Решения районных судов

Решение от 09.12.2009 №А33-8977/2009. По делу А33-8977/2009. Красноярский край.

Решение

09 декабря 2009 года

Дело № А33-8977/2009

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 02 декабря 2009 года.

В полном объёме Решение изготовлено 08 декабря 2009 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Ермаковой *.*., рассмотрев в судебном заседании, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спор Ф.И.О. (г. Красно Ф.И.О. (г. Красноярск), Министерства культуры Красноярского края (г. Красноярск),

дело по заявлению закрытого акционерного общества «Центральный парк» (г. Красноярск)

к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска

о признании решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества незаконным,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Кастиной *.*., представителя по доверенности от
20.01.2009 №6,

от ответчика: Обединой *.*., представителя по доверенности от 02.10.2009 № 63, Буровой *.*., представителя по доверенности от 31.08.2009 № 57,

при ведении протокола судебного заседания судьей Ермаковой *.*.,

Установил:

закрытое акционерное общество (ЗАО) «Центральный парк» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании незаконным решения-уведомления Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска №26688 от 04.05.2009 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого имущества по договору №8032 аренды имущественного комплекса от 10.11.2003, а именно нежилое помещение общей площадью 119,6 кв.м (Лит. В11), расположенное по адресу : г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №3, помещение №2; нежилое помещение общей площадью 44,3 кв.м (Лит. В6), расположенное по адресу : г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №3, помещение №1; нежилое помещение общей площадью 413, 9 кв.м (Лит. Б, В4, В5), расположенное по адресу : г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151; нежилое здание теплицы общей площадью 203,9 кв.м (Лит В,В1) расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №6; нежилое здание общей площадью 163,3 кв.м (Лит В2,В3), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №4; нежилое здание общественного туалета общей площадью 34, 8
кв.м. (Лит В10) расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №11 по заявлению №39 от 06.04.2009.

Заявление принято к производству суда. Определением от 02.06.2009 возбуждено производство по делу.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены - Кащавцев Ф.И.О. Попо Ф.И.О. Министерство культуры Красноярского края.

Определением от 06.11.2009 судебное разбирательство по делу отложено на 02.12.2009.

Третьи лица, Кащавцев *.*., Попов *.*., в судебное заседание не явились, представителей не направили. Копия определения арбитражного суда о времени и месте судебного заседания, направленная по известным суду адресам ответчиков, возвращены органом связи с отметкой «истек срок хранения».

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующего в деле, считаются надлежащим образом извещенными, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

Третье лицо, Министерство культуры Красноярского края, в судебное заседание не явилось, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие третьих лиц (их представителей).

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора,
обстоятельства.

10.11.2003 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ЗАО «Центральный парк»(арендатор) заключен договор № 8032 аренды имущественного комплекса, согласно условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное пользование имущественный комплекс, в том числе: недвижимое имущество общей площадью 1399,9 кв.м, движимое имущество в количестве 1 052 единиц.

Согласно п. 1.1. договора имущественный комплекс расположен на земельном участке кадастровый номер 24:50:0300267:0006 по адресу: ул. К. Маркса, 151.

Срок действия договора установлен с 01.10.2003 по 27.03.2027 (п. 2.1. договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

4.2.1. договора арендатор обязался использовать недвижимое имущество и движимое исключительно в соответствии с условиями настоящего договора.

Арендатор обязан проводить ежегодные мероприятия по озеленению парка (вырубка сухих пород, омоложение зеленых насаждений и прочее (п. 4.2.24. договора). Проводить культурно-массовые и физкультурно-оздоровительные мероприятия в количестве не менее 300 в год, с согласованием плана мероприятий с Управлением культуры администрации города (п. 4.2.26. договора).Участвовать в социально-культурных акциях и мероприятиях, проводимых администрацией города (п. 4.2.27. договора).

В силу п. 4.2.25 арендатор обязан установить входную плату не более 5% от минимального месячного размера оплаты труда, установленный законом, за одно посещение с сохранением бесплатного посещения для определенных категорий населения: ветераны ВОВ и труда, дети до 7 лет, инвалиды, военнослужащие срочной службы. Размер стоимости входного
билета может пересматриваться ежегодно по соглашению сторон.

Арендатор обязан нести расходы, связанные с увольнениям работников МУК «Центральны парк» в случае принятия решения учредителя о ликвидации учреждения (п. 4.2.21. договора) и трудоустроить коллектив МУК «Центральный парк» (п. 4.2.22. договора).

Арендатор обязан соблюдать единые требования, предъявляемые к оформлению фасадов строений (п. 4.2.19. договора). Содержать в надлежащем виде и благоустраивать прилегающую территорию за счет собственных средств(п. 4.2.19. договора).

Пунктом 4.2.23 договора предусмотрена также обязанность арендатора заключить охранный договор с Комитетом про охране и использованию памятников истории и культуры.

Судом установлено, что заключение договора аренды от 10.11.2003 № 8032 согласовано в том числе и.о. начальника Управления культуры администрации г. Красноярска 14.10.2003.

По акту приема –передачи от 01.10.2003 – приложение № 1 к договору от 10.11.2003 № 8032 недвижимое имущество общей площадью 1399,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, передано арендатору.

По акту приема –передачи - приложение № 2 к договору от 10.11.2003 № 8032 арендатору было передано движимое имущество (в том числе: танцплощадки, волейбольная площадка, ограждения, центральная аллея, аттракционы, мебель, оборудование).

Дополнительными соглашениями к договору от 10.11.2003 № 8032, стороны изменяли размер арендной платы, уточняли площадь арендуемых помещений, количество единиц движимого имущества.

Дополнительными соглашениями к договору от 10.11.2003 № 8032, стороны изменяли размер входной платы на территорию парка
(соглашения от 21.03.2006 №7, от 29.06.2007 № 11).

Судом установлено, что на основании договора от 02.08.2007 № 2/2007 полномочия исполнительного органа (директора) переданы ЗАО «Центральный парк» (управляемая организация) ООО «Холдинговая компания «Сибирь» (управляющая организация).

06.04.2009 ЗАО «Центральный парк» в лице ООО «Холдинговая компания «Сибирь» обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением (исх. № 39) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества путем передачи ему в собственность: нежилого помещения общей площадью 119,6 кв.м (Лит. В11), расположенное по адресу : г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №3, помещение №2; нежилое помещение общей площадью 44,3 кв.м (Лит. В6), расположенное по адресу : г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №3, помещение №1; нежилое помещение общей площадью 413, 9 кв.м (Лит. Б, В4, В5), расположенное по адресу : г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151; нежилое здание теплицы общей площадью 203,9 кв.м (Лит В,В1) расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №6; нежилое здание общей площадью 163,3 кв.м (Лит В2,В3), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №4; нежилое здание общественного туалета общей площадью 34, 8 кв.м. (Лит В10) расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №11, всего общей
площадью 979,8 кв.м.

Уведомлением от 04.05.2009 № 26688 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отказал в передаче испрашиваемых объектов недвижимости в собственность, сослался на часть 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статью 1 Закона Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279 « Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение».

Отказ в передаче объектов недвижимости в собственность ЗАО «Центральный парк», явился основанием для обращения последнего в суд с настоящим заявлением.

Заявитель указывает, что ЗАО «Центральный парк» относится к субъектом малого предпринимательства:

средняя численность работников за предыдущий 2008 год составляет 59 человек, выручка от реализации товаров (услуг) без НДС составила 62 657 000 руб., балансовая стоимость активов - 22 061 000 руб.

В подтверждения указанных данных заявителем в материалы дела представлены в том числе сведения о средней численности работников ЗАО «Центральный парк» за предшествующий календарный год, бухгалтерский баланс общества, отчет о прибылях и убытках.

Ответчик требования заявителя оспорил, считает, что

совокупная площадь недвижимого имущества,
находящегося в аренде у ЗАО «Центральный парк» составляет 1 816 кв.м., что на 816 кв.м. превышает предельное значение арендуемого имущества, установленного законом Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279. Положениями Федерального закона № 159-ФЗ арендатору по договору аренды не представлено право в одностороннем порядке по своему усмотрению изменять предмет договора аренды и определять имущество подлежащее приватизации. Объекты аренды, равно как и объекты, подлежащие приватизации определяет собственник, в рамках правомочий по распоряжению. Правомочия по распоряжению муниципальной собственностью предоставлены департаменту. ЗАО «Центральный парк» не вправе самостоятельно осуществлять выбор для приватизации отельных объектов из числа, переданного по договору аренды;

поскольку ЗАО «Центральный парк» арендовало по договору площадь превышающую предельную, установленную законом Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279, преимущественное право выкупа муниципальных площадей у него отсутствует;

-предоставленное по договору аренды имущество в своей совокупности является памятником истории и культуры;

-объектом аренды по договору от 10.11.2003 № 8032 является сложная вещь - имущественный комплекс. Согласно статье 131 ГК РФ «вещь», раздел которой в натуре невозможнее без изменения ее назначения, признается неделимой». Раздел в натуре имущества являющегося памятником истории и культуры влечет невозможность его использования по частям без изменения его назначения;

нежилые здания по адресу : г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, расположены на едином земельном участке с КН 24:50:0300287:0011, относящемся
к объектам культурного наследия. В силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждение зданий приведет к делению самого земельного участка в целях предоставления части участка, необходимой для эксплуатации объектов нежилого назначения, что не допустимо в целях сохранения объекта культурного наследия.

В возражениях на отзыв ответчика, заявитель поясняет, что

ЗАО «Центральный парк» просит о передаче в собственность часть арендуемых им объектов общей площадью 979,8 кв.м., которые памятниками не являются;

доказательства неделимости земельного участка, занятого объектами недвижимости, не представлено;

доводы ответчика о существовании имущественного комплекса, о его неделимости и передаче данного имущественного комплекса в аренду заявителю не подтверждаются материалами дела, не соответствуют действующему законодательству – ст. 132 ГК РФ;

на земельном участке по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, имеются иные объекты недвижимого муниципального имущества, не переданные заявителю: нежилое здание, стр. № 13, площадью 123,2 кв.м., нежилое здание, стр. № 27, площадью 28,7;

согласно границам памятного места, определенным п. 97 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2555, на его территории находятся недвижимое имущество, принадлежащее различным собственникам, на территории Центрального парка расположены гаражи Кащавцева *.*., Попова *.*.

Судом установлено, что нежилые помещения общей площадью 119,6 кв.м (Лит. В11), расположенное по адресу : г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №3, помещение
№2; нежилое помещение общей площадью 44,3 кв.м (Лит. В6), расположенное по адресу : г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №3, помещение №1; нежилое помещение общей площадью 413, 9 кв.м (Лит. Б, В4, В5), расположенное по адресу : г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151; нежилое здание теплицы общей площадью 203,9 кв.м (Лит В,В1) расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №6; нежилое здание общей площадью 163,3 кв.м (Лит В2,В3), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №4; нежилое здание общественного туалета общей площадью 34, 8 кв.м. (Лит В10) расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, строение №11, принадлежат на праве собственности муниципальному образованию – город Красноярска, на праве аренды ЗАО «Центральный парк» (выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним).

Согласно письменным пояснениям Министерства культуры Красноярского края строения и сооружения по ул. Карла Маркса, 151, объектами культурного наследия не являются. При этом указанные объекты располагаются на участке, который является объектом культурного наследия (памятником истории) регионального значения «памятное место связанное с историей и культурой города». Городской парк имени Горького с набережной Енисея, и площадью Революции является неделимой территорией. В пункте № 97 приложения № 1 к Закону Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2555 «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения города Красноярска» дано описание границ охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения “Памятное место, связанное с историей и культурой города“, расположенного по адресу: город Красноярск, Центральный район.

Охранной зоной данного объекта является территория площади Революции, городского парка и набережной реки Енисей. Северная граница охранной зоны сформирована застройкой по проспекту Мира. Восточная граница охранной зоны сформирована восточным и южным контуром строения по адресу: город Красноярск, улица Горького, 6, а также застройкой по улице Горького до набережной реки Енисей. Западная граница охранной зоны сформирована западным и южным контуром строения по адресу: город Красноярск, улица Карла Маркса, 114, а также застройкой по улице Дзержинского до набережной реки Енисей. Южная граница охранной зоны формируется контуром береговой линии реки Енисей.

Решением исполнительного комитета Красноярского краевого совета народных депутатов от 05.11.1990 № 279 набережная р. Енисей, пл. Революции, городской парк им. Горького отнесены как памятное место, связанное с историей и культурой города к памятником истории и культуры местного значения.

Распоряжением Администрации города Красноярска от 22.04.2002 № 168-недв. (в редакции распоряжения от 23.05.2002 № 217-недв.) ЗАО «Торговый дом «Пикра» передан земельный участок (КН. 24:50:0300267:0006, оценочная зона № 72, категория земель –земли поселений), общей площадью 153 138,24 кв.м., в том числе 11 902,97 кв.м. – площадь, занимаемая объектами недвижимого имущества, 141 235,27 кв.м. – площадь, занимаемая дорожно - тропиночной сетью, расположенный по ул. Карла Маркса, 153а, занимаемый имущественным комплексом парка, сроком на 25 лет.

Во исполнение указанных распоряжений 28.05.2002 между администрацией города Красноярска (арендодатель) и ЗАО «Торговый дом «Пикра» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 153138,24 кв.м., для эксплуатации имущественного комплекса парка. Срок действия договора аренды установлен с 22.04.2002 по 21.04.2027. Договор зарегистрирован в ЕГРП 30.10.2002.

Из кадастрового плана на земельный участок от 03.03.2004 № 50/04-1268 следует, что земельный участок по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, площадью 153138,24 кв.м., имеет кадастровый номер 24:50:03 00 287:0011(предыдущий КН. 24:50:0300267:0006). Категория земель – земли поселений, разрешенное использование – занимаемый имущественным комплексом парка.

В материалы дела представлено охранное обязательство от 14.02.2003 № 102, которым ЗАО «Торговый дом «Пикра» (пользователь) обязалось использовать объект «памятное место, связанное с историей и культурой города», городской парк им. *.*. Горького в границах ул. К. Маркса, Дзержинского, Горького, набережная р. Енисея, под культурно -досуговые функции. Срок действия настоящего охранного обязательства устанавливается на время нахождения указанного объекта культурного наследия у пользователя (п. 20 охранного обязательства).

ЗАО «Центральный парк» зарегистрировано в ЕГРЮЛ за ОГРН: 1032402508490 и создано в результате реорганизации ЗАО «Торговый дом «Пикра» в форме выделения. Общество является правопреемником ЗАО «Торговый дом «Пикра» в части его права и обязанностей, определенных разделительным балансом (п. 1.3. устава ЗАО «Центральный парк», утвержденный 19.06.2003).

Соглашением от 01.10.2003 права и обязанности по договору аренды от 28.05.2002 № 3696 преданы ЗАО «Торговый дом «Пикра» (арендатор) ЗАО «Центральный парк» (новый арендатор), о чем внесена запись в ЕГРП 31.03.2004 № регистрации 24:01:11.2004:150.

Заявитель ссылается на проведение в период с 2003 по 2009 года мероприятий капитального и инвестиционного характера, на обеспечение рабочими местами третьих лиц.

В подтверждение указанных доводов заявителем переставлены договоры подряда, поставки, купли-продажи саженцев, договор аренды оборудования с правом выкупа договор оказания рекламных услуг, договор страхования имущества, заключенные ЗАО «Центральный парк» с третьими лицами.

Судом установлено, что распоряжением Администрации города Красноярска от 26.08.2004 № 818-р (в редакции распоряжения от 04.11.2004 № 1056-р) утвержден план мероприятий по сохранению и развитию Центрального парка на 2004 -2009 года согласно приложению; произведен зачет в счет арендной платы затрат ЗАО «Центральный парк» на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого муниципального нежилого фонда городского парка.

В материалы дела представлены протоколы заседаний по вопросу реконструкции и развития Центрального парка г. Красноярска, с участием представителей заявителя, Администрации г. Красноярска, руководителей проектных и строительных организаций, иных общественных представителей ( от 25.06.2003, от 18.01.2005 № 2, от 25.04.2006); архитектурно-планировочное задание на разработку эскизного проекта реконструкции Центрального парка от 10.02.2005 № 1933, эскизный проект шифр 22-02 ЭП-1, 2003 года.

Из пояснительной записке эскизного проекта следует, что Центральный парк города Красноярска расположен на левом берегу реки Енисей в Центральном районе, в границах улиц имени Карла Маркса, Дубровинского, Горького и Дзержинского общая площадь парка до реконструкции составляет 14,8 га, зеленые насаждения 10,4 га, хозяйственная зона 0,75 га, аллеи, мощение, территория аттракционов 4 га. По данным администрации парка в выходные и праздничные дни парк посещают до 20 тысяч красноярцев и гостей города. (п.п. 2.2-2.4.).

В разделе 3 пояснительной записки указано, что ЗАО «Центральный парк» арендовало Центральный парк сроком на 25 лет.

Пояснительная записка эскизного проекта согласована директором ЗАО «Торговый дом «Пикра», *.*. Кудрявцевым.

Судом установлено, что соглашениями от 21.05.2007 № 2544, от 13.03.2007 № 1174 к договору аренды земельного участка от 28.05.2002 № 3696 присоединились Кашавцев *.*., Попов *.*., владельцы гаражей, расположенных на границе Центрального парка по ул. Горького (согласно схеме генплана парка, свидетельству о государственной регистрации права от 25.08.2005 серия 24 ЕА № 000748).

Дополнением от 20.11.2008 № 6730 к договору от 28.05.2002 № 3696 изменена редакция договора аренды: договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендатора: ЗАО «Центральный парк», Кашавцева *.*., Попова *.*. ; арендодателем по договора аренды земельного участка является Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.

13.06.2006 между ЗАО «Центральный парк» (субарендодатель) и ОАО «РЖД» заключен договор субаренды земельного участка № Д-1085НРИ/Ню, по которому субарендодатель сдает, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок площадью 6929,33 кв.м., определенных в точках 30-99-30, который входит в состав земельного участка с кадастровым номером 24:50:03 00 287:0011, площадью 153138,24 кв.м., по адресу: ул. Карла Маркса, 151, для строительства и эксплуатации комплекса Детской (малой) железной дороги. Срок действия договора субаренды установлен по 21.04.2027 (п. 7.1. договора).

Из кадастрового плана на земельный участок от 11.02.2008 № 50/08-1170 следует, что земельный участок по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, площадью 153138,24 кв.м., имеет кадастровый номер 24:50:03 00 287:0011(предыдущий КН. 24:50:0300267:0006). Категория земель – земли поселений, разрешенное использование – занимаемый имущественным комплексом парка. Правообладатель: государственная собственность. Обременение участка: аренда в пользу ЗАО «Центральный парк», ОАО «РЖД», Попова *.*., Кашавцева *.*.

Согласно распоряжению Администрации города Красноярска от 01.10.2009 № 3940-недв в сведения государственного кадастра недвижимости внесены изменения относительно разрешенного использования земельного участка: слова «занимаемый имущественным комплексом парка» дополнены словами «административными и офисными зданиями, объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Согласно выпискам из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2009, представленными в материалы дела, ООО «Малтат» на праве собственности принадлежат помещения №№ 15-36 по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 149 «А».

Гражданину Савченко *.*. на праве собственности принадлежит гараж (бокс) площадью 18,1 кв.м., а также земельный участок КН 24:50:0300287:0070, площадью 23 кв.м., разрешенное использование: занимаемого гаражом (боксом) по адресу: г. Красноярск, ул. Дубровинского, 43 «г»» (выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.06.2009, от 17.06.2009).

ООО Строительная компания «Вертикаль» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства по адресу: г. Красноярск, ул. Дубровинского 45 «А» (выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.06.2009).

Ф.И.О. *.*. на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 28,6 кв.м., а также земельный участок КН 24:50:0300287:0069 на праве аренды, площадью 82 кв.м., разрешенное использование: в целях эксплуатации трансформаторной подстанции) по адресу: г. Красноярск, ул. Дзержинского,1 (выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.06.2009, от 17.06.2009, договоры купли-продажи недвижимого имущества от 19.05.2004, от 01.09.2002).

Постановлением Администрации Центрального района г. Красноярска от 02.11.1992 № 438 (в редакции распоряжения от 05.01.1997 № 1-р) за Савченко *.*. закреплен земельный участок под ранее выстроенным капитальным гаражом.

Постановлением Администрации города от 14.09.1992 № 352 администрации «Энергонадзор» АО «Красноярскэнерго» было выдано свидетельство на право пользование землей на земельный участок КН 24:50:0300284:0004, площадью 2763,24 кв.м., расположенный по адресу: ул. Дубровинского, 1 в Центральном районе (справка земельного управления г. Красноярска от 17.12.2001 № 9371).

Постановлением Администрации города от 02.12.1997 № 1777, распоряжения от 29.04.2002 № 193-недв. ОАО «Красноярскэнерго» предоставлен земельный участок КН 24:50:0300267:0009, площадью 116,66 кв.м., расположенный по адресу: ул. Дзержинского,1 в Центральном районе (справка земельного управления г. Красноярска от 21.05.2002 № 4896).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу с 05.08.2008, установлен льготный (преимущественный) режим приватизации арендуемых ими объектов недвижимости, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов РФ.

Согласно материалам дела средняя численность работников ЗАО «Центральный парк» за предыдущий 2008 год составляет 59 человек, выручка от реализации товаров (услуг) без НДС составила 62 657 000 руб., балансовая стоимость активов - 22 061 000 руб. Из чего следует, что в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ заявитель относится к субъектом малого предпринимательства.

В силу статьи 3 Федерального законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество преимущественное право на приобретение этого арендуемого имущества может быть предоставлено при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и(или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (в ред. Федерального закона от 22.07.2008 N 149-ФЗ)

Из изложенного следует, что арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех вышепоименованных условий в совокупности.

При этом установление предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества передано самим субъектам РФ, поскольку объектом правового регулирования, на основании норм Федерального законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, выступает недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности; в различных субъектах в зависимости от его экономического развития существуют различные сложившиеся хозяйственные потребности малого и среднего предпринимательства в арендуемых площадях; в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ участие в осуществлении государственной политики в области развития малого и среднего предпринимательства отнесено к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Законом Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279 «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение» предельное значение площади арендуемого недвижимого имущества для отчуждения государственного имущества Красноярского края или имущества муниципальных образований путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства установлена в размере не более 1000 квадратных метров (статья 1 настоящего закона).

Материалами дела подтверждается и заявителем не оспорено, что площадь арендуемого им недвижимого имущества по договору от 10.11.2003 № 8032 превышает предельное значение арендуемого имущества, установленного законом Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279 и составляет 1 816 кв.м.

Поскольку ЗАО «Центральный парк» арендовало по договору площадь превышающую предельную, установленную законом Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279, преимущественное право выкупа муниципальных площадей у него отсутствует.

Доводы заявителя о том, что им заявлено требование о передаче в собственность часть арендуемых им объектов общей площадью 979,8 кв.м., суд оценивает критически.

В силу части 3 статьи 3 Федерального законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано в том числе при условии, что: площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Из буквального толкования данной нормы следует, что требования о размере площади касается не площади отчуждаемого помещения, а площади арендуемого помещения, и является императивным.

Согласно части 1 статьи 3 Федерального законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества, которое находится в их временном владении и (или) временном пользовании на основании договора или договоров аренды этого имущества.

Таким образом, заключение нескольких самостоятельных договоров аренды недвижимого имущества возможно.

При этом Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов Российской Федерации или, в случае, если субъектами Российской Федерации данные значения не установлены, Постановлением Правительства Российской Федерации информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Указанное также подтверждает императивное требование закона о размере именно площади арендуемого имущества, переданного по конкретному договору аренды.

Таким образом, нарушение ответчиком положений статьей Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ судом не установлено.

Кроме того в части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с абзацем 2 статьи 431 если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом установлено, что по договору от 10.11.2003 № 8032, согласованному в том числе с Управлением культуры администрации г. Красноярска, заявителю передан во временное пользование имущественный комплекс, в том числе: недвижимое имущество общей площадью 1399,9 кв.м, движимое имущество в количестве 1 052 единиц. Между администрацией города Красноярска заявителем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 153138,24 кв.м., для эксплуатации имущественного комплекса парка.

Заявитель (арендатор) обязался проводить ежегодные мероприятия по озеленению парка (вырубка сухих пород, омоложение зеленых насаждений и прочее; проводить культурно-массовые и физкультурно-оздоровительные мероприятия в количестве не менее 300 в год, с согласованием плана мероприятий с Управлением культуры администрации города; участвовать в социально-культурных акциях и мероприятиях, проводимых администрацией города; установить входную плату не более 5% от минимального месячного размера оплаты труда, установленный законом, за одно посещение с сохранением бесплатного посещения для определенных категорий населения.

Судом установлено, что распоряжениями Администрации города Красноярска от 26.08.2004 № 818-р, от 04.11.2004 № 1056-р утвержден план мероприятий по сохранению и развитию Центрального парка на 2004 -2009 года согласно приложению; произведен зачет в счет арендной платы затраты ЗАО «Центральный парк» на капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого муниципального нежилого фонда городского парка.

В материалы дела представлены протоколы заседаний по вопросу реконструкции и развития Центрального парка г. Красноярска, с участием представителей заявителя, Администрации г. Красноярска, руководителей проектных и строительных организаций, иных общественных представителей ( от 25.06.2003, от 18.01.2005 № 2, от 25.04.2006), соглашения сторон к договору от 10.11.2003 № 8032 об изменении размера входной платы на территорию парка (от 21.03.2006 №7, от 29.06.2007 № 11).

Из пояснительной записке эскизного проекта архитектурно-планировочного задания на разработку эскизного проекта реконструкции Центрального парка от 10.02.2005 № 1933, следует, что общая площадь Центральный парк составляет 14,8 га, зеленые насаждения 10,4 га, хозяйственная зона 0,75 га, аллеи, мощение, территория аттракционов 4 га. По данным администрации парка в выходные и праздничные дни парк посещают до 20 тысяч красноярцев и гостей города. (п.п. 2.2-2.4.). В разделе 3 пояснительной записки указано, что ЗАО «Центральный парк» арендовало Центральный парк сроком на 25 лет.

ЗАО «Центральный парк» является коммерческой организацией, целью которой является получение прибыли. Основными видами деятельности общества являются в том числе: розничная торговля, общественное питание, коммерческая эксплуатация аттракционов.

Согласно Устав города Красноярска, принятого Решением Красноярского городского совета от 24.12.1997 N В-62 к вопросам городского значения относятся создание условий для организации досуга и обеспечения жителей города услугами организаций культуры (п. 17); сохранение, использование и популяризация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности города, охрана объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) местного значения, расположенных на территории города (п. 18); создание условий для массового отдыха жителей города и организация обустройства мест массового отдыха населения (п. 20).

В силу статьи 64 Устава г. Красноярска в собственности города находятся

имущество, предназначенное для организации досуга и обеспечения жителей города услугами организаций культуры (п. 11);

объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) независимо от категории их историко-культурного значения в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 12);

имущество, предназначенное для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории города, в том числе для формирования и развития инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (п. 26).

Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства (договоры аренды имущественного комплекса и земельного участка, дополнения к ним, распоряжение о зачете арендной платы, протоколы заседаний комиссий, соглашения об изменении размера входной платы на территорию парка, иные документы) арбитражный суд приходит к выводу, что фактически между сторонами возникли отношения по вопросу содержания и функционирования Центрального права им. М. Горького на взаимовыгодных условиях.

Предметом заключенного договора аренды имущественного комплекса является передача заявителю имущества, предназначенное для организации досуга и обеспечения жителей города услугами организаций культуры, а не имущество из нежилого фонда города Красноярска, предназначенного для содействия развитию малого и среднего предпринимательства на территории города.

Целью заключения договора аренды имущественного комплекса со стороны Администрации города Красноярска явилось создание условий для содержания и функционирования Центрального права им. М. Горького, тем самым организации досуга населения, а не получение прибыли от сдачи недвижимого имущества в аренду.

Целью заключения договора аренды имущественного комплекса со стороны ЗАО «Центральный парк» явилось получение прибыли от аренды комплекса - Центрального парка, а не получение в пользование отдельно стоящих зданий (строений, теплицы, туалета).

С учетом изложенного, а также принимая во внимание то, что предметом договора аренды явился имущественный комплекс состоящий из движимого и недвижимого имущества, предназначенный для функционирования Центрального права им. М. Горького и организации досуга населения в нем, суд приходит к выводу, что право приватизацию на спорные объекты недвижимости у заявителя отсутствует.

Таким образом, нарушение ответчиком положений статьей Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ судом не установлено.

Заслеживают внимания доводы ответчика о том, что нежилые здания по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, расположены на едином земельном участке с КН 24:50:0300287:0011, относящемся к объектам культурного наследия. В силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждение зданий приведет к делению самого земельного участка в целях предоставления части участка, необходимой для эксплуатации объектов нежилого назначения, что не допустимо в целях сохранения объекта культурного наследия.

Из кадастрового плана на земельный участок от 11.02.2008 № 50/08-1170 следует, что земельный участок по адресу: г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 151, площадью 153138,24 кв.м., имеет кадастровый номер 24:50:03 00 287:0011(предыдущий КН. 24:50:0300267:0006). Категория земель – земли поселений, разрешенное использование – занимаемый имущественным комплексом парка. Распоряжением Администрации города Красноярска от 01.10.2009 № 3940-недв в сведения государственного кадастра недвижимости внесены изменения относительно разрешенного использования земельного участка: слова «занимаемый имущественным комплексом парка» дополнены словами «административными и офисными зданиями, объектами образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Согласно пояснениям Министерства культуры Красноярского края испрашиваемые заявителем строения и сооружения по ул. Карла Маркса, 151 располагаются на участке, который является объектом культурного наследия (памятником истории) регионального значения «памятное место связанное с историей и культурой города». Городской парк имени Горького с набережной Енисея, и площадью Революции является неделимой территорией.

Доводы заявителя о том, что в границах памятного места, определенных п. 97 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2555, находятся недвижимое имущество, принадлежащее различным собственникам, а на территории самого Центрального парка расположены гаражи Кащавцева *.*., Попова *.*., суд отклоняет, поскольку предметом рассмотрения по настоящему дела является наличие преимущественного права заявителя на приватизацию объектов муниципальной собственности. Кроме того факт отчуждения объектов недвижимости на территории самого Центрального парка и на территории памятного места в собственность третьих лиц из муниципальной собственности путем приватизации заявителем не доказан, из материалов дела не следует.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие у заявителя преимущественного право на приватизацию спорных объектов муниципального недвижимого имущества, поскольку площадь арендуемого по договору аренды недвижимого имущества превышает предельное значение, установленного законом; предметом договора аренды является имущественный комплекс, состоящий из движимого и недвижимого имущества, предназначенный для функционирования Центрального права им. М. Горького и организации досуга населения в нем; с учетом того, что испрашиваемые заявителем объекты расположены на едином земельном участке, относящемся к объектам культурного наследия, деление которого в случае отчуждения зданий в силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» неизбежно, между тем в целях сохранения объекта культурного наследия не допустимо, отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в передаче в собственность заявителя недвижимого имущества соответствует закону, не нарушает прав и законных интересов последнего.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает Решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В удовлетворении заявления ЗАО «Центральный парк» о признании незаконным решения-уведомления Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска незаконным №26688 от 04.05.2009 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение части арендуемого имущества по договору №8032 аренды имущественного комплекса от 10.11.2003 следует отказать.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

Решил:

В удовлетворении заявления закрытого акционерного общества «Центральный парк» отказать.

Заявление проверено на соответствие Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федеральному закону от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Закону Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279 «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение».

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд либо в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее Решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Ермакова *.*.