту согласно раздела «основные технико-экономические показатели» сумма общей площади всех жилых и нежилых помещений (офисов), не входящих в общую площадь всех сособственников дома как места общего пользования, в строящемся доме по адресу: г...., ..., ..., должна составлять 10212,6 кв.м.

Следовательно, их соотношение в виде круглой простой дроби будет составлять xx которая приведенная к простой дроби правильно определена истцом как xx равной также xx( т.к. по уже вынесенным судом решениям других инвесторов спорного дома уже установлен судом общий знаменатель долей собственности всех инвесторов строительства, который не должен отличаться для возможной регистрации долей в органах госрегистрации прав на недвижимость), и на вышеуказанную идеальную долю на основании договора xx об инвестиционной деятельности от xx.xx.xxxxг. суд признает за истцом право общей долевой собственности в существующем объекте незавершенного строительства - в строящемся жилом доме с помещениями общественного назначения, по адресу: г...., ..., ... (строительный), в котором еще нет отдельных квартир и нежилых помещений как отдельных объектов, т.к. дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, и фактическая окончательная площадь помещения причитающего истице еще не определена органами БТИ. В связи с чем, суд не может указать в решении несуществующие еще точные параметры незавершенного строительством помещения, причитающегося истице, которые будут определены только после ввода дома в эксплуатацию и обмеров всех построенных помещений органами технической инвентаризации с составлением технического паспорта дома и помещений в нем, и требования истицы об указании конкретной площади еще недостроенного и не введенного в эксплуатацию как отдельного объекта недвижимости-нежилого помещения, удовлетворению судом не подлежат.

В силу ст. 98 ГПК РФ и Налогового кодекса РФ суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета госпошлину xx рублей, которую при подаче иска в суд не оплатила истец

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Удовлетворить частично исковые требования Григоренко *.*. к юл1 о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Признать право собственности Григоренко *.*. на xx долей в праве общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте - в строящемся многоквартирном многоэтажном жилом доме с помещениями общественного назначения по ...( строительный) расположенный на земельном участке кадастровый номер xx, что после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать нежилом упомщеению площадью 138 кв.м.

Взыскать с юл1 в доход местного бюджета государственную пошлину xx рублей.

Решение может быть обжаловано на имя судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда в 10-дневный срока с момента изготовления в окончательном виде либо с подачей жалобы через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

Судья *.*. Сытик