Решения районных судов

При уступке прав по кредитному соглашению, обеспеченному договором об ипотеке, право требования по договору об ипотеке переходит к цессионарию в силу закона, следовательно, отказ в государственной регистрации смены залогодержателя по мотиву несоблюдения нотариальной формы договора цессии является незаконным. По делу. Нижегородская область.

от 25 октября 2006 года Дело N А43-17263/2006-17-337

(извлечение)

Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Окорокова Дмитр при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества “Внешторгбанк Розничные услуги“, г. Москва, к ответчику - Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, третье лицо - открытое акционерное общество “Внешторгбанк“, г. Санкт-Петербург, о признании незаконными отказов в государственной регистрации смены залогодержателя,

установил:

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество “Внешторгбанк“, г. Санкт-Петербург.

Ответчик отзывом и в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, так как считает отказ в государственной регистрации смены
залогодержателя правомерным, поскольку, по его мнению, представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: договор об уступке прав требования N МБ/Б.RUR-1 от 31.10.2005 не удостоверен нотариально, тогда как включает в себя договор об ипотеке, удостоверенный нотариусом.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени спора, отзыва на иск не представило, в заседание суда не явилось.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Исследовав представленные в дело документы и заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

21.04.2005 между Банком внешней торговли (ОАО “Внешторгбанк“) и индивидуальным предпринимателем Евдокимовым *.*. заключен договор об ипотеке в обеспечение исполнения обязательств заемщика (ИП Евдокимова *.*.) по кредитному соглашению N 41 от 21.04.2005.

Согласно условиям договора об ипотеке залогодатель (ИП Евдокимов *.*.) предоставляет залогодержателю (ОАО “Внешторгбанк“) в залог следующее имущество:

отдельно стоящее нежилое здание кафе “У Михалыча“ общей площадью 316,9 метра квадратного, условный номер 52:26:000000:0000:04088:ААIАII, находящегося по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, автомагистраль “Н.Новгород - Уфа“, км 432;

земельный участок общей площадью 390 метров квадратных, кадастровый номер 52:26:030046:0003, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, автомагистраль “Н.Новгород - Уфа“, км 432.

Указанные недвижимые объекты принадлежат залогодателю на праве собственности, что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРП от 27.07.2006.

Упомянутый договор об ипотеке 21.04.2005 удостоверен Шпильковской *.*., и.о. нотариуса г. Н.Новгорода Зеленовой *.*., и 29.04.2005 зарегистрирован Главным управлением ФРС по НО.

31.10.2005 между ОАО “Внешторгбанк“ (цедент) и ЗАО “Внешторгбанк Розничные услуги“ (цессионарий) заключен договор об уступке прав требования N МБ/Б.RUR-1, в соответствии с которым цедент передал цессионарию все существующие на момент подписания
данного договора и вытекающие из кредитного соглашения N 41 от 21.04.2005 права в полном объеме, включая право требования суммы основного долга по кредиту, неуплаченных процентов, комиссий, неустойки, штрафов, другие права, связанные с правами по кредитному соглашению, а также все существующие на момент подписания этого договора права в полном объеме по обеспечительным договорам (в том числе и по договору об ипотеке от 21.04.2005), обеспечивающим исполнение должником (ИП Евдокимовым *.*.) обязательств по кредитному соглашению.

Договор уступки прав был совершен в простой письменной форме.

Цедент и цессионарий полностью выполнили свои обязательства по указанному договору, о чем свидетельствуют акты приема-передачи прав требования от 14.11.2005 и документов, удостоверяющих права требования, от 15.11.2005, а также письмо филиала ОАО “Внешторгбанк“ в г. Н.Новгороде N 1202/724201 от 26.06.2006, подтверждающее выполнение цессионарием обязательств по договору N МБ/Б.RUR-1 от 31.10.2005.

27.04.2006 ОАО “Внешторгбанк“ и ЗАО “Внешторгбанк Розничные услуги“ обратились в Кстовский отдел ГУ ФРС по НО с заявлениями о государственной регистрации смены залогодержателя по договору об ипотеке, однако письмами N 12/016/2006-154 от 26.05.2006 и N 12/016/2006-155 от 26.05.2006 (по двум недвижимым объектам - зданию кафе и земельному участку) последним отказано в проведении регистрации.

Ответчик, мотивируя произведенные им отказы, ссылается на п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. А поскольку договор об уступке прав требования содержит элементы двух договоров - об ипотеке и кредитного, то он должен быть нотариально удостоверен, так как договор об ипотеке нотариально удостоверен.

По рассмотрении имеющихся в деле документов суд
считает отказы регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации смены залогодержателя неправомерными в силу нижеследующего.

Предметом спорного договора об уступке прав требования является уступка права требования по кредитному договору и по договору об ипотеке, то есть по указанному договору третьим лицом истцу уступлены права и по кредитному соглашению N 41 и по договору об ипотеке.

В соответствии со ст. 820 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитное соглашение N 41 от 21.04.2005 заключено в письменной форме.

На основании п. 1 ст. 10 Федерального закона Российской Федерации N 102-ФЗ от 16.07.1998 “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор об ипотеке от 21.04.2005 нотариально удостоверен и зарегистрирован в ГУ ФРС по НО.

Согласно вышеприведенной норме права - п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации - договор уступки N МБ/Б.RUR-1 от 31.10.2005, включающий в себя и уступку прав по договору об ипотеке, также подлежал нотариальному удостоверению и представлению на государственную регистрацию.

В соответствии с п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее государственной регистрации влечет недействительность последней.

Однако согласно ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из вышеприведенных правовых норм, договор N МБ/Б.RUR-1 действителен в части уступки прав по кредитному соглашению N 41 от 21.04.2005, поскольку совершен в простой письменной форме, как и последний, а в части договора об ипотеке является недействительным.

Однако на основании ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца 1
п. 3 ст. 47 упомянутого Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998, если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Следовательно, поскольку договором об уступке прав не было предусмотрено иное, то к цессионарию по основному обязательству (ЗАО “Внешторгбанк Розничные услуги“) перешли и права по договору об ипотеке упомянутого недвижимого имущества (здания кафе и земельного участка).

В силу абзаца 2 п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству в соответствии с п. 1 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

Так как кредитное соглашение заключено в простой письменной форме, то уступка требования, вытекающего из этого соглашения, несмотря на то, что она влечет уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна быть совершена также в простой письменной форме, что в данном случае и имеет место.

Из изложенного следует, что к истцу перешло право требования по договору об ипотеке не на основании договора об уступке этого права, а в силу закона.

Согласно п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Следовательно, поскольку договор об ипотеке подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 10 Закона об ипотеке), то передача прав по нему требует государственной регистрации смены залогодержателя в соответствии с п.
4 ст. 20 Закона об ипотеке.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Учитывая вышеизложенное, отказы ГУ ФРС по НО в регистрации смены залогодержателя являются неправомерными.

На основании ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, поскольку у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации смены залогодержателя рассматриваемых недвижимых объектов на ЗАО “Внешторгбанк Розничные услуги“, исковые требования последнего подлежат удовлетворению.

Госпошлина в сумме 4000 руб. относится на ответчика и взыскивается с последнего в доход федерального бюджета в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 167, 170, 176, 180, 201 п. 7, 319 п. 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Решение подлежит немедленному исполнению.

Взыскать с Главного управления Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 4000 руб.

Исполнительные листы выдать.

Решение может быть обжаловано в установленный законодательством срок в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир.

Судья

*.*. ОКОРОКОВ