Решения районных судов

О признании права собственности на объект незавершенного строительства. Решение от 20 октября 2010 года № 2-4137/10. Новосибирская область.

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Романовской *.*. ,

при секретаре Виноградовой *.*.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дворецкой *.*. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

Установил:

Дворецкая *.*. обратилась в суд с иском к ЮЛ1 о признании за ней права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, указав, что она 16.03.2001г. с ЮЛ2 заключила договор xx о долевом участии в строительстве жилого дома по ... г.Новосибирска (адрес строительный). Согласно условий договора, истец обязался уплатить ответчику инвестиционный взнос в размере 170 924 руб., а ЮЛ2 обязалось осуществить строительство десятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по указанному строительному адресу и по окончании строительства передать истцу однокомнатную квартиру xx общей площадью 44,70 кв.м., расположенную на восьмом этаже указанного жилого дома.

17.10.2001г. между истцом и ЮЛ2 было заключено дополнительное соглашение к договору xx от 16.03.2001г., согласно которому ЮЛ2 обязуется передать в собственность истца (инвестора) однокомнатную квартиру xx, общей площадью 44,7 кв. м., расположенную на восьмом этаже указанного объекта, а истец обязуется внести инвестиционный взнос в размере 169 860 рублей.

Истец свои обязательства по договору исполнила, оплатив предусмотренную договором сумму, инвестиционный взнос в размере 197 380 руб. внесла в полном объеме. Ответчик ЮЛ2 обязательства принятые на себя не исполнило, осуществив строительство только нулевого цикла. В настоящее время ЮЛ2 ликвидировано.

В соответствии с письмом уполномоченного оценщика ЮЛ3 xx от 12.10.2004г. величина доли истца в объекте незавершенного строительства составляет 406/100 000.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец Дворецкая *.*. просит признать за ней право собственности на 406/100 000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу г.Новосибирск ..., строительный номер xx.

В судебное заседание истец Дворецкая *.*. не явилась, представила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддержала в полном объеме. (л.д. 106)



Представитель ответчика ЮЛ1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил в суд письменный отзыв, где просит рассмотреть дело в их отсутствие л.д.107-108).

Суд, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 16.03.2001г. Дворецкая *.*. заключила с ЮЛ2 договор xx о долевом участии в строительстве жилого дома по ... г.Новосибирска (адрес строительный), согласно условиям договора о долевом участии в строительстве истец Дворецкая *.*. обязалась уплатить ответчику инвестиционный взнос в размере 44,98у.е., что соответствует 170 924 руб., а ЮЛ2 обязалось в срок до четвертого квартала 2002г. осуществить строительство десятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по указанному строительному адресу и по окончании строительства передать истцу однокомнатную квартиру xx общей площадью 44,98 кв.м., расположенную на восьмом этаже указанного жилого дома л.д.9-13).

17.10.2001г. между истцом и ЮЛ2 было заключено дополнительно соглашение к договору xx от 16.03.2001г., согласно которому ЮЛ2 обязуется передать в собственность истца (инвестора) однокомнатную квартиру xx, общей площадью 44,7 кв. м., расположенную на восьмом этаже указанного объекта. Размер инвестиций составляет 44,7 у.е., что соответствует 169 860 руб. При подписании договора инвестор обязан произвести первоначальный инвестиционный взнос в размере 35 у.е., что соответствует 133 000 руб., а далее производить ежемесячные взносы не позднее 25 числа каждого месяца в размере не менее 0,333 у.е. по сложившемуся курсу 1 у.е. на момент внесения очередного взноса в течение 30 месяцев. (л.д. 16).

Денежные обязательства по указанному договору инвестор Дворецкая *.*. полностью выполнила, о чем свидетельствуют справка, выданная ЮЛ2 от 20.12.2002г., квитанции к приходному кассовому ордеру № xx л.д.102, 4).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами/смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина/заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства - жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.

Анализируя условия инвестиционного договора и существо возникших у сторон обязательств, а также учитывая позицию истца, изложенную в исковом заявлении, суд приходит к выводу, что истцом был заключен указанный договор в целях приобретения для себя жилого помещения и сумма предусмотренного договором вклада является оплатой созданной для них однокомнатной квартиры. Данный договор является смешанным, в том числе содержит элементы договора строительного и бытового подряда, поскольку одна сторона оплачивает строительство объекта, в виде квартиры, а другая сторона за плату осуществляет его строительство.



Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.

Судом установлено, что строительство объекта, в том числе подлежащей передаче по договору истцу квартиры осуществлено не было и из акта осмотра объектов незавершенного строительства от 29.09.2004 года, следует, что фактически выполнены следующие работы: земляные работы, устройство свайного поля, устройство монолитного железобетонного ростверка, устройство монолитных столбчатых железобетонных фундаментов, устройство стен подвала, т.е. частично выполнены работы нулевого цикла, те же данные о текущем состоянии незавершенного строительством объекта изложены в соответствующем акте от 26.10.2007 года, в котором указано, что внутренние и наружные инженерные сети, благоустройство территории, внутренняя отделка полы, окна, двери не произведены л.д. 88-89).

Из Постановления Арбитражного суда Новосибирской области от xx.xx.xxxx года следует, что ЮЛ2 xx.xx.xxxx года было признано банкротом, в отношении общества было открыто конкурсное производство и xx.xx.xxxx года определением Арбитражного суда Новосибирской области конкурсное производство было завершено ликвидацией предприятия, из того же Постановления видно, что в рамках конкурсного производства, конкурсная масса не была сформирована, в связи с отсутствием активов на балансе организации, расчеты с кредиторами произведены не были, реестр кредиторов был закрыт л.д. 43-45).

При рассмотрении настоящего гражданского дела, и приходя к выводу о возможности удовлетворения иска о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства при расторгнутом договоре, суд учитывает следующее.

В настоящее время истец просит признать право общей долевой собственности на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, поскольку ЮЛ2 ликвидировано и строительство законсервировано.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999г. № 150-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», действовавшего в период заключения между истцом и ответчиком инвестиционного договора, предусмотрено право инвестора на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

С 01.04.2005 года введен в действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ, в силу ст.ст. 1-5 и ст. 12 которого у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем признания права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 729 ГК РФ в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком (пункт 1 статьи 720), заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

Из договора, заключенного между Дворецкой *.*. и ЮЛ2 следует, что заказчиком строительства квартиры выступил истец, данную квартиру она создавала для себя, ЮЛ2 выступало в качестве подрядной организации по отношению к инвестору строительства.

Таким образом, исходя из совокупности указанных норм права, их правовой взаимосвязи, суд приходит к выводу, что заказчик строительства вправе потребовать передачи результата работ, в том числе и до окончания строительства, и в соответствии со ст. 9 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, вправе поставить вопрос о признании за ними права собственности на указанный объект.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность.

В силу ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договор между Дворецкой *.*. и ЮЛ2 не расторгнут.

Судом установлено, что ЮЛ2 ликвидировано, без формирования списка кредиторов и без формирования конкурсной массы.

Следовательно, в связи с ликвидацией стороны ЮЛ2 обязательства по договору не исполнены, в настоящее время они прекращены в связи с ликвидацией должника, что предусмотрено ст. 419 ГК РФ, в соответствии с которой обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.), в связи с чем истец лишена возможности расторгнуть договор и взыскать внесенные по нему денежные средства, так как взыскание невозможно.

Истец не заявляет требований о прекращении договора, однако суд приходит к выводу, что фактически договор не может быть исполнен в связи с существенным нарушением условий договора со стороны ответчика, который, как указано выше, ликвидирован.

Следовательно, истец вправе поставить вопрос о передаче ей результата незавершенной работы. В данном случае, взыскание компенсации произведенных затрат не требуется, так как работа полностью оплачена заказчиком.

В настоящем споре не усматривается возникновения правопреемства от ЮЛ2 к иному субъекту гражданского оборота.

Поскольку судом установлено, что незавершенный строительством объект создан за счет всех инвесторов, заключивших в свое время договоры строительного подряда и оплатившие строительство, в том числе и за счет средств внесенных на строительство Дворецкой *.*. , объект фактически существует, не реализован, правами иных, кроме инвестора, лиц не обременен.

Таким образом, иск о признании за истцом вещного права заявлен правомерно.

Одним из условий признания права собственности на незавершенный строительством объект является создание его в соответствии с соблюдением закона, что прямо отражено в ст. 218 ГКРФ.

При осуществлении строительства жилого дома ЮЛ2 была оформлена следующая разрешительная документация: ордер на выполнение работ по подготовке территории для строительства жилого дома, ордер на выполнение работ по устройству нулевого цикла, разРешение от 19.04.2002 года на выполнение строительно-монтажных работ по нулевому циклу жилого дома(л.д.90-93). Земельные участки площадью 10344 кв.м. с кадастровым номером xx и площадью 5724 кв.м. с кадастровым номером xx по ... в Октябрьском районе г. Новосибирска передавались по договору аренды от 27.10.2000 года xx ЮЛ2 для строительства многоэтажного жилого домал.д.18-24).

Судом также установлено, что строительство дома осуществлялось по проекту, разработанному ЮЛ4 л.д. 25-32).

Тот факт, что объект незавершенного строительства расположен на земельных участках площадью 10344 кв.м. с кадастровым номером xx и площадью 5724 кв.м. с кадастровым номером xx, выделенных ЮЛ1 по договору аренды xx от 27.10.2000г. ЮЛ2 подтверждается Постановлением ЮЛ1 xx от 27.10.2000г.л.д.24), актом о текущем состоянии незавершенного строительством объектал.д.88-89), в котором указано, в каком состоянии находится данный объект и, что он расположен на земельных участках с вышеназванными кадастровыми номерами, кадастровые номера присвоены данным земельным участкам и составлены кадастровые планы, что видно из документов приобщенных к материалам делал.д.33-41).

Таким образом, суд приходит к выводу, что строительство жилого дома осуществлялось ЮЛ2 на законных основаниях, с оформлением всех необходимых документов.

При решении вопроса возможно ли признать право собственности на незавершенный строительством объект, при создании лишь нулевого цикла строительства, суд учитывает, что была проведена оценка указанного объекта, по заключению специалистов ЮЛ5 стоимость данного имущества по состоянию на 01.11.2008 г.. составляла 197 380 руб., исходя из указанной стоимости рассчитаны доли инвесторов, в зависимости от объема финансирования л.д.83-87).

Поскольку специальным законом - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. понятие незавершенного строительством объекта недвижимости законодателем не определено, поэтому к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям суд в силу положений п. 1 ст. 6 ГК РФ применяет сходные правовые нормы и отношения по аналогии закона, предусмотренные ст. 131, положений параграфов 1-3 главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующих правоотношения по строительному бытовому подряду, элементы которого имеются в договоре долевого участия в строительстве жилых домов, главы 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и общие нормы Закона РФ «О защите прав потребителей», в их правовой и смысловой взаимосвязи, в части не противоречащей, но не урегулированной специальным вышеназванным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Вышеуказанными правовыми нормами законодателем предусмотрено понятие незавершенного строительством объекта капитального строительства, относящегося к недвижимым вещам, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для возникновения и подтверждения прав долевой собственности на них.

Также суд исходит из того, что поскольку согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, но при этом законодатель не дает понятия незавершенного строительством объекта, в связи с чем суд полагает, что к таким объектам относятся создаваемые в результате строительных работ объекты, с момента начала производства работ до сдачи объекта в эксплуатацию, момент начала производства работ также должен быть связан с созданием имущества, имеющим какое либо материальное содержание, исходя из того, что объект был оценен специалистом, определена его стоимость, суд приходит к выводу, что построенный нулевой цикл является имуществом и представляет собой объект незавершенного строительства, в связи с чем признание права на него возможно.

Согласно представленным спискам инвесторов, всего оплатили строительство 157 человек, их доли были определены специалистом оценщиком ЮЛ5 в зависимости от объема финансирования, доля Дворецкой *.*. при этом определена как 0,406 % л.д.84).

Следовательно, суд считает, что если привести процентное соотношение к обыкновенной дроби, то доля истца в незавершенном строительстве объекте составит 406/100000.

Кроме того, при разрешении данного спора суд принимает во внимание выраженную в письме ЮЛ1 № xx от 15.06.2009г., являющейся собственником указанных земельных участков, позицию, что в случае возникновения права собственности инвесторов (членов ЮЛ6») на доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенном строительством, расположенном на земельных участках с кадастровым номером xx и xx, указанным лицам земельные участки будут предоставлены в аренду по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ л.д.98 ).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Дворецкой *.*. к ЮЛ1 о признании права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, удовлетворить.

Признать за Дворецкой *.*. право собственности на 406/100 000 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - нулевой цикл жилого дома, находящегося на земельных участках с кадастровым номером xx площадью 10344 кв. метров и с кадастровым номером xx площадью 5.724 кв.м., расположенного в Октябрьском районе г. Новосибирска по ....

Решение может быть обжаловано сторонами в Новосибирский областной суд в течение 10 дней через Октябрьский районный суд г. Новосибирска.

Судья

(подпись)

Подлинник решения суда от 20.10.2010г. подшит в гражданском деле № 2-4137/10, которое хранится в Октябрьском районном суде г. Новосибирска.

Судья