Договор продажи недвижимости признан судом незаключенным, т.к. в договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. По делу. Нижегородская область.
от 16 ноября 2000 года Дело N А43-5895/00-22-223(извлечение) Судья Корнеева Людми рассмотрела в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Потапова *.*., г. Арзамас, к ответчику открытому акционерному обществу “Арзамасское опытно-конструкторское бюро “Импульс“, г. Арзамас, о присуждении исполнения обязательства в натуре и признании права собственности.
Сущность спора:
Истец заявил ходатайство заслушать в качестве свидетеля по делу Балдина *.*., который может подтвердить индивидуальные признаки объекта, по поводу которого заключен договор купли-продажи N 8-99 от 14.02.2000 и факт передачи истцу 2/3 помещения спорного здания.
Ходатайство истца судом отклонено.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ данные, которые индивидуализируют предмет договора купли-продажи недвижимости, должны подтверждаться договором и не могут в связи с этим подтверждаться свидетельскими показаниями. Факт пользования спорным помещением ответчиком подтвержден представленными в дело доказательствами.
В обоснование иска истец указал, что в соответствии с предварительным договором от 14.02.2000 между сторонами по делу заключен договор N 8-99 купли-продажи склада, расположенного по адресу: г. Арзамас, ул. Володарского, д. 83, инвентарный номер 17.
Согласно п. 2.1 договора N 8-99 ответчик обязан был не позднее 1,5 месяцев со дня подписания договора передать ему склад и документы, необходимые для регистрации перехода права собственности: план земельного участка, инвентаризационный план домовладения и другие документы. Истец обязан был оплатить стоимость здания не позднее 14.02.2000 в сумме 223000 руб.
Платежным поручением N 224 от 14.02.2000 ответчику перечислена стоимость здания в полном объеме в размере 223000 руб.
Здание склада истцу не передано, в связи с чем истец просит обязать ответчика передать склад, находящийся по адресу: г. Арзамас, ул. Володарского, д. 83, инвентарный номер 17, и признать право собственности на указанный объект.
Ответчик иск не признал, указав при этом на то, что договор купли-продажи N 8-99 от 14.02.2000 является незаключенным. В договоре не указано месторасположение, этажность, площадь, характеристика склада, который является предметом договора купли-продажи. По адресу ул. Володарского, 83, имеются четыре склада, принадлежащие ответчику. Из договора не ясно, какой из этих складов является предметом договора купли-продажи.
В исковом заявлении истец требует передать ему склад-общежитие, находящийся по адресу: ул. Володарского, 83, инвентарный номер 17.
Между тем, по инвентарной карточке под N 17 (л.д. 46) значится склад химикатов общей площадью 400 кв. м, стоимостью 407214 руб. Склад-общежитие, о котором заявлено требование истцом, стоимостью 55000 руб., числится по инвентарной карточке за N 13.
Право собственности на склад-общежитие ответчиком не зарегистрировано, поэтому он не вправе совершать с ним какие-либо сделки. Кроме того, ответчик указал, что на момент подписания договора купли-продажи N 8-99 склад-общежитие находился под арестом и в отношении этого склада нельзя было совершать какие-либо сделки, в том числе сделки по купле-продаже.
Возражая против доводов ответчика, истец указал, что в счете N 33 от 14.02.2000, по которому производилась оплата, указано здание склада-общежития. Это здание числится по инвентарной карточке за N 13, где объект учета указан как склад-общежитие. При заключении договора стороны исходили из инвентарного N 17 объекта, значащегося в акте оценки (л.д. 43), которым является склад-общежитие. Истец фактически занимает 2/3 склада, являющегося предметом договора купли-продажи.
Исходя из изложенного, по мнению истца, путем толкования договора на основании ст. 431 ГК РФ, принимая во внимание переписку и поведение сторон, вполне возможно определить предмет договора купли-продажи.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит.
14.02.2000 ОАО АОКБ “Импульс“ и предприниматель Потапов *.*. подписали предварительный договор, а затем договор купли-продажи N 8-99, в соответствии с которым ответчик обязался не позднее 1,5 месяцев со дня подписания договора передать истцу склад, находящийся по адресу: ул. Володарского, 83, инвентарный номер 17, а последний - оплатить здание не позднее 14.02.2000.
Платежным поручением N 224 от 14.02.2000 истец перечислил ответчику обусловленную договором сумму - 223000 руб.
Объект, определенный договором, ответчик истцу не передал, в связи с чем истец обратился с исковым заявлением и просит обязать ответчика передать ему склад-общежитие и признать за ним право собственности на это здание.
В соответствии и со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Как видно из акта оценки стоимости зданий и сооружений, являющегося приложением к плану приватизации, ответчику принадлежат четыре склада, находящиеся на ул. Володарского (л.д. 42).
По данным, указанным в договоре N 8-99, нельзя определенно установить, какой из указанных четырех складов является предметом договора купли-продажи.
В договоре не указана площадь здания, являющегося объектом продажи, этажность, является ли это здание отдельно стоящим или оно расположено в составе другого недвижимого имущества.
Поскольку в договоре N 8-99 отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче, договор на основании п. 2 ст. 554 ГК РФ считается незаключенным.
Утверждение истца о том, что путем толкования договора на основании ст. 431 ГК РФ, анализа переписки и поведения сторон возможно установить предмет договора N 8-99, противоречит правилам ст. 554 ГК РФ.
В соответствии с этой статьей в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а в случае отсутствия этих данных в договоре он считается незаключенным.
Исходя из смысла ст. 554 ГК РФ, нельзя определять предмет договора купли-продажи недвижимости путем толкования, если его нельзя определенно установить по условиям договора. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), и не может заключаться путем обмена документами.
То обстоятельство, что истец фактически владеет 2/3 склада-общежития, который он просит передать ему, не является условием, с которым закон связывает факт заключения договора купли-продажи недвижимости.
Как видно из письма N 321-724 от 13.10.2000 (л.д. 49) Арзамасского городского филиала Государственного учреждения юстиции по Нижегородской области, ответчик не зарегистрировал право собственности на склад-общежитие.
В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ ответчик обязан был до заключения договора купли-продажи склада зарегистрировать свое право собственности на этот склад. Исходя из этого, ответчик не вправе был заключать договор купли-продажи N 8-99.
Кроме того, склад-общежитие на момент заключения договора N 8-99 находился под арестом (см. акт описи и ареста имущества от 16.02.1999 и акт изъятия и передачи описанного имущества от 26.02.1999), что также не позволяло ответчику заключать договор купли-продажи этого склада.
Справка Арзамасского межрайонного подразделения службы судебных приставов-исполнителей Управления министерства юстиции по Нижегородской области от 31.08.2000 не подтверждает факта снятия ареста со спорного здания на момент заключения договора.
Учитывая, что договор купли-продажи N 8-99 от 14.02.2000 является незаключенным, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
Расходы по делу относятся на истца.
Руководствуясь ст. 95, 124 - 128, 135, 198 АПК РФ, суд
решил:
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Потапова Александ (свидетельство государственной регистрации N 5704 от 17.10.1995), г. Арзамас, в доход федерального бюджета 1669 руб. 80 коп. госпошлины.
Выдать исполнительный лист.
Судья
*.*. КОРНЕЕВА
к № А43-5895/00-22-223