Решения районных судов

Решение от 22.10.2009 №А57-10989/2009. По делу А57-10989/2009. Саратовская область.

Решение

г. Саратов

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2009 г.

Решение в полном объеме изготовлено 22 октября 2009 г.

Дело № А57-10989/2009

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Никульникова *.*. , при ведении протокола судебного заседания секретарем Минаковой *.*. , рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению имуществом Саратовской области, г.Саратов

к обществу с ограниченной ответственностью «Новые строительные технологии» (далее ООО «Новые строительные технологии»), обществу с ограниченной ответственностью «Континент» (далее ООО «Континент»), г.Саратов

о взыскании задолженности по уплате арендной платы с ООО «Континент» в сумме 111984 руб. 85 коп., пени в размере 83428 руб. 71 коп. и взыскании задолженности по уплате арендной платы с ООО «Новые строительные технологии» в сумме 2038601 руб. 24 коп., пени в размере 334895 руб. 40 коп.

при участии в заседании:

от истца – Гурылев *.*. по доверен. №1716б от 03.04.2009 года

от ответчиков – не явились

Дело в Арбитражном суде рассматривается в порядке ст. ст. 152 - 166 АПК РФ.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям главы 7 АПК РФ.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы, изложенные в заявлении, изучив материалы дела, Арбитражный суд Саратовской области

Установил:


В Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом Саратовской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Континент» задолженности по уплате арендной платы в сумме 111984 руб. 85 коп., пени в размере 83428 руб. 71 коп. и взыскании с ООО «Новые строительные технологии» задолженности по уплате арендной платы в сумме 2038601 руб. 24 коп., пени в размере 334895 руб. 40 коп.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. Истец основывает свои требования на том, что на основании договора от 07 июля 2005 г. № 291 комитетом по управлению имуществом Саратовской области передан ООО «АЗОВ-Д» в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:48:05 03 72:0045, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Вольская, 2, площадью 8134 кв.м., занимаемый нежилым зданием. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 15.06.2006 года между ООО «АЗОВ-Д» и ООО «АЛК» заключен договор замены стороны в обязательстве и все права и обязанности по договору переданы новому арендатору. 27.03.2007 года между ООО «АЛК» и ООО «Континент» заключен договор купли продажи здания и перенайма земельного участка и все права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы ООО «Континент». Аналогичный договор 29.06.2007 года заключен между ООО «Континент» и ООО «Новые строительные технологии». Воспользовавшись правом предусмотренным пунктом 3.5 договора об одностороннем изменении размера арендной платы в 2006 году составил 373269,28 руб., в 2007 году составил 447939,40 руб., в 2008 году составил 1612999,88 рубля в год. Поскольку договор замены стороны в обязательстве не соответствует требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к договору о переводе долга, следовательно сделка по переводу долга сторонами не совершалась. В результате чего в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору у ООО «Континент» перед комитетом образовалась задолженность по арендным платежам в сумме 111984 руб. 85 коп., а у ООО «НСТ» в сумме 2038601 руб. 24 коп. В соответствии с пунктом 6.2 договора начислена пеня ООО «Континент» в размере 83428 руб. 71 коп., ООО «НСТ» в размере 334895 руб. 40 коп. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками договорных обязательств, неуплатой арендной платы и в установленные сроки образовавшуюся задолженность и пени истец просит взыскать в судебном порядке.

Ответчики в судебное заседание не явились, отзывы на иск не предоставили. Непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам. При неявке в судебное заседание арбитражного суда ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

Как видно из материалов дела, что на основании распоряжения от 05.05.2005 года №516пр министра области, между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО «АЗОВ-Д» был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 291 от 07 июля 2005 г., согласно пункта 1.1 которого Арендодатель (истец) предоставляет, а Арендатор (ответчик) принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:050372:0045, находящийся по адресу: г.Саратов, ул.Вольская, 2, занимаемый нежилым зданием, в границах, указанных в кадастровом плане Участка от 02.06.2005 г. № 48/05-4400, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 8134 кв.м. В соответствии с пунктом 2.1 договор заключен сроком на двадцать пять лет. Согласно пункта 2.2 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в главном управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области. В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за участок приведен в приложении №1 к данному договору, которое является неотъемлемой частью договора. Согласно пункта 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями от указанной в приложении №1 суммы, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября расчетного года путем перечисления на счет. В соответствии с пунктом 3.5 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г.Саратова. Уведомление о пересмотре арендной платы вместе с расчетом, направляемое Арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется. Согласно пункта 4.2 договора арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора. В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

На момент заключения договора стороны так же подписали приложение №1 к договору расчет арендной платы земельного участка, руб./год, в соответствии с которым размер арендной платы составил 339350,48 руб. в год.

15.06.2006 года между ООО «АЗОВ-Д» (арендатор) и ООО «АЛК» (новый арендатор) заключен договор замены стороны в обязательстве (перенайма земельного участка), согласно пункту 1 которого арендатор передает новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №291 от 07 июля 2005 г., заключенному между ООО «Азов-Д» и комитетом по управлению имуществом Саратовской области, в лице министра области - председателя комитета Бовтунова *.*. на основании распоряжения комитета по управлению имуществом области №516-р от 05.05.2005 г., сроком на двадцать пять лет. В соответствии с пунктом 2 договора арендатор передает новому арендатору свои права и обязанности по договору согласно п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ и в связи с переходом прав собственности на нежилое одноэтажное здание (Литер О) общей площадью 1822,7 кв.м., находящиеся на арендуемом земельном участке по адресу: город Саратов, улица Вольская, дом №2 в Октябрьском районе.

Факт уведомления о произошедшей замене подтверждается штампом комитета о регистрации №48/06-1346 от 14.06.2006 года.

27.03.2007 года между ООО «АЛК» и ООО «Континент» заключен договор купли продажи здания и перенайма земельного участка и все права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы ООО «Континент».

29.06.2007 года между ООО «Континент» (продавец) и ООО «Новые строительные технологии» (покупатель), согласно пункту 1.1 которого продавец в соответствии с условиями настоящего договора обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять нежилое здание литера О (инвентарный номер: 63:401:001:015630050; кадастровый (или условный) номер: 64-64-01/095/2006-495; этажность: один этаж) площадью 1822,7 квадратных метров, находящееся на земельном участке, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Вольская, 2 (категория земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер: 64:48:05 03 72:0045), площадью 8134 квадратных метров (далее также земельный участок), право аренды на данный земельный участок и сам земельный участок (категория земель:, земли населенных пунктов; кадастровый номер: 64:48:05 03 72:0045, площадью 8134 квадратных метров), и уплатить за Здание и право аренды земельного участка обусловленную настоящим договором цену. В соответствии с пунктом 1.4 договора в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ покупатель при приобретении права собственности на Здание приобретает право на использование земельного участка (право аренды земельного участка). Согласно пункту 4.1.2 договора По настоящему договору Покупателю передаются права и обязанности арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 07 июля 2005 г. № 291, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Азсб-Д» (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19 сентября 2005 г. № 64-64-01/273/2005-226), договора замены стороны в обязательстве (перенайма земельного участка) от 15 февраля 2006 г. и дополнительного соглашения от 15 февраля 2006 г. к договору замены стороны в обязательстве (перенайма земельного участка) от 15 февраля 2006 г., заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «Азов-Д» и обществом с ограниченной ответственностью «АПК» (запись в Едином государственном реестре прав па недвижимое имущество и сделок с ним от 1S апреля 2006 г. № 64-64-01/102/2006-255), договора купли-продажи здания и перенайма земельного участка от 27.03.2007 г., заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «АЛК» и Продавцом (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13 июня 2007 г. № 64-64-01/144/2007-19) и земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 (десяти) банковских дней с момента подписания настоящего договора. Покупатель обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.


В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области представил в качестве доказательства соблюдения пункта 3.5 договора уведомление в адрес ООО «Новые строительные технологии» от 25.02.2009 года №Т-1057 о направлении расчета о долге и начисленной пени по договору №291/2005 по состоянию на 17.02.2009 года.

Согласно положениям статьи 6 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения муниципального образования, в частности, относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в собственности муниципального образования.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (абзац введен Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ).

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что право одностороннего изменения условия договора о размере арендной платы, предусмотрено не только договором, но и нормами действующего земельного законодательства.

Солгано пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Основанием для изменения размера подлежащей уплате арендной платы стало Решение Саратовской городской Думы от 26.12.2006 года №13-101 «Об установлении базовых ставок арендной платы и сроках уплаты арендной платы за земли города Саратова на 2007 год».

Не смотря на то, что размер арендной платы по договорам аренды земельных участков находящихся в муниципальной собственности находится в ведении муниципального образования, его изменение не является безусловным основанием к изменению арендной платы с момента издания соответствующего нормативно правового акта, а лишь служит государственному органу основанием для одностороннего изменения условий договора в данной части.

Следовательно, в соответствии с условиями договора основанием для возникновения у арендатора обязанности по уплате арендной платы в измененном размере будет являться уведомление или сообщение в средствах массовой информации об одностороннем изменении договора, а не нормативный акт устанавливающий изменение порядка расчета арендной платы.

Согласно пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В ходе судебного разбирательства у истца были запрошены доказательства подтверждающие соблюдение порядка предусмотренного пунктом 3.5 об одностороннем изменении условий договора, а именно направление уведомления или оповещение через средства массовой информации.

Доказательств направления в адрес арендатора указанного уведомления или оповещения через СМИ истцом не представлено.

Следовательно, согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации изменения к этому договору не вступили в законную силу.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В ходе судебного разбирательства истцом признан факт перечисления ООО «Новые строительные технологии» в счет оплаты аренды земельного участка денежной суммы 488378 руб.

Суд считает, что требование о взыскании задолженности по арендной плате с ООО «Континент» за 3-й квартал 2007 года является обоснованным в части взыскания 84837,62 руб. с учетом размера установленного в приложении к договору.

В части взыскания задолженности по арендной плате с ООО «Новые строительные технологии» за 1-й и 2-й кварталы 2009 года является обоснованным в части взыскания 105485 руб. 34 коп. с учетом размера установленного в приложении к договору, а именно 339350 руб. 48 коп. в год, и произведенной оплаты, так как в остальной части истцом не представлены доказательства направления уведомления об изменении размера арендной платы арендатору.

В соответствии с пунктом 6.2 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса РФ и договора от 13.12.2005 №696 пеней является денежная сумма, подлежащая уплате кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Истцом представлен расчет пени к ООО «Континент» за период с 16.05.2007 года по 23.03.2009 года, исходя суммы долга 111984 руб. 85 коп., ставки 0,1% за каждый день просрочки от суммы неуплаты, в размере 83428 руб. 71 коп.

Истцом представлен расчет пени к ООО «Новые строительные технологии» за период с 16.08.2007 года по 23.03.2009 года, исходя из нарастающей суммы долга, ставки 0,1% за каждый день просрочки от суммы неуплаты, в размере 334895 руб. 40 коп.

Суд пришел к выводу об уменьшении размера подлежащий взысканию пени, в виду того, что истцом при расчете пени неверно рассчитана задолженность с учетом примененных ежегодных увеличений.

Кроме того, в расчете пени взыскиваемой с ООО «Континент», неверно указан период начисления пени, поскольку с 29.06.2007 года общество выбыло из договорных арендных отношений в части использование земельного участка кадастровый номер: 64:48:05 03 72:0045.

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Суд приходит к выводу о том, что у истца отсутствуют правовые основания на взыскание пени с ООО «Континент» с 29.06.2007 года, в виду прекращения действия договора в отношении ООО «Континент».

Подлежащая взысканию пеня с ООО «Континент» рассчитывается исходя из периода просрочки с 16.05.2007 года по 29.06.2007 года, с учетом суммы долга 84837 руб. 62 коп., ставки 0,1% за каждый день просрочки от суммы неуплаты, что составляет 3817 руб. 69 коп.,

Подлежащие взысканию пени с ООО «Новые строительные технологии» рассчитываются исходя из периода с 16.11.2007 года по 08.02.2008 года, с учетом суммы долга 84837 руб. 62 коп., ставки 0,1% за каждый день просрочки от суммы неуплаты, в размере 7126 руб. 36 коп., за период с 16.02.2009 года по 15.05.2009 года, с учетом суммы долга 20647 руб. 72 коп. с учетом произведенных ранее платежей, ставки 0,1% за каждый день просрочки от суммы неуплаты, в размере 1837 руб. 65 коп. и за период с 16.05.2009 года по 1.06.2009 года, с учетом суммы долга 102630 руб. 98 коп. с учетом произведенных ранее платежей, ставки 0,1% за каждый день просрочки от суммы неуплаты, в размере 1582 руб. 28 коп., всего 10546 руб. 29 коп.

Арбитражный суд, изучив материалы дела, выслушав истца, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания неоплаченной арендной платы с ООО «Континент» в сумме 84837 руб. 62 коп. и пени в размере руб. 3817 руб. 69 коп., с ООО «Новые строительные технологии» в сумме 105485 руб. 34 коп. и пени в размере 10546 руб. 29 коп., в остальной части иска отказать.

Согласно статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Континент» (ИНН 6454078440), г.Саратов в пользу комитета по управлению имуществом Саратовской области (ИНН 6450000788), г.Саратов задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 291 от 07 июля 2005 г. в сумме 84837 руб. 62 коп. и пени за период с 16.05.2007 года по 23.03.2009 года в размере 3817 руб. 69 коп., всего 88655 руб. 31 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новые строительные технологии» (ИНН 6450923627), г.Саратов в пользу комитета по управлению имуществом Саратовской области (ИНН 6450000788), г.Саратов задолженность по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 291 от 07 июля 2005 г. в сумме 105485 руб. 34 коп. и пени за период с 16.11.2007 года по 1.06.2009 года в размере 29355 руб. 64 коп., всего 116031 руб. 63 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Континент» (ИНН 6454078440), г.Саратов в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2453 руб. 63 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новые строительные технологии» (ИНН 6450923627), г.Саратов в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 500 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья арбитражного суда

Саратовской области

Никульникова *.*.