Регистрирующий орган вправе приостановить регистрацию права собственности для проведения правовой экспертизы документов и проверки законности сделки. В государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок отказано правомерно, т.к. участок находится в водоохранной зоне реки и не подлежит отчуждению. По делу. Нижегородская область.
от 4 августа 2005 года Дело N А43-2647/2004-23-80Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2005 г.
Полный текст решения изготовлен 4 августа 2005 г.
(извлечение)
Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Беляковой Валент при ведении протокола судебного заседания Беляковой *.*., рассмотрев в судебном заседании дело по иску предпринимателя Новикова Нико г. Нижний Новгород, к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области, г. Нижний Новгород, (третьи лица: 1) министерство имущественных отношений Нижегородской области, г. Нижний Новгород; 2) Приволжское межрегиональное отделение специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации “Российский фонд федерального имущества“, г. Нижний Новгород; 3) территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области, г. Нижний Новгород; 4) Верхне-Волжское бассейновое водное управление, г. Нижний Новгород; 5) администрация города Нижнего Новгорода, о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации прав на земельный участок и об отказе в государственной регистрации прав на земельный участок,
установил:
На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены министерство имущественных отношений Нижегородской области, Приволжское межрегиональное отделение специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации “Российский фонд федерального имущества“, территориальное управление имущественных отношений Российской Федерации по Нижегородской области, Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства природных ресурсов Российской Федерации по Нижегородской области и администрация города Нижнего Новгорода.
В связи с реорганизациями ответчика и третьего лица определением арбитражного суда от 21.04.2005 учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области заменено на Главное управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области (далее - регистрационная служба), а Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды Министерства природных ресурсов Российской Федерации - на Верхне-Волжское бассейновое водное управление.
Определением арбитражного суда от 21.04.2005 территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ на территории Нижегородской области переименовано в территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области.
В обоснование исковых требований истец указал, что на основании решения министерства имущественных отношений Нижегородской области N 115 от 22.09.2003 (далее - министерство) между предпринимателем Новиковым Никол (далее - предприниматель) и Приволжским межрегиональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации “Российский фонд федерального имущества“ (далее - фонд) был заключен договор N 263/2003 от 04.12.2003 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 52:18:030021:0006 площадью 3036 кв. м, находящегося по адресу: г. Н.Новгород, ул. Совнаркомовская, 2 (далее - земельный участок).
На основании договора предприниматель 22.12.2003 обратился к ответчику с заявлениями о государственной регистрации права собственности на земельный участок и обременения (ограничения) по данному объекту недвижимости.
Государственная регистрация вышеуказанного права и ограничения 29.12.2003 была приостановлена до 29.01.2004, а затем были приняты решение N 191/2003-261 от 29.01.2004 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок и решение N 191/2003-262 от 29.01.2004 об отказе в государственной регистрации ограничения по земельному участку.
Истец считает, что решения N 191/2003-261 от 29.12.2003, N 191/2003-262 от 29.12.2003, N 191/2003-261 от 29.01.2004 и N 191/2003-262 от 29.01.2004 не соответствуют действующему законодательству, поскольку земельный участок находится в составе земель поселений и Земельным кодексом Российской Федерации не запрещено отчуждение такого земельного участка, на территории которого имеется водоохранная зона, в частную собственность.
В пункте 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ (далее - Закон “О приватизации“) имеются в виду земельные участки, находящиеся на территории водоохранных зон и входящие в состав земель водного фонда, на оборот которых (в том числе отчуждение в частную собственность путем приватизации) в связи с наличием на территории таких земельных участков водоохранных зон действующее законодательство также запрета не содержит, устанавливая лишь иной порядок отчуждения таких земельных участков, а именно по согласованию с уполномоченными органами.
Поэтому предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области N 191/2003-261 от 29.12.2003 о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок, N 191/2003-262 от 29.12.2003 о приостановлении государственной регистрации ограничения по земельному участку, N 191/2003-261 от 29.01.2004 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок и N 191/2003-262 от 29.01.2004 об отказе в государственной регистрации ограничения по земельному участку.
Ответчик исковые требования отклонил в связи с тем, что в соответствии с пунктом 8 статьи 28 Закона “О приватизации“ не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель водоохранного назначения.
Министерство считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку предоставленный земельный участок расположен в водоохранной зоне реки Оки и имеет связанные с этим ограничения его использования и предоставления.
Отчуждение земельного участка министерством осуществлялось на основании пункта 3 статьи 28 и пункта 14 статьи 43 Закона “О приватизации“, а также пункта 7 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 (далее - Правила), согласно которым решение о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами, принимается Министерством имущественных отношений в случае приобретения объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности.
Фонд поддержал исковые требования, поскольку факт нахождения спорного земельного участка в водоохранной зоне реки Оки говорит не о запрете его приватизации, а только об особом режиме его использования, и министерство как правопреемник комитета по управлению государственным имуществом Нижегородской области на законных основаниях приняло решение о приватизации земельного участка.
Представитель территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Нижегородской области (далее - территориальное управление) полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению, так как в данном спорном случае действующим законодательством запрет на выкуп земельного участка не предусмотрен, а может быть установлен лишь ограниченный режим использования земельного участка.
Представитель Верхне-Волжского бассейнового водного управления считает исковые требования необоснованными, поскольку в соответствии с пунктом 8 статьи 28 Закона “О приватизации“ земельный участок отчуждению не подлежит, так как он расположен в водоохранной зоне.
Администрация города Нижнего Новгорода (далее - администрация) считает, что договор N 263/2003 от 04.12.2003 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка (далее - договор купли-продажи земельного участка) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.
Земельный участок расположен в водоохранной зоне реки Оки и по генеральному плану развития города Нижнего Новгорода предусмотрен под общественно-деловую застройку и прохождение трассы метрополитена. Поэтому решение министерства имущественных отношений Нижегородской области от 22.09.2003 N 115 принято в нарушение пункта 8 статьи 28 Закона “О приватизации“.
Согласно чертежу управления архитектуры и градостроительства администрации города Нижнего Новгорода N 620-ЗУ на земельном участке, предоставленном истцу в собственность, находится объект недвижимости - складской корпус. Здание складского корпуса занимает значительно меньшую площадь по сравнению с общей площадью земельного участка, то есть земельный участок практически не застроен. В соответствии с Правилами министерство вправе продавать только земельные участки, занятые объектами недвижимости.
Кроме того, часть земельного участка находится на землях общего пользования.
Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц, суд установил следующее.
Предприниматель является собственником нежилого отдельно стоящего здания - лабораторного корпуса (литера Б) общей площадью 120,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, ул. Совнаркомовская, 2, и приобретенного у закрытого акционерного общества “Нижегородский техно-коммерческий центр “Автохолдинг“ по договору купли-продажи N 42 от 08.09.1997, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.10.1997 серии УР N 015634 (т. 1, л.д. 111).
Распоряжением администрации города Нижнего Новгорода от 27.09.2000 N 2869-р истцу был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 0,3036 га по ул. Совнаркомовская, 2 в Канавинском районе, занимаемый складским корпусом с хоздвором, в границах, определенных чертежом управления архитектуры и градостроительства администрации города Нижнего Новгорода N 620-ЗУ.
На основании вышеуказанного распоряжения администрация и предприниматель подписали договор N 04316/03 от 30.03.2001 аренды земельного участка.
Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Истец доказательств, подтверждающих государственную регистрацию договора N 04316/03 от 30.03.2001 аренды земельного участка, не представил, следовательно, данный договор в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не заключен.
На основании решения министерства имущественных отношений Нижегородской области от 22.09.2003 N 115 между специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации “Российский фонд федерального имущества“ (продавец) и предпринимателем (покупатель) 04.12.2003 был подписан договор N 263/2003 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить земельный участок из земель поселений площадью 3036 кв. м с кадастровым номером 52:18:030021:0006, находящийся по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Канавинский район, ул. Совнаркомовская, 2, для использования под складской корпус с хоздвором в границах, указанных в кадастровой карте.
Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке имеется объект недвижимого имущества - нежилое отдельно стоящее здание (лабораторный корпус - литера Б) общей площадью 120,1 кв. м (т. 1, л.д. 30 - 34).
Истец 22.12.2003 обратился в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области с заявлениями о регистрации права собственности земельного участка и обременения (особый режим использования земли - водоохранная зона).
На основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ (далее - Закон “О государственной регистрации“) ответчик письмами от 29.12.2003 N 191/2003-261 и N 191/2003-262 приостановил государственную регистрацию права собственности на земельный участок и обременения (ограничения) по земельному участку, в связи с тем что администрация намерена оспорить решение министерства имущественных отношений Нижегородской области от 22.09.2003 N 115 (т. 1, л.д. 49, 50).
По истечении месячного срока учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области письмами от 29.01.2004 N 191/2004-261 и N 191/2004-262 отказало в государственной регистрации права собственности на земельный участок и обременения (ограничения) по земельному участку, поскольку в силу пункта 8 статьи 28 Закона “О приватизации“ отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель водоохранного назначения.
Суд считает, что действия регистрационной службы по приостановлению и отказу в государственной регистрации права собственности на земельный участок и ограничения по земельному участку являются законными, исходя из следующего.
В соответствии со статьями 13 и 17 Закона “О государственной регистрации“ при государственной регистрации прав производится правовая экспертиза и проверка законности сделок.
Пунктом 1 статьи 18 вышеупомянутого Закона установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Из кадастрового плана земельного участка следует, что земельный участок относится к категории земель - земли поселений и имеет ограничение: особый режим использования земли, а именно водоохранная зона реки Оки (т. 1, л.д. 35 - 39).
Пунктом 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливается федеральными законами и требованиями федеральных специальных законов.
В соответствии со статьей 111 Водного кодекса Российской Федерации водоохранной зоной водного объекта является территория, примыкающая к акватории водного объекта, на которой устанавливается специальный режим использования и охраны природных ресурсов и осуществления иной хозяйственной деятельности.
Согласно статье 112 Водного кодекса Российской Федерации земельные участки в водоохранных зонах водных объектов предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации по согласованию со специально уполномоченным государственным органом управления использованием и охраной водного фонда.
В силу пунктов 2 и 3 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Пунктом 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что к землям особо охраняемых территорий относятся земли природоохранного назначения.
Согласно пункту 1 статьи 97 Земельного кодекса Российской Федерации к землям природоохранного назначения относятся земли водоохранных зон рек и водоемов.
В соответствии с пунктом 8 Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 23.11.1996 N 1404, установление водоохранных зон не влечет за собой изъятие земельных участков у собственников земель, землевладельцев, землепользователей или запрета на совершение сделок с земельными участками, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу пункта 8 статьи 28 Закона “О приватизации“ отчуждению в соответствии с данным Законом не подлежат земельные участки в составе земель водоохранного назначения.
Таким образом, Законом предусмотрено, что земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости и расположенные в водоохранных зонах, не подлежат отчуждению.
Исходя из вышеизложенного земельный участок не может быть предоставлен истцу в собственность.
При разрешении спора установлено, что часть земельного участка в соответствии с генеральным планом развития города Нижнего Новгорода, утвержденным постановлением Городской Думы города Нижнего Новгорода от 23.06.1999, расположена под проектируемой трассой метрополитена и на землях общего пользования (т. 2, л.д. 23, 24, 131, 132).
В соответствии с пунктом 8 статьи 28 Закона “О приватизации“ не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель общего пользования и предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах.
Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации также установлено, что земельные участки общего пользования не подлежат приватизации.
Из плана приватизации Научно-исследовательского технологического института автоматизации производства от 27.07.1995 следует, что здание по ул. Совнаркомовская, 2 расположено в Канавинском районе на земельном участке площадью 1989 кв. м.
В судебном заседании представители истца и министерства пояснили, что ЗАО “Нижегородский техно-коммерческий центр “Автохолдинг“ приобрело здание, расположенное по ул. Совнаркомовская, 2, у Научно-исследовательского технологического института автоматизации производства.
По договору N 263/2003 от 04.12.2003 значится земельный участок площадью 3036 кв. м, на котором расположено нежилое отдельно стоящее здание общей площадью 120,1 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Таким образом, министерством предоставлен истцу земельный участок в собственность в большем размере, чем необходимо.
При таких обстоятельствах заявление предпринимателя о признании незаконными решений учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области N 191/2003-261 от 29.12.2003 о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок, N 191/2003-262 от 29.12.2003 о приостановлении государственной регистрации ограничения по земельному участку, N 191/2003-261 от 29.01.2004 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок и N 191/2003-262 от 29.01.2004 об отказе в государственной регистрации ограничения по земельному участку удовлетворению не подлежит.
Доводы истца и третьих лиц о том, что запрет на приватизацию земельных участков, установленный пунктом 8 статьи 28 Закона “О приватизации“, не распространяется на земельные участки земель поселений, расположенные на территории водоохранных зон, не могут быть признаны обоснованными, поскольку в силу пункта 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах черты городских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, к которым относятся и водоохранная зона рек.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате госпошлины относятся на истца.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 177, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
В удовлетворении заявления предпринимателю Новикову Нико отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Нижегородской области.
Судья
*.*. БЕЛЯКОВА
к № А43-2647/2004-23-80