Договор аренды нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, является ничтожным, если он заключен без выдела предмета договора в натуре и не зарегистрирован в установленном порядке. По делу. Нижегородская область.
от 7 апреля 2005 года Дело N А43-1731/2005-12-75Резолютивная часть решения объявлена 1 апреля 2005 г.
Полный текст решения изготовлен 7 апреля 2005 г.
(извлечение)
Арбитражный суд в составе судьи Пословой Галины при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Романовой *.*., рассмотрев в судебном заседании дело по иску предпринимателя Князевой Тать г. Муром Владимирской области, к обществу с ограниченной ответственностью “Спутник“, г. Навашино Нижегородской области, об обязании зарегистрировать договор аренды,
установил:
иск заявлен к ответчикам: 1) обществу с ограниченной ответственностью “Спутник“, 2) главному управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области об обязании учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области зарегистрировать договор аренды магазина ООО “Спутник“ от 11.02.2002, подписанный директором ООО “Спутник“ и предпринимателем Князевой *.*.
В обоснование иска истец указал, что между предпринимателем Князевой *.*. и ООО “Спутник“ подписан договор аренды нежилых помещений площадью 125,05 кв. м на первом этаже и 155,85 кв. м в подвале здания, расположенного по адресу: г. Навашино, пр. Корабелов, д. 3, и принадлежащих ответчику на праве собственности.
Договор заключен сроком на 3 года с правом выкупа арендованного имущества. Объект аренды передан в пользование по передаточному акту, при подписании акта оплачена часть выкупной цены в размере 20000 руб., выкупная цена согласована в размере 240000 руб.
В день подписания договора между его сторонами также был подписан договор аренды магазина N 1 со сроком действия до 1 года, по которому в аренду сдавалось то же самое имущество.
В дальнейшем ответчик всячески уклонялся от представления документов, необходимых для государственной регистрации долгосрочного договора аренды. Попытки зарегистрировать договор результатов не дали, поскольку документы для регистрации не приняты, так как не имеется необходимых документов, которые есть у ответчика.
В связи с чем истец, руководствуясь пунктом 3 ст. 165 АПК РФ, предъявил иск в суд.
По ходатайству истца главное управление Федеральной регистрационной службы исключено из числа ответчиков по делу, а также из числа лиц, участвующих в деле.
Истец пояснил, что иск предъявлен к обществу с ограниченной ответственностью “Спутник“ об обязании последнего зарегистрировать договор аренды магазина ООО “Спутник“ с правом выкупа от 11.02.2002 в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ,
В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержал, пояснив, что договор аренды от 11.02.2002 N 1 без права выкупа подписан с целью получения разрешения на торговлю, чтобы начать деятельность в магазине, поскольку другой договор с правом выкупа устанавливал срок аренды три года, который необходимо было регистрировать, на что требовалось время. Сторонами исполнялся договор аренды с правом выкупа.
Ответчик отзывом на исковое заявление и в судебном заседании иск не признал, пояснив, что сначала стороны подписали договор аренды от 11.02.2002 с правом выкупа, потом от его исполнения отказались, уничтожив договор, и подписали договор аренды (без права выкупа) от 11.02.2002, на срок менее года, обязательства по которому исполнялись сторонами, вносились изменения в части продления срока договора и изменения размера арендной платы.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Установлено, что сторонами представлены два договора: истец представил договор аренды магазина ООО “Спутник“ с правом выкупа, подписанный сторонами 11.02.2002, в соответствии с которым предметом аренды является 125/281 долей встроенного нежилого помещения первого этажа 281,18 кв. м, 156/199 долей подвального помещения магазина общей площадью 199,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Навашино, пр. Корабелов, д. 3.
Имеется пункт 1.3 договора, где указано, что помещение сдается сроком на три года, а также пункты 2.6 и 2.7, которые предусматривают выкупную цену объекта аренды, порядок перехода объекта в собственность арендатора. В разделе IV “Срок действия договора“ указано, что последний действует с 11.02.2002 по 31.01.2003, то есть менее года.
Ответчик представил аналогичный договор аренды магазина ООО “Спутник“ от 11.02.2002 (без права выкупа), в соответствии с которым предметом аренды явилось то же имущество, расположенное по тому же адресу: г. Навашино, пр. Корабелов, д. 3.
Однако в тексте названного договора отсутствует пункт 1.3, касающийся срока сдачи помещения в аренду (три года), а также пункты 2.6 и 2.7 относительно выкупной цены объекта и порядка перехода объекта аренды в собственность.
В то же время в разделе IV договора “Срок действия договора“ установлен срок действия договора с 11.02.2002 по 31.01.2003. По окончании указанного срока договора стороны определили новый срок действия договора с 01.02.2003 по 31.12.2003 и с 01.01.2004 по 31.12.2004, тем самым заключив новые договоры аренды, что соответствует требованиям п. 1 ст. 621 ГК РФ.
Оба договора, представленные как истцом, так и ответчиком, - подлинные, последние подписаны представителями сторон, подписи скреплены печатями. Ни один из этих договоров в установленном порядке не расторгнут.
В соответствии с пунктом 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, то есть в основании договора лежит соглашение сторон как результата свободного волеизъявления всех его участников.
Содержание представленных сторонами договоров аренды в части выкупа имущества, а также последовательности их заключения противоречиво.
С учетом всех обстоятельств дела, включая переписку сторон, а также характер взаимоотношений между сторонами, последующее поведение сторон (то есть действительную волю сторон с учетом цели договора), суд находит, что условия договора аренды с правом выкупа в части выкупа арендованного имущества в силу названной правовой нормы являются не согласованными сторонами.
Данное обстоятельство подтверждается также тем, что согласно протоколу N 3 от 04.02.2002 внеочередного собрания ООО “Спутник“ (л.д. 13) постановлено решение о продаже магазина принять по истечении срока аренды трех лет.
Такого решения ООО “Спутник“ по истечении трех лет (с 11.02.2002 по 11.02.2005) не принимало.
Кроме того, истцом не представлено надлежащих доказательств выполнения условий договора с правом выкупа в части внесения первоначального взноса в размере 20 тыс. руб. (пункт 2.6 договора).
Представленные ответчиком подлинные платежные документы свидетельствуют, что платежи осуществлялись исключительно за аренду помещений в размерах, согласованных сторонами ежегодно дополнительным соглашением (дополнительным договором).
Протокол N 5 общего собрания ООО “Спутник“ от 10.12.2004, представленный истцом, свидетельствует лишь о подтверждении договора аренды с правом выкупа, но не подтверждает принятия решения о продаже магазина и противоречит ранее принятому решению (протокол N 3 от 04.02.2002), поскольку такое решение должно быть принято после 11.02.2005 по истечении срока аренды в соответствии с протоколом N 3 от 04.02.2002.
Ответчик пояснил, что протокол N 5 от 10.12.2004 подписан под угрозой, что является в настоящее время предметом разбирательства в следственных органах.
ООО “Спутник“ являлось собственником нежилого встроенного помещения площадью 281,18 кв. м, расположенного по адресу: г. Навашино, ул. Корабелов, д. 3, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав от 19.04.2000 N 52-01-18:01:01:2000-00167.
Впоследствии до заключения договора аренды ООО “Спутник“ часть помещения в долях продало третьим лицам, за последними зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое помещение.
Следовательно, на момент заключения договора аренды (11.02.2002) нежилое помещение являлось общей долевой собственностью нескольких правообладателей без выдела доли в натуре, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав.
Доля в праве собственности не может быть предметом аренды, что противоречит пункту 3 ст. 607 ГК РФ.
Право собственности ООО “Спутник“ (после отчуждения части помещений третьим лицам) на конкретные помещения с учетом выдела в натуре доли на момент заключения договора аренды в установленном порядке не зарегистрировано, что противоречит ст. 209 ГК РФ и ст. 2 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“. С учетом указанных обстоятельств оба договора в силу ст. 167, 168 ГК РФ являются ничтожными сделками, поскольку не соответствуют требованиям закона и не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и не действительны с момента их совершения.
По существу заявленного требования.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации следки.
В силу пункта 1 ст. 26 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Из отзыва главного управления Федеральной регистрационной службы от 28.02.2005 следует, что предприниматель Князева *.*. не обращалась в регистрирующий орган за регистрацией договора аренды, что не оспаривается истцом.
Истец письмом от 12.01.2005 уведомил ООО “Спутник“ о необходимости направления уполномоченного представителя с документами в филиал учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области для регистрации договора аренды.
Названное письмо ответчик получил, что им не оспаривается.
Других доказательств обращения истца к ответчику с предложением о регистрации договора аренды суду не представлено.
Срок действия договора аренды на момент рассмотрения спора истек. Арендованное имущество в пользовании у истца не находится, оно возвращено его собственнику, что подтверждается актом N 1 от 03.02.2005, от подписания которого предприниматель отказалась.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Истец на протяжении всего срока действия договора аренды за его регистрацией к ответчику не обращался.
Поскольку на момент рассмотрения спора права и обязанности, основанные на договоре, у сторон прекращались, поэтому отсутствует обязанность кого-либо из сторон регистрировать недействующий договор. Кроме того, регистрация не существующего и ничтожного договора невозможна.
С учетом изложенного суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению. Поэтому в иске истцу следует отказать. Расходы по государственной пошлине в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на истца.
Суд определением от 24.01.2005 по ходатайству истца принял меры по обеспечению иска.
Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области запрещено совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения первого этажа и нежилые помещения подвала, расположенные по адресу: г. Навашино, пр. Корабелов, д. 3.
В соответствии с п. 5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления соответствующего судебного акта.
ООО “Спутник“ заявлено ходатайство о возмещении понесенных расходов на оплату услуг представителя в соответствии со ст. 112 АПК РФ.
Суду представлен договор от 01.02.2005 на оказание юридических услуг и доказательства выплаты по нему причитающихся денежных средств в размере 98000 руб. по квитанции банка.
С учетом изложенного в силу ст. 110 АПК РФ ходатайство ответчика суд удовлетворяет.
Подлежат взысканию с предпринимателя Князевой *.*. расходы по оплате услуг представителя ООО “Спутник“ в разумных пределах в размере 25000 руб.
Руководствуясь ст. 167 - 170, 176, 180, 319 АПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований предпринимателю Князевой Тать г. Муром Владимирской области, отказать.
Расходы по государственной пошлине отнести на истца.
Взыскать с предпринимателя Князевой Тать г. Муром Владимирской области, в пользу ООО “Спутник“, г. Навашино Нижегородской области, 25000 руб. расходов по оплате услуг представителя.
Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.
Обеспечительные меры по запрещению главному управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения первого этажа и подвала, расположенные в здании по адресу: г. Навашино Нижегородской области, пр. Корабелов, дом 3, принятые определением суда от 24.01.2005, сохранить до вступления в законную силу решения суда.
Обеспечительные меры отменить после вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Нижегородской области. Копию решения суда направить главному управлению Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области.
Судья
*.*. ПОСЛОВА
к № А43-1731/2005-12-75