Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества. По делу. Нижегородская область.
от 6 апреля 2005 года Дело N А43-5225/2004-12-110Резолютивная часть решения объявлена 1 апреля 2005 г.
Полный текст решения изготовлен 6 апреля 2005 г.
(извлечение)
Арбитражный суд в составе судьи Пословой Галины рассмотрев в судебном заседании дело по иску министерства имущественных отношений Нижегородской области к обществу с ограниченной ответственностью “Торгово-коммерческий центр “Волга“, г. Н.Новгород, о взыскании 77538 руб. 36 коп.,
установил:
иск заявлен о взыскании суммы 77538 руб. 36 коп., составляющей 76392 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2003 по 31.01.2004, 1145 руб. 90 коп. пени за период с 23.12.2003 по 03.02.2004.
В обоснование иска истец указал, что в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды N 02.4.2653 от 24.04.2001 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, ул. Рождественская, д. 26, литер А, заключенного сторонами, ответчик обязался ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца вносить арендную плату за пользование помещением. Пунктом 4.2 договора предусмотрено начисление пени за несвоевременное внесение платежей по договору.
Поскольку ответчик обязательство по договору в части своевременного внесения платежей исполняет ненадлежащим образом, имеется задолженность по платежам, истец, руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса РФ, предъявил иск в суд.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 30.06.2004 иск удовлетворен, с ответчика в пользу МИО НО взыскано 77538 руб. 36 коп., в том числе 76392 руб. 46 коп. задолженности по арендной плате, 1145 руб. 90 коп. пени за предъявленные периоды. Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Нижегородской области от 13.09.2004 решение суда от 30.06.2004 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО “ТПЦ “Волга“ - без удовлетворения.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 23.12.2004 решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.06.2004 и постановление апелляционной инстанции от 13.09.2004 названного суда отменил, направив дело на новое рассмотрение.
При этом суд кассационной инстанции в своем постановлении предложил при новом рассмотрении дела оценить с учетом всех обстоятельств дела, являлось ли разумным со стороны арендодателя непроведение капитального ремонта находящегося в аварийном состоянии помещения в течение срока действия договора (2,5 года), а также было ли правомерным прекращение оплаты арендных платежей арендатором в силу ст. 616 (пункт 1) и ст. 328 ГК РФ.
В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержал, пояснив, что:
ответчику на момент заключения договора аренды и приемки объекта были известны недостатки арендуемого помещения, поэтому требование пункта 1 ст. 616 ГК РФ в данном случае не применимо, поскольку проведение капитального ремонта помещения не вызвано неотложной необходимостью;
истец не планировал проведение капитального ремонта помещения, поскольку областным бюджетом не предусмотрены соответствующие расходы. По условиям договора предусмотрена обязанность арендатора заключить отдельный договор с балансодержателем (пункт 2.3.4) на обслуживание и содержание арендуемого объекта, включая участие в текущем и капитальном ремонтах. Поэтому применение пункта 2 ст. 328 ГК РФ в данной ситуации со стороны ответчика неправомерно;
при заключении договора стороны исходили из того, что помещение будет использоваться постоянно, поэтому коэффициент, учитывающий периодичность пользования помещением, не применяется.
Кроме того, при расчете арендной платы применен понижающий коэффициент вида деятельности арендатора “0,3“, который согласован с арендатором, в связи с неудовлетворительным состоянием помещения;
неиспользование помещения арендатором не является основанием прекращения обязательств по договору, в том числе и обязанности арендатора по внесению арендных платежей в установленном порядке, поскольку в силу пункта 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, оговоренные при заключении договора и известные арендатору при передаче помещения в аренду. Ответчик в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в ранее представленных отзывах, пояснив, что предпринятые меры по урегулированию спора с истцом не дали результатов. За предъявленный истцом период плата за пользование помещением оплачена в сумме 18707 руб. 80 коп. Проявляя добрую волю и выражая стремление разрешить спор с истцом, ответчик дополнительно по платежному поручению N 59 перечислил истцу 31.03.2005 5000 руб. в счет платы за пользование помещением за 2003 год. Истец каких-либо решений в части уменьшения размера арендной платы в связи с невозможностью использования помещения по назначению не принял.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Установлено, что между сторонами с участием балансодержателя - дирекции единого заказчика Нижегородского района г. Н.Новгорода - 24.04.2001 подписан договор аренды N 02.4.2653 нежилого помещения площадью 169,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, ул. Рождественская, д. 26, литер А, для размещения кафе.
Договор заключен на неопределенный срок и действует с 15.04.2001.
Объект аренды по акту передачи получен арендатором в пользование с 15.04.2001 (л.д. 11).
Акт передачи подписан сторонами с учетом замечаний (л.д. 14), в соответствии с которыми указано, что помещение затапливается грунтовыми водами, канализационная сеть находится в полуразрушенном состоянии, электропроводка требует срочной замены, помещение не обеспечено вентиляцией, водопровод опломбирован санэпидемстанцией в 2000 году из-за неудовлетворительного состояния.
Распоряжением Губернатора Нижегородской области от 17.07.1997 N 1017-р здание по ул. Рождественской, д. 26 включено в перечень объектов нежилого фонда, подлежащих реконструкции и восстановлению, поскольку является памятником истории и культуры местного значения.
Арендатор плату за пользование помещением за период с момента заключения договора и получения объекта в аренду (15 апреля 2001 г.) по август 2003 г. внес в полном объеме с учетом увеличения ее размера по уведомлениям истца. При этом на момент заключения договора размер арендной платы составил 4656 руб. (пункт 1.3 договора), с 01.04.2002 - 12934 руб. 00 коп., с 01.05.2003 - 22449 руб. 36 коп. (л.д. 15, 17). Истец заявил требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2003 по 31.01.2004 (пять месяцев) в сумме 76392 руб. 46 коп.
Заявлениями об отказе от акцепта (всего пять) арендатор отказался оплатить предъявленные к оплате счета МИО НО за пользование помещением за указанный период в связи с несоответствием фактического использования помещения назначению, предусмотренному договором, всего на сумму 93539 руб.
По платежному поручению N 8266 от 10.12.2003 арендатор внес платежи по договору в сумме 18707 руб. 80 коп. за декабрь 2003 г.
Из материалов дела следует, что арендатор, принимая объект в аренду в неудовлетворительном состоянии, намеревался заключить с истцом инвестиционный контракт по капитальному ремонту помещения.
Однако названный контракт между сторонами не заключен.
Арендатор за пользование помещением в течение 2,5 лет арендные платежи вносил.
За указанный период какие-либо улучшения арендуемого объекта, находящегося в неудовлетворительном состоянии, со стороны истца не произведены, поэтому арендатор прекратил внесение платежей.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
Из материалов дела следует, что имущество, переданное в аренду, на момент заключения договора не соответствовало назначению. Последующие два с лишним года помещение не ремонтировалось.
В соответствии с пунктом 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.
Договором стороны не определили срок проведения арендодателем капитального ремонта помещения, следовательно, он должен быть проведен в разумный срок. Материалами дела установлено, что капитальный ремонт помещения не проводился в течение 2,5 лет, на момент передачи его в аренду помещение уже было в неудовлетворительном состоянии и не соответствовало назначению имущества. В соответствии с п. 2.2.5 договора балансодержатель обязался осуществлять контроль и своевременно принимать меры по надлежащему содержанию и эксплуатации объекта, переданного в аренду.
Доказательства принятия таких мер суду не представлены.
В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, по своему выбору в том числе, потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
В соответствии со ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Письмом от 27.08.2003 N 36 ответчик уведомил истца о невзимании арендной платы за неиспользуемое арендатором помещение, поскольку применяемый при расчете арендной платы коэффициент, учитывающий периодичность использования помещения, равен нулю.
С учетом изложенного следует, что, поскольку арендодатель как собственник помещения, находящегося в аварийном состоянии в течение срока договора (2,5 года), в разумные сроки не принял меры к проведению капитального ремонта арендуемого объекта, к приведению объекта в состояние, пригодное для его использования, в соответствии с условиями договора, арендатор вправе прекратить внесение платежей за пользование помещением в силу п. 1 ст. 616 и ст. 328 ГК РФ.
В процессе рассмотрения дела сторонам предлагалось разрешить вопрос о согласовании уменьшения размера арендной платы за предъявленный период. Истец от предложения отказался, настаивая на заявленных требованиях. Ответчик по платежному поручению N 59 от 31.03.2005 оплатил истцу задолженность по арендной плате за 2003 год в сумме 5000 руб.
Таким образом, с учетом ранее оплаченной суммы 18707 руб. 80 коп. по платежному поручению N 8266 от 10.12.2003, за предъявленный период (пять месяцев) арендатором оплачено всего 23707 руб. 80 коп. Названная сумма соответствует плате за пользование помещением исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами на момент заключения договора (4656 руб. - пункт 3.1 договора), и компенсирует часть пени, приходящуюся на доплаченную в процессе рассмотрения дела сумму долга.
В связи с отказом истца от согласования соответственного уменьшения арендной платы, а также с учетом всех обстоятельств дела, в том числе непроведения капитального ремонта находящегося в аварийном состоянии арендуемого помещения в течение действия срока договора и невозможности его использования, суд в данной ситуации находит действия ответчика по прекращению оплаты арендных платежей правомерными, а также разумным уменьшить арендную плату до размера, согласованного сторонами на момент заключения договора и равного 4656 руб. в месяц.
Исчисленная таким образом плата за пользование помещением за предъявленный период внесена, и задолженности по арендной плате и пени на момент рассмотрения спора не имеется.
С учетом изложенного суд находит иск необоснованным и неправомерным.
Поэтому в иске истцу следует отказать.
Расходы по государственной пошлине в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. Доказательства исполнения исполнительного листа N 016711 от 13 сентября 2004 г. в части взыскания с ответчика ООО “Торгово-коммерческий центр “Волга“ государственной пошлины в сумме 2926 руб. 15 коп. суду не представлены.
Руководствуясь ст. 167 - 170, 176, 180 АПК РФ, суд
решил:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью “Торгово-коммерческий центр “Волга“, г. Н.Новгород, в доход федерального бюджета 188 руб. 69 коп. расходов по госпошлине.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Нижегородской области.
Судья
*.*. ПОСЛОВА
к № А43-5225/2004-12-110