Решения районных судов

О признании предварительного договора долевого участия в строительстве жилого дома договором долево. Решение от 13 июля 2010 года №. Калининградская область.

... суд... в составе:

судьи Поникаровской *.*.

при секретаре Чернышевой *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Потеминой Мар к ООО «Строительное агентство «Диполь» о признании заключенного сторонами предварительного договора договором долевого участия в строительстве,

Установил:

Потемина *.*. обратилась в суд с иском к ООО «Строительное агентство «Диполь», указывая, что Дата обезличена года между ним был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве, по условиям договора она обязалась оплатить стоимость двухкомнатной квартиры..., строительство которого осуществляло ООО «Диполь».

До настоящего времени стороны не закл договор и ответчик отказывает в его заключении.

Между тем, строительство дома фактически окончено, однако отсутствие заключенного между сторонами основного договора долевого участия,
лишает ее возможности требовать передачи построенной квартиры.

Поскольку предварительный договор содержит все необходимые условия и в полной мере отвечает требованиям ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», предъявляемым к договорам такого рода, полагает, что заключенный предварительный договор является договором долевого участия в строительстве и просит признать его таковым.

Просит также обязать ответчика представить на государственную регистрацию заключенного договора необходимые документы и возложить на УФРС по... зарегистрировать заключенный договор в качестве договора долевого участия в строительстве.

В ходе рассмотрения дела истица отказалась от требований о возложении на ответчика ООО «Диполь» обязанности по предоставлению на регистрацию договора необходимых документов, а также понуждении УФРС по... о регистрации предварительного договора в качестве договора долевого участия в строительстве.

Производство по делу в этой части прекращено судом, о чем вынесено соответствующее определение.

Истица Потемина *.*. в судебное заседание не явилась; о дне и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истицы Зинченко *.*. действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал.

Пояснил, что предварительный договор был заключен сторонами в связи с отсутствием у застройщика разрешения на строительство. До настоящего времени такое разРешение не получено, а ответчик уклоняется от завершения строительства дома, сдачи его в эксплуатацию и заключения с истицей основного договора, в то время как стоимость строящейся квартиры Потемина оплатила. Признание указанного договора договором долевого участия в строительстве, будет служить доказательством возникновения между сторонами обязательств по строительству и передачи квартиры, и позволить истице защитить свои права и требовать признания за ней права собственности на квартиру. Регистрация договора в УФРС невозможно ввиду отсутствия разрешения на строительство.

Представитель ответчика ООО «Строительное агентство «Диполь» в
судебное заседание не явился; о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении телеграммы.

В ранее поданных отзывах на иск, ответчик возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что срок заключения основного договора установлен в течение 5 дней с момента получения ими разрешения на строительство, однако такое разРешение ими до настоящего времени не получено и обязанность сторон по заключению основного договора не наступила. Указанный предварительный договор не отвечает требованиям закона, которые предъявляются к договорам долевого участия и не может быть зарегистрирован, поскольку отсутствует разРешение на строительство. В иске просили отказать.

Представители третьих лиц – Управления Федеральной регистрационной службы по... и Администрации городского округа «Город Калининград» в судебное заседание не явились; о дне и времени рассмотрения дела извещены.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Дата обезличена года между Потеминой *.*. и ООО «Строительное агентство Диполь» заключен предварительный договор долевого участия в строительстве, по условиям которого стороны обязуются закл договор долевого участия в строительстве в 5-дневный срок с момента получения ООО «Диполь» разрешения на строительство (п.1.1.)

Названным договором также определен предмет договора – доля в доме в виде двухкомнатной квартиры Номер обезличен, примерной площадью 61,5 кв.м, ее стоимость - 44 895 условных единиц. Установлен также график внесения платежей и обязанности сторон: дольщика оплатить обусловленную договором стоимость квартиры; застройщика – осуществить строительство многоквартирного дома и передать дольщику квартиру в срок до Дата обезличена года.

Истица ФИО2 внесла ответчику денежные средства в счет строительства квартиры в общей сумме 1 462 104,40 рублей.

Эти обстоятельства подтверждены материалами дела и
сторонами не оспаривались.

При этом установлено, следует из пояснений представителя истца, возражений ответчика и сообщения комитета архитектуры и строительства администрации... «Город Калининград», что ни в момент заключения предварительного договора, ни до настоящего времени разРешение на строительство малоэтажного многоквартирного дома ООО «Диполь» не получено.

Из названного сообщения также следует, что Постановлением мэра... от Дата обезличена года ответчику предварительно согласовано место размещения группы одноквартирных домов в......, однако последнее, в нарушение без оформления права на земельный участок и получения разрешения на строительство приступило к строительству многоквартирных домов. Впоследствии, Дата обезличена года, обществу предоставлен в аренду земельный участок в... под строительство малоэтажных многоквартирных домов, ООО разработана проектная документация на строительство 6-ти квартирных домов, но такой проект не прошел экспертизу. Строительство домов в основном завершено.

В соответствии со ст. 429 ч.1 УК РФ, стороны вправе заключить предварительный договор, по условиям которого обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании у договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в котором стороны обязуются закл договор (ч.3,4 ст. 429 ГК РФ).

При этом, закон не исключает установление срока заключения основного договора как календарной датой, либо определенным периодом времени, так и наступлением какого либо события.

Поскольку стороны, заключая предварительный договор, пришли к соглашению о заключении основного договора в течение 5 дней со дня получения застройщиком разрешения на строительство, но такого разрешения в настоящее время не имеется, то возможность заключения сторонами основного договора не утрачена.

Предметом предварительного договора является обязательство по заключению основного договора,
однако предварительный договор должен содержать условия позволяющие установить предмет договора, а также другие существенные условия, которые будет соде договор. К таким существенным условиям, по усмотрению сторон, может быть отнесена цена основного договора, порядок оплаты, сроки окончания строительства и передачи имущества, а также порядок расторжения основного договора и ответственность сторон за его ненадлежащее исполнение.

При таком положении, доводы иска о том, что условия договора о порядке внесения денежных средств, условиях его расторжения и выплате пени, не являются условиями предварительного договора, суд полагает необоснованными. Само по себе наличие в предварительном договоре таких условий не изменяет его правовой природы, и не свидетельствует о заключении сторонами основного договора.

Кроме того, истица, заключая настоящий договор, имела ввиду именно предварительный договор, поскольку заключение основного договора и его регистрация объективно были невозможны из-за отсутствия у ответчика разрешения на строительство, о чем истице было известно.

Заявляя настоящие требования, истица и ее представитель указывают также на то, что заключенный сторонами предварительный договор содержит все необходимые условия, предъявляемые законом к договору долевого участия в строительстве, и может быть признан таковым.

С такой позицией суд согласиться не может по следующим основаниям.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц дл долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства …, регулируются положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты РФ» Номер обезличенФЗ.

Согласно закона, застройщиком является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого
строительства в соответствии с названным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов…, на основании полученного разрешения на строительство. (ст. 2ч.1)

В соответствии со ст. 3 Закона РФ Номер обезличен, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности или договора аренды на земельный участок. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора в долевом строительстве.

В случае привлечения денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим законом, гражданин может потребовать немедленного возврата переданных денежных средств и уплаты процентов.

В силу положений ст. 4 названного закона, договор долевого участия в строительстве заключается в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим законом.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3)
цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре названных условий, такой договор считается незаключенным.

Исходя из приведенных выше норм закона, договор долевого участия в строительстве, устанавливающий правовые отношения, регулируемые положениями Закона Номер обезличен, должен отвечать определенным требованиям.

Между тем, как установлено судом, предварительный договор от Дата обезличенагода таким условиям не соответствует. Ответчик ООО «Диполь» не является застройщиком, в том смысле как это понятие определяет законом, и не мог привлекать денежные средства граждан, поскольку не имел и не имеет в настоящее время разрешения на строительство, не осуществил опубликование и размещение проектной декларации. Предварительный договор, заключенный сторонами не содержит условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства.

Кроме того, договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации.

В силу ст. 25.1 Федерального Закона от Дата обезличена г. Номер обезличенФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация договоров участия в строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком предоставляются: разРешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Таким образом,
кроме обязательных требований, предъявляемых законом к самому договору участия в долевом строительстве, необходимо также наличие условий, позволяющих зарегистрировать такой договор в установленном законом порядке, а именно предоставление разРешение на строительство, проектной декларации и плана создаваемого объекта недвижимости.

Согласно выписки из ЕГРП от Дата обезличена года зарегистрировано право аренды ООО «Строительное агентство «Диполь» на земельный участок под строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов. Договоры участия в долевом строительстве не зарегистрированы.

При таком положении, принимая во внимание отсутствие у ответчика разрешения на строительство, отсутствие в предварительном договоре определенных условий и отсутствие иных обязательных условий заключения и регистрации договора долевого участия в строительстве, суд приходит к выводу, что заключенный сторонами предварительный договор долевого участия в строительстве от Дата обезличена года, не отвечает требованиям, предъявляемым законом к договорам долевого участия в строительстве и не может быть им признан.

То обстоятельство, что истица внесла ответчику большую часть стоимости строительства квартиры, то есть исполнила по сути обязательства основного договора, само по себе не является основанием для удовлетворения иска.

Кроме того, Решение суда о признание предварительного договора основным договором долевого участия в строительстве необходимо истице как доказательство по другому делу – о признании за ней права собственности на квартиру. Между тем, отказ в признании заключенного сторонами договора договором долевого участия в строительстве, не лишает истицу возможности обращаться за защитой своего нарушенного права, в том числе и путем признания права на оплаченный ею объект недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Потеминой Мар к ООО «Строительное агентство «Диполь» о признании предварительного договора долевого участия в строительстве, заключенного Дата обезличена года,
договором долевого участия в строительстве, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в... суд через... суд в течение 10 дней.

Мотивированное Решение изготовлено Дата обезличена года.

Судья Поникаровская *.*.