Требование о передаче технической документации и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, удовлетворено в части обязания домоуправляющей компании передать истцу акты о приемке результатов работ по ремонту общего имущества и акты проверки дома на соответствие его конструкций требованиям пожарной безопасности. В остальной части иска отказано, так как собственники помещений не вправе требовать от управляющей организации любую документацию, которая, с их точки зрения, связана с управлением многоквартирным домом.. По делу. Нижегородская область.
Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2008 годаРешение изготовлено в полном объеме 23 сентября 2008 года
Арбитражный суд Нижегородской области в составе:
Судьи Когута Дмитр br>
при ведении протокола судебного заседания судьей Когутом *.*.
рассмотрев в судебном заседании дело
по иску Товарищества собственников жилья “Черняховского, 7“
к Открытому акционерному обществу “Домоуправляющая компания Московского района“
о передаче технической документации и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом
при участии представителей сторон:
от истца: Викулова *.*., дов. от 28.07.08
от ответчика: Коротков *.*., дов. от 29.01.08
Сущность спора:
Предъявлены исковые требования об обязании ответчика передать истцу техническую документацию и иные документы в соответствии с перечнем Приложения N 3 к протоколу N 1/2008, утвержденным общим собранием собственников жилья многоквартирного дома N 7 по улице Черняховского в городе Нижнем Новгороде.
В судебном заседании представитель истца уточнил иск, заявив об обязании ответчика передать следующую техническую документацию и иные документы:
чертежи и схемы инженерных коммуникаций;
схемы электрического оборудования;
схемы санитарно-технического оборудования;
технические условия на потребляемую мощность;
копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного кадастра;
отчеты о производственных замерах сопротивления, изоляции и фазы “Нуль“;
акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями (с ОАО “Теплоэнерго“ по состоянию на 2007 г.);
акты о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
акты о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие эксплуатационных качеств обязательным требованиям, безопасности (п. 24 в) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491):
инженерных коммуникаций (внутридомового газопровода);
отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома (ограждение кровли, пожарная лестница);
выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
акты на остаточную стоимость строения;
акты сверки по дому взаимных расчетов управляющей компании с ресурсоснабжающими и прочими специализированными организациями;
копии финансово-лицевых счетов.
Представитель ответчика иск отклонил, указав следующее:
у ответчика имеются акты о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества и акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома (ограждение кровли, пожарная лестница), которые до настоящего времени не переданы истцу;
чертежи и схемы инженерных коммуникаций, схемы электрического оборудования, схемы санитарно-технического оборудования, отчеты о производственных замерах сопротивления, изоляции и фазы “Нуль“, акты о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме ответчику от МУ ДЕЗ Московского района г. Н.Новгорода не передавались, обязанность по восстановлению указанной документации ответчиком законодательством не предусмотрена;
акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие эксплуатационных качеств обязательным требованиям, безопасности инженерных коммуникаций, а именно внутридомового газопровода, ответчику от МУ ДЕЗ Московского района г. Н.Новгорода также не передавались, ответчик был управляющей компанией, осуществлявшей эксплуатацию дома N 7 по улице Черняховского, всего один год, а проверка состояния внутридомового газопровода проводится раз в три года, в период осуществления деятельности по управлению домом такая проверка не проводилась;
такие документы как технические условия на потребляемую мощность, акты на остаточную стоимость строения, акты сверки по дому взаимных расчетов управляющей компании с ресурсоснабжающими и прочими специализированными организациями, финансово-лицевые счета в перечне документации, касающейся эксплуатации и управления многоквартирными домами, не указаны;
копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного кадастра, ответчик представить не может, так как в силу пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, может обратиться лишь лицо уполномоченное общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;
акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей также не входят в перечень документации, касающейся эксплуатации и управления многоквартирными домами, акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей теплоснабжения с ОАО “Теплоэнерго“ по состоянию на 2007 год составлялись исключительно к договору между ответчиком и указанной ресурсоснабжающей организацией, отношения данные акты к данному спору не имеют;
ответчик не может представить истцу выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, поскольку у ответчика не имеется информации о наличии таких прав и таких объектов недвижимости.
02.09.08 рассмотрение дела в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации откладывалось до 16.09.08.
Рассмотрев материалы дела, суд установил.
Как пояснили представители сторон, в 2007 году ответчик осуществлял функции по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Н.Новгород, ул. Черняховского, д. N 7.
19.09.07 на основании решения собственников указанного многоквартирного дома Управлением Федеральной налоговой службы по Нижегородской области было зарегистрировано Товарищество собственников жилья “Черняховского, 7“, о чем в ЕГРЮЛ внесена запись N 1075200012250.
Письмом от 20.09.07 истец уведомил администрацию Московского района и ответчика о прекращении договора управления домом с 01.11.07 и попросил передать ему техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы.
30.10.07, 06.11.07 и 13.11.07 ответчик передал истцу следующие документы:
технический паспорт на жилой дом и земельный участок;
акт приемки в эксплуатацию ГПК законченного строительством здания;
карточку на домовладение;
поквартирные карточки (форма N 17) в количестве 31 штуки;
карточки прописки, карточки регистрации (форма N 9, N 16, А) в количестве 71 штуки;
карточки прописки (форма N 16, А) выбывших граждан в количестве 239 штук;
копии договоров о безвозмездной передаче жилья в собственность в количестве 8 экземпляров;
копии свидетельств о государственной регистрации права в количестве 7 экземпляров;
копии договоров купли-продажи (квартиры, доли квартиры) в количестве 9 экземпляров;
копию распоряжения администрации Московского района г. Н.Новгорода от 15.08.2000 N 968-р о нумерации коммунальных квартир в доме N 7 по ул. Черняховского;
приборы учета электроэнергии.
09.01.08 в ТСЖ “Черняховского, 7“ было проведено общее собрание собственников помещений дома, на котором был определен перечень технической документации и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов (протокол N 1/2008). Решением от 21.08.08 перечень документации был дополнен (протокол N 8-2008).
Исходя из представленной в дело переписки истца и ответчика, ответов администрации города Нижнего Новгорода и администрации Московского района города Нижнего Новгорода на обращения истца, а также пояснений представителей сторон, следует, что между сторонами возник спор, касающийся объема технической документации, подлежащей передаче от управляющей компании (ответчика) товариществу собственников жилья (истцу).
По утверждению представителя истца, ответчик безусловно должен передать истцу всю документацию, предусмотренную, во-первых, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, во-вторых, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, в-третьих, перечнем документов, установленным решениями общего собрания собственников помещений от 09.01.08 и от 21.08.08.
Неисполнение ответчиком требований истца о передаче технической и иной документации, связанной с управлением домом, послужило истцу основанием для обращения с данным иском в суд.
Возражая против заявленных требований, представитель ответчика пояснил, что ОАО “Домоуправляющая компания Московского района“ от МУ ДЕЗ Московского района, осуществлявшего управление домом ранее, по акту от 15.02.07 были переданы только технический паспорт на жилой дом и земельный участок, акт приемки в эксплуатацию ГПК законченного строительством здания, карточка на домовладение, которые впоследствии и были переданы истцу. Иных документов от МУ ДЕЗ Московского района ответчику не передавалось. По мнению представителя ответчика, поскольку управляющей компании не в полном объеме был передан пакет документации, касающейся управления домом, то на ответчике лежит обязанность передать документацию исключительно в полученном объеме.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
В части 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что целью ТСЖ является обеспечение совместного управления собственниками помещений в многоквартирном доме комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена в статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 определен состав технической документации, касающейся управления многоквартирным домом.
Исходя из анализа положений статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, ответственные лица (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и др.) обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом. Эксплуатация многоквартирного дома без указанной документации затруднительна, поэтому вновь назначенная управляющая организация вправе потребовать техническую документацию для осуществления своих задач от прежней управляющей компании, а последняя ответственна за сохранность технической документации и должна передать ее своему последователю в силу прямого указания закона.
Таким образом, обязанность ответчика передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом регламентирована пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отсутствие указанных документов у обязанной стороны не освобождает ее от исполнения предусмотренной законом обязанности при отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи истребуемого комплекта документов. Неисполнение данной обязанности влечет возникновение у истца права на возмещение убытков в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в виде расходов по восстановлению документации в случае ее утраты.
Доводы представителя ответчика о том, что у управляющей организации не имеется обязанности по передаче истцу технической документации в полном объеме, по причине недополучения ее от предыдущей управляющей организации, судом не принимаются. В силу норм статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, как уже отмечалось выше, на ответчике лежит безусловная обязанность передать истцу техническую документацию, связанную с управлением домом.
В судебном заседании представитель ответчика указал, что у ОАО “Домоуправляющая компания Московского района“ имеются акты о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества и акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома (ограждение кровли, пожарная лестница), которые до настоящего времени не переданы истцу. С учетом изложенного заявленные требования в данной части подлежат удовлетворению.
Наличие в технической документации таких документов, как чертежи и схемы инженерных коммуникаций, схемы электрического оборудования, схемы санитарно-технического оборудования, отчеты о производственных замерах сопротивления, изоляции и фазы “Нуль“, акты о приемке результатов работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие эксплуатационных качеств обязательным требованиям, безопасности инженерных коммуникаций, а именно внутридомового газопровода, предусмотрено вышеуказанными правилами и нормами. Между тем, требования о передаче в натуре указанной документации удовлетворению не подлежат, поскольку, как пояснил представитель ответчика, данные документы ему не передавались от организации, осуществлявшей управление домом ранее, в период осуществления деятельности по управлению домом обозначенная документация ответчиком не восстанавливалась. Данное утверждение подтверждается актом от 15.02.07, составленным между ОАО “Домоуправляющая компания Московского района“ от МУ ДЕЗ Московского района. Доказательств наличия у ответчика указанных документов в материалах дела не имеется, в связи с чем исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.
Действительно, подпунктом “е“ пункта 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются иные документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
Предъявляя требования об обязании ответчика передать такие документы как технические условия на потребляемую мощность, акты на остаточную стоимость строения, акты сверки по дому взаимных расчетов управляющей компании с ресурсоснабжающими и прочими специализированными организациями, финансово-лицевые счета, акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей теплоснабжения, истец ссылается именно на подпункт “е“.
Между тем, следует отметить, что собственники помещений включают своим решением в перечень документов, связанных с управлением многоквартирным домом, не любую документацию, а лишь ту, которая предусмотрена законодательством. Собственники помещений не вправе от управляющей организации требовать любую документацию, с их точки зрения, связанную с управление многоквартирным домом.
Технические условия на потребляемую мощность, акты на остаточную стоимость строения, акты сверки по дому взаимных расчетов управляющей компании с ресурсоснабжающими и прочими специализированными организациями, финансово-лицевые счета, акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей теплоснабжения не упоминаются в перечне документации, связанной с управлением многоквартирным домом, определенном Правилами содержания общего имущества в многоквартирном домом и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. На основании изложенного исковые требования в данной части также не подлежат удовлетворению.
Суд находит довод представителя ответчика, касающийся невозможности передачи им истцу копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенной органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного кадастра, обоснованным.
Согласно пояснениям представителей сторон, земельный участок на котором расположен дом N 7 по ул. Черняховского до настоящего времени не сформирован.
В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации“ в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Ответчик не может быть обязан передать истцу копию кадастрового плана (карты) земельного участка, поскольку земельный участок до настоящего времени не сформирован, кадастровый план отсутствует.
Требование об обязании ответчика передать выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, является необоснованным.
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что в доме N 7 по ул. Черняховского имеются объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, на которые зарегистрированы какие-либо права, а потому исковое требование в данной части удовлетворению не подлежит.
Расходы по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
обязать Открытое акционерное общество “Домоуправляющая компания Московского района“ передать Товариществу собственников жилья “Черняховского, 7“ следующую техническую документацию, связанную с эксплуатацией многоквартирного дома N 7 по улице Черняховского в городе Нижнем Новгороде:
акты о приемке результатов работ по текущему ремонту общего имущества;
акты осмотра, проверки состояния (испытания) на соответствие эксплуатационных качеств обязательным требованиям безопасности отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома (ограждение кровли, пожарная лестница).
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с Открытого акционерного общества “Домоуправляющая компания Московского района“ в пользу Товарищества собственников жилья “Черняховского, 7“ 2 000 рублей государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке.
Судья
*.*. КОГУТ