В удовлетворении требований о прекращении права собственности на объект недвижимости в связи с его уничтожением, об обязании снять спорный объект с кадастрового учета, о расторжении договора аренды земельного участка, на котором находится спорный объект недвижимости, и об обязании погасить запись о регистрации права собственности на данный объект в ЕГРП отказано, так как материалами дела подтвержден тот факт, что ответчиком было получено разрешение на произведение реконструкции спорного объекта недвижимости без изменения его целевого назначения; доказательств исключения спорного объекта недвижимости из Единого государственного реестра объектов капитального строительства, а также аннулирования его кадастрового номера истцом в материалы дела не представлено.. По делу. Нижегородская область.
Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2009 года.Решение изготовлено в полном объеме 19 октября 2009 года.
Арбитражный суд Нижегородской области в составе:
Судьи Соколициной
при ведении протокола судебного заседания судьей Соколициной *.*.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, г. Н.Новгород
к ответчикам:
индивидуальному предпринимателю Козокину Александ г. Н.Новгород
ФГУП “Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации“, г. Москва
Управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, г. Н.Новгород
ФГУ “Земельная кадастровая палата“ по Нижегородской области
При участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Закрытого акционерного общества “Концерн “Термаль“, г. Н.Новгород
о прекращении права собственности на объект в связи с его уничтожением, обязании снять с кадастрового учета, расторжении договора аренды, обязании погасить запись о регистрации
При участии в судебном заседании представителей:
от истца: Делягина *.*., доверенность N 07-75 от 28.07.2008 г. до 28.07.2009, Смирнова *.*., доверенность N 07-99 от 28.07.2009 года, Дементьева *.*., доверенность N 07-79 от 17.06.2009 года
от ответчиков: 1) Козокина *.*. - адвокат Фирсов *.*., удостоверение N 671 от 15.02.2003 г., доверенность от 09.10.2008 г., Ладыгин *.*., доверенность от 14.05.2008 г.
ФГУП “Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации“ - не явились
УФРС по Нижегородской области - Иванова *.*., доверенность от 18.11.2008 года
ФГУ “Земельная кадастровая палата“ по Нижегородской области - Шашкина *.*., доверенность N 04-06/4 от 11.01.2009 года от третьего лица: Патина *.*., доверенность N 19 от 24.04.2009 г.
установил:
в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее МГИ и ЗР НО) с исковым заявлением о прекращении права собственности Предпринимателя Козокина Александ на отдельно стоящее здание - клуб завода, общей площадью 502,90 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. N 178, литера “Т“, об обязании Федерального государственного учреждения “Земельная кадастровая палата“ по Нижегородской области (далее ФГУ “ЗКП“ НО) снять с государственного кадастрового учета названный объект, о расторжении договора аренды N 10138/08 от 30.12.2003 г. на земельный участок, об обязании Управления федеральной регистрационной службы по Нижегородской области (далее УФРС по НО) погасить в ЕГРП запись о регистрации права собственности Козокина *.*. на вышеуказанное здание и запись о регистрации права аренды земельного участка. К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечено Закрытое акционерное общество “Концерн “Термаль“ г. Нижний Новгород.
Исковые требования основаны на ст. 12, 128, 209, 235, 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ, ст. 16, 25 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости“ и мотивированы тем, что Козокин *.*., являясь собственником нежилого здания - клуба завода, по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. 178, литера “Т“ получил в арендное пользование земельный участок под указанным объектом недвижимости по договору аренды N 10138/08 сроком на 49 лет. В настоящее время здание клуба отсутствует, поскольку при проведении работ по реконструкции объекта собственник имущества фактически снес его. По мнению истца, воля Козокина *.*. была направлена на уничтожение принадлежащего ему объекта недвижимости и на строительство нового здания с иными техническими характеристиками. Зарегистрированное право собственности Козокина *.*. на вновь возведенный объект недвижимости предопределяет у него исключительное право на приобретение в собственность земельного участка в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ по цене в размере 2,5% кадастровой стоимости участка, что значительно ниже цены, устанавливаемой для иных случаев продажи земельного участка. Наличие зарегистрированного права на здание клуба сохраняет формальные основания для выкупа Козокиным *.*. земельного участка по более низкой цене, что приведет к ущемлению законного интереса государственного образования (субъекта Российской Федерации - Нижегородской области) в распоряжении земельными ресурсами на наиболее выгодных условиях. Названные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для прекращения договорных отношений по аренде земли, в связи с чем МГИ и ЗР НО предложило Козокину *.*. досрочно расторгнуть договор аренды N 10138/08 по причине нецелевого использования участка.
Приведенные обстоятельства послужили основанием обращения истца с настоящим иском.
Представители ответчика Козокина *.*. отзывом на иск и в судебном заседании просят отказать в удовлетворении исковых требований, пояснив при этом, что Распоряжением главы администрации г. Нижнего Новгорода от 23.01.2004 г. N 186-р Козокину *.*. разрешено проектирование реконструкции административного здания с увеличением этажности до 5-ти этажей с крышной котельной по пр. Гагарина, 178 в Приокском районе. Впоследствии Козокиным *.*. были получены все установленные законом согласования, в связи с чем он произвел демонтаж существующего здания и его фундамента, так как технические характеристики последних не позволяют использовать их в качестве основы для возведения нового здания.
По мнению ответчика, объект не был снесен или уничтожен, а был демонтирован в ходе проведения реконструкции в установленном законом порядке, в связи с чем статья 235 ГК РФ, на которую ссылается истец, не может быть применима.
Воля Козокина *.*. была направлена не на уничтожение объекта недвижимости, а на его реконструкцию, предусматривающую демонтаж старого здания и возведение на его месте нового объекта.
Кроме того, ответчик считает, что в силу ст. 235 ГК РФ право собственности может быть прекращено только самим собственником путем обращения в УФРС по НО и ФГУП “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ с заявлениями о снятии объекта с кадастрового учета и погашении записи о государственной регистрации права собственности. Однако, с подобными заявлениями Козокин *.*. никуда не обращался.
В силу изложенного, ответчик полагает, что у истца отсутствует право на обращение с данным иском в порядке ст. 4 АПК РФ.
Ответчик - УФРС по НО возражает против удовлетворения требований, сообщив, что в силу ст. 16, 18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ регистрация носит заявительный характер. Для государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателю необходимо обратиться с заявлением, платежным документом по уплате государственной пошлины, документом, выданным уполномоченным органом, свидетельствующим об уничтожении недвижимого имущества, документом, подписанным уполномоченными лицами, свидетельствующим о прекращении обязательств между ними.
С данным заявлением Козокин *.*. не обращался в УФРС по НО.
Настоящим иском истец не обжалует приостановление или отказ в государственной регистрации прав в порядке гл. 24 АПК РФ, в связи с чем Управление считает себя ненадлежащим ответчиком по делу.
Ответчик - ФГУ “ЗКП“ по Нижегородской области также считает себя ненадлежащим ответчиком по делу, пояснив, что в настоящее время ведение государственного технического учета объектов капитального строительства осуществляется на основании Приказа Минэкономразвития РФ от 26.04.2007 г. N 146 “Об административном регламенте исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции “Ведение государственного технического учета объектов капитального строительства“. Согласно данному Приказу внесение в Единый государственный реестр объектов капитального строительства сведений об объекте капитального строительства носит заявительный характер. В то же время никаких обращений с целью снятия с государственного учета объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Гагарина д. 178, литера “Т“ в ФГУ “ЗКП“ по НО не поступало.
Ответчик - ФГУП “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ отзыва на иск не представило, участие своего представителя в рассмотрении спора не обеспечило.
Неявка указанного лица не является препятствием в проведении заседания в отсутствие его представителя (ст. 156 АПК РФ).
Третье лицо - ЗАО “Концерн “Термаль“ считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Как следует из материалов дела, Козокин *.*. с 27.06.2003 г. является собственником отдельно стоящего здания - клуб завода (нежилое), общей площадью 502,90 кв. м, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. 178, литера “Т“, что подтверждается представленным в дело Свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 14 т. 1). Согласно выписке из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 06.07.2009 г. (л.д. 143 т. 1) нежилое здание клуба завода с инвентарным номером 4074 стоит на государственном техническом учете.
С целью эксплуатации указанного объекта недвижимости Распоряжением администрации г. Нижнего Новгорода N 2770-р от 08.09.2003 г. Козокину *.*. был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 742 кв. м по договору аренды N 10138/08 от 30.12.2004 г., зарегистрированным в установленном законом порядке (л.д. 117 т. 1).
При проведении обследования арендуемого Козокиным *.*. участка специалистами МГИ и ЗР НО установлено, что здание, для эксплуатации которого был предоставлен земельный участок, отсутствует. В акте обследования от 20.05.2008 года отмечается, что в границах вышеназванного земельного участка расположена бетонная площадка, предположительно фундамент бывшего административного здания с высокой степенью изношенности (л.д. 31 т. 1).
В соответствии с обращением истца в Нижегородский филиал ФГУП “Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ“ последнее Актом N 59 от 24.09.2008 г. произвело визуальное обследование объекта капитального строительства по адресу: пр. Гагарина, д. 178, лит. “Т“, в результате которого установило факт прекращения физического существования отдельно стоящего здания (клуб завода) по предполагаемой причине сноса.
24.01.2009 г. МГИ и ЗР НО направило в адрес Козокина *.*. уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 30.12.2003 г. N 10138/08 в связи с его нецелевым использованием, на что не последовало ответа.
В материалы дела ответчиком Козокиным *.*. представлено Распоряжение Администрации г. Нижнего Новгорода от 23.01.2004 г. N 186-р, в соответствии с которым Козокину *.*. разрешено проектирование реконструкции административного здания с увеличением этажности до 5-ти этажей и крышной котельной по пр. Гагарина, 178, лит. “Т“.
Управлением Главгосэкспертизы России по Нижегородской области было выдано заключение N 496-05/УГГЭНО-0392 по рабочему проекту на строительство административного здания с увеличением этажности и крышной котельной (л.д. 118 - 124 т. 1).
Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Нижнего Новгорода выдано заключение N 343 от 10.11.2005 г., в котором рабочий проект согласован без дополнений и замечаний.
Распоряжением администрации г. Нижнего Новгорода N RU 52303000-27/21 от 01.12.2006 г. Козокину *.*. было выдано разрешение на строительство вышеназванного объекта со сроком действия до 31.12.2007 г. (л.д. 134 т. 1).
До настоящего времени реконструкция здания клуба не завершена ответчиком. Для строительства 5-этажного здания произведен демонтаж существовавшего 2-этажного здания, поскольку согласно рабочему проекту технические характеристики и несущие свойства старого объекта не позволяют использовать его в качестве основы для возводимого нового здания.
Представители ответчика подтвердили в судебном заседании факт отсутствия на арендуемом земельном участке здания клуба площадью 502,90 кв. м, пояснив, что оно было не снесено, а демонтировано на законных основаниях для проведения реконструкции.
Оценив представленные в дело доказательства, заслушав объяснения представителей участвующих в заседании лиц, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.
Пунктом 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования, распоряжения своим имуществом.
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели, уничтожении имущества и при утрате прав собственности на имущество в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, право собственности прекращается, в том числе, в связи с гибелью или уничтожением имущества, то есть при необратимом физическом прекращении существования вещи в начальном виде, делающим невозможным удовлетворение исходных индивидуальных потребностей собственника.
При этом на совершение действий по прекращению права по основаниям, предусмотренным пунктом 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ, должна быть направлена воля самого лица, обладающего правом собственности, что следует из пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ, согласно которому граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ прекращение права собственности подлежит государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Имеющимися материалами дела и пояснениями представителей Козокина *.*. подтверждается факт отсутствия двухэтажного здания клуба завода, площадью 502,9 кв. м на земельном участке.
Как следует из обстоятельств дела, Козокин *.*. произвел демонтаж старого здания с целью проведения его реконструкции в соответствии с надлежащими разрешениями.
Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция является изменением параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В силу п. 10 данной статьи под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение.
При этом согласно действующему законодательству, реконструкция не включает в себя полный снос строения.
В ходе проведения обследования земельного участка, предоставленного Козокину *.*. в арендное пользование под зданием клуба, был установлен факт нахождения на нем фундамента бывшего административного здания с высокой степенью изношенности (л.д. 31, 34 т. 1).
Таким образом, факт полного сноса объекта недвижимости - здания клуба истцом не доказан.
К тому же, из представленных в дело доказательств не следует, что объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. 178 Литера “Т“ снят с технического учета в органе БТИ.
Истцом также не представлено доказательств прекращения существования здания клуба как объекта недвижимости в Едином государственном реестре объектов капитального строительства и аннулирования его кадастрового номера - 52:18:08 00 00:0000:04074:Т.
Изучив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что у истца отсутствуют основания для признания прекращенным права собственности Козокина *.*. на отдельно стоящее здание - клуб завода, общей площадью 502,90 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. N 178, литера “Т“.
Кроме того, в силу ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Статья 11 Гражданского кодекса РФ закрепляет судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов способами, предусмотренными ст. 12 названного Кодекса.
В рассматриваемом случае истец не обладает спорным объектом недвижимости и не претендует на его отнесение к своей собственности (собственности субъекта РФ), то есть истец фактически не защищает свои нарушенные права и законные интересы, а действует с целью исключить объект гражданских прав из законного гражданского оборота, что является недопустимым.
При этом довод истца о заинтересованности Министерства относительно земельного участка является несостоятельным, поскольку земля представляет собой объект гражданских прав.
Право распоряжения землями на территории г. Нижнего Новгорода, собственность на которые не разграничена, в силу Закона Нижегородской области от 13.12.2005 г. N 192-З, Постановления Правительства Нижегородской области от 10.02.2006 г. N 31, принадлежит Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области.
Зарегистрированное право собственности Козокина *.*. на нежилое здание клуба не может рассматриваться как препятствие в осуществлении прав МГИ и ЗР НО в управлении и распоряжении названными участками.
Таким образом, истец не доказал факта нарушения ответчиком принадлежащего истцу субъективного материального права или охраняемого законом интереса, в связи с чем требование МГИ и ЗР НО о прекращении права собственности предпринимателя Козокина Александ на отдельно стоящее здание - клуб завода, общей площадью 502,90 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. N 178, литера “Т“, не может быть удовлетворено.
Требование МГИ и ЗР НО о расторжении договора аренды N 10138/08 от 30.12.2003 г. на земельный участок с кадастровым номером 52:18:08 01 70:0026, площадью 742 кв. м, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. 178, литера “Т“ также отклоняется судом.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть расторгнут по решению суда по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороны и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями, а также в иных случаях, предусмотренных договором.
Пунктом 7.3 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в случае нарушения арендатором условий договора.
Согласно пункту 3.4.2 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, предусмотренным договором.
Целевое назначение участка было установлено п. 1.3 договора - для эксплуатации под административным зданием.
В соответствии с п. 3.4.9 договора в случае изменения целевого назначения участка на основании правовых актов органов местного самоуправления арендатор обязан в течение 10 дней направить арендодателю уведомление.
Однако, из представленных в дело документов следует, что Козокину *.*. администрацией г. Нижнего Новгорода разрешено произвести реконструкцию административного здания с увеличением этажности, то есть после проведения строительных работ целевое назначение земельного участка не изменится.
Таким образом, суд не находит оснований для досрочного расторжения договора аренды N 10138/08 от 30.12.2003 г. на земельный участок с кадастровым номером 52:18:08 01 70:0026, площадью 742 кв. м, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. 178, литера “Т“.
Истец также просит обязать УФРС по НО погасить в ЕГРП запись о регистрации права собственности Козокина *.*. на вышеуказанное здание и запись о регистрации права аренды земельного участка.
Как отмечалось выше, защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ способами, причем данная статья содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.
Согласно п. 1, 5 статьи 2 Закона “О государственной регистрации“ в судебном порядке могут быть обжалованы отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации.
Таким образом, статьей 12 Гражданского кодекса РФ и другими федеральными законами не предусмотрено такого способа защиты гражданского права, как обязание регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности на объекты недвижимости.
Как уже отмечалось выше, гражданские права защищаются только теми способами, которые предусмотрены в законе.
Исключение записи из реестра является действием регистрирующего органа по ведению реестра и не является самостоятельным материально-правовым требованием.
В связи с указанным требование истца - об обязании УФРС по НО погасить в ЕГРП запись N 52-01 1-1142003-116 о регистрации права собственности Козокина *.*. на отдельно стоящее здание - клуб завода, общей площадью 502,90 кв. м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, пр. Гагарина, д. N 178, литера “Т“, а также запись N 52-01/01-7/2004-203 о регистрации права аренды Козокина *.*. на земельный участок с кадастровым номером 52:18:08 01 70:0026, площадью 742 кв. м, не может быть удовлетворено.
По вышеуказанным причинам не может быть удовлетворено и требование истца об обязании ФГУ “ЗКП“ НО снять с государственного кадастрового учета названный объект недвижимости, учитывая при этом также заявительный характер обращений с целью снятия с государственного учета объекта недвижимости и отсутствие подобного заявления Козокина *.*.
Расходы по госпошлине относятся на истца в силу ст. 110 АПК РФ, но учитывая положения ст. 333.37 Налогового кодекса РФ взысканию с него не подлежат.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований Министерству государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области отказать.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Нижегородской области.
Судья
*.*. СОКОЛИЦИНА