Решения районных судов

Договор продажи недвижимости признан судом незаключенным, т.к. в договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. По делу. Нижегородская область.

от 16 ноября 2000 года Дело N А43-5895/00-22-223

(извлечение) Судья Корнеева Людми рассмотрела в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Потапова *.*., г. Арзамас, к ответчику открытому акционерному обществу “Арзамасское опытно-конструкторское бюро “Импульс“, г. Арзамас, о присуждении исполнения обязательства в натуре и признании права собственности.

Сущность спора:

Истец заявил ходатайство заслушать в качестве свидетеля по делу Балдина *.*., который может подтвердить индивидуальные признаки объекта, по поводу которого заключен договор купли-продажи N 8-99 от 14.02.2000 и факт передачи истцу 2/3 помещения спорного здания.

Ходатайство истца судом отклонено.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ данные, которые индивидуализируют предмет договора купли-продажи недвижимости, должны подтверждаться договором и не
могут в связи с этим подтверждаться свидетельскими показаниями. Факт пользования спорным помещением ответчиком подтвержден представленными в дело доказательствами.

В обоснование иска истец указал, что в соответствии с предварительным договором от 14.02.2000 между сторонами по делу заключен договор N 8-99 купли-продажи склада, расположенного по адресу: г. Арзамас, ул. Володарского, д. 83, инвентарный номер 17.

Согласно п. 2.1 договора N 8-99 ответчик обязан был не позднее 1,5 месяцев со дня подписания договора передать ему склад и документы, необходимые для регистрации перехода права собственности: план земельного участка, инвентаризационный план домовладения и другие документы. Истец обязан был оплатить стоимость здания не позднее 14.02.2000 в сумме 223000 руб.

Платежным поручением N 224 от 14.02.2000 ответчику перечислена стоимость здания в полном объеме в размере 223000 руб.

Здание склада истцу не передано, в связи с чем истец просит обязать ответчика передать склад, находящийся по адресу: г. Арзамас, ул. Володарского, д. 83, инвентарный номер 17, и признать право собственности на указанный объект.

Ответчик иск не признал, указав при этом на то, что договор купли-продажи N 8-99 от 14.02.2000 является незаключенным. В договоре не указано месторасположение, этажность, площадь, характеристика склада, который является предметом договора купли-продажи. По адресу ул. Володарского, 83, имеются четыре склада, принадлежащие ответчику. Из договора не ясно, какой из этих складов является предметом договора купли-продажи.

В исковом заявлении истец требует передать ему склад-общежитие, находящийся по адресу: ул. Володарского, 83, инвентарный номер 17.

Между тем, по инвентарной карточке под N 17 (л.д. 46) значится склад химикатов общей площадью 400 кв. м, стоимостью 407214 руб. Склад-общежитие, о котором заявлено требование истцом, стоимостью 55000 руб., числится по
инвентарной карточке за N 13.

Право собственности на склад-общежитие ответчиком не зарегистрировано, поэтому он не вправе совершать с ним какие-либо сделки. Кроме того, ответчик указал, что на момент подписания договора купли-продажи N 8-99 склад-общежитие находился под арестом и в отношении этого склада нельзя было совершать какие-либо сделки, в том числе сделки по купле-продаже.

Возражая против доводов ответчика, истец указал, что в счете N 33 от 14.02.2000, по которому производилась оплата, указано здание склада-общежития. Это здание числится по инвентарной карточке за N 13, где объект учета указан как склад-общежитие. При заключении договора стороны исходили из инвентарного N 17 объекта, значащегося в акте оценки (л.д. 43), которым является склад-общежитие. Истец фактически занимает 2/3 склада, являющегося предметом договора купли-продажи.

Исходя из изложенного, по мнению истца, путем толкования договора на основании ст. 431 ГК РФ, принимая во внимание переписку и поведение сторон, вполне возможно определить предмет договора купли-продажи.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит.

14.02.2000 ОАО АОКБ “Импульс“ и предприниматель Потапов *.*. подписали предварительный договор, а затем договор купли-продажи N 8-99, в соответствии с которым ответчик обязался не позднее 1,5 месяцев со дня подписания договора передать истцу склад, находящийся по адресу: ул. Володарского, 83, инвентарный номер 17, а последний - оплатить здание не позднее 14.02.2000.

Платежным поручением N 224 от 14.02.2000 истец перечислил ответчику обусловленную договором сумму - 223000 руб.

Объект, определенный договором, ответчик истцу не передал, в связи с чем истец обратился с исковым заявлением и просит обязать ответчика передать ему склад-общежитие и признать за ним право собственности на это здание.

В соответствии и
со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как видно из акта оценки стоимости зданий и сооружений, являющегося приложением к плану приватизации, ответчику принадлежат четыре склада, находящиеся на ул. Володарского (л.д. 42).

По данным, указанным в договоре N 8-99, нельзя определенно установить, какой из указанных четырех складов является предметом договора купли-продажи.

В договоре не указана площадь здания, являющегося объектом продажи, этажность, является ли это здание отдельно стоящим или оно расположено в составе другого недвижимого имущества.

Поскольку в договоре N 8-99 отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче, договор на основании п. 2 ст. 554 ГК РФ считается незаключенным.

Утверждение истца о том, что путем толкования договора на основании ст. 431 ГК РФ, анализа переписки и поведения сторон возможно установить предмет договора N 8-99, противоречит правилам ст. 554 ГК РФ.

В соответствии с этой статьей в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а в случае отсутствия этих данных в договоре он считается незаключенным.

Исходя из смысла ст. 554 ГК РФ, нельзя определять предмет договора купли-продажи недвижимости путем толкования, если его нельзя определенно установить по условиям договора. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), и не может заключаться путем обмена документами.

То обстоятельство, что истец фактически владеет 2/3 склада-общежития, который он просит передать ему, не является условием, с которым
закон связывает факт заключения договора купли-продажи недвижимости.

Как видно из письма N 321-724 от 13.10.2000 (л.д. 49) Арзамасского городского филиала Государственного учреждения юстиции по Нижегородской области, ответчик не зарегистрировал право собственности на склад-общежитие.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ ответчик обязан был до заключения договора купли-продажи склада зарегистрировать свое право собственности на этот склад. Исходя из этого, ответчик не вправе был заключать договор купли-продажи N 8-99.

Кроме того, склад-общежитие на момент заключения договора N 8-99 находился под арестом (см. акт описи и ареста имущества от 16.02.1999 и акт изъятия и передачи описанного имущества от 26.02.1999), что также не позволяло ответчику заключать договор купли-продажи этого склада.

Справка Арзамасского межрайонного подразделения службы судебных приставов-исполнителей Управления министерства юстиции по Нижегородской области от 31.08.2000 не подтверждает факта снятия ареста со спорного здания на момент заключения договора.

Учитывая, что договор купли-продажи N 8-99 от 14.02.2000 является незаключенным, правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Расходы по делу относятся на истца.

Руководствуясь ст. 95, 124 - 128, 135, 198 АПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Потапова Александ (свидетельство государственной регистрации N 5704 от 17.10.1995), г. Арзамас, в доход федерального бюджета 1669 руб. 80 коп. госпошлины.

Выдать исполнительный лист.

Судья

*.*. КОРНЕЕВА

к № А43-5895/00-22-223

Арбитражный суд Нижегородской области постановление



  1. от 2 февраля 2001 года Дело N А43-5895/00-22-223

    (извлечение) Апелляционная инстанция Арбитражного суда Нижегородской области в составе председательствующего Игнатьевой Оль судей Ланда Рег Соколициной рассмотрела в заседании апелляционную жалобу предпринимателя Потапова *.*., г. Арзамас, Нижегородской области на решение арбитражного суда от
    16.11.2000 по иску заявителя к открытому акционерному обществу “Арзамасское опытно-конструкторское бюро “Импульс“, г. Арзамас, Нижегородской области о понуждении исполнить обязательство в натуре и признании права собственности.

    Решением от 16.11.2000 суд первой инстанции отказал предпринимателю Потапову *.*. в удовлетворении исковых требований.

    Не согласившись с принятым решением, истец обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении его исковых требований. При этом заявитель ссылается на следующие обстоятельства:

    Наличие в договоре купли-продажи указания на инвентарный номер объекта недвижимости позволяет точно определить предмет договора продажи недвижимости, соответственно, упоминаемые в п. 4.3 договора ситуационный план расположения земельного участка и акт о нормативной цене земельного участка содержат все необходимые данные, определяющие расположение объекта недвижимости на земельном участке;

    Право собственности ответчика на спорный склад возникло до вступления в силу Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, п. 1 ст. 6 этого Закона установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, последняя проводится по желанию их обладателей;

    В материалах дела отсутствуют доказательства нахождения склада за инвентарным номером 17 под арестом на момент заключения договора купли-продажи, то есть на 16.02.2000.

    Ответчик доводы заявителя жалобы не поддержал, считая решение от 16.11.2000 законным и обоснованным.

    Правильность принятого решения проверена в порядке ст. 153 - 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

    На основании ст. 117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв на 1 день, с 01.02.2001 до 02.02.2001.

    Как следует из материалов дела, 14.02.2000 стороны заключили предварительный договор, которым предусмотрели обязанность
    открытого акционерного общества “АО КБ “Импульс“ и предпринимателя Потапова *.*. заключить в срок до 14.04.2000 договор о купле-продаже за 223000 руб. здания, находящегося по адресу: г. Арзамас, ул. Володарского, д. 83, инвентарный номер N 17 (л.д. 14).

    Также 14.02.2000 стороны офо договор купли-продажи N 8-99, по условиям которого открытое акционерное общество “АО КБ “Импульс“ (Продавец) продает, а предприниматель Потапов *.*. (Покупатель) принимает склад по ул. Володарского, инвентарный N 17 по цене 223000 руб. с НДС (л.д. 11).

    Платежным поручением N 224 от 14.02.2000 покупатель перечислил за здание общежития-склада по ул. Володарского 223000 руб., в апреле 2000 г. предприниматель Потапов *.*. фактически получил 2/3 помещений склада.

    Однако в связи с тем, что продавец, по мнению истца, не выполнил принятые на себя по договору обязательства, а именно, не передал покупателю здание склада по акту приема-передачи, а также документы для государственной регистрации перехода права собственности, уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации права собственности, предприниматель Потапов *.*. обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ОАО “АО КБ “Импульс“ исполнять обязанности по договору N 8-99 от 14.02.2000 по передаче склада, находящегося по адресу: г. Арзамас, ул. Володарского, д. 83, и признании права собственности на это здание.

    Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд не находит оснований для отмены или изменения решения от 16.11.2000, исходя из следующего.

    Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
    при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

    Таким образом, из смысла указанной нормы права следует, что именно в тексте договора должны содержаться данные, определенно характеризующие предмет купли-продажи объекта недвижимости, то есть в отношении здания - это местоположение, наименование, назначение, площадь, этажность, из какого материала оно построено.

    В договоре N 8-99 от 14.02.2000 указано “склад по ул. Володарского, инв. N 17“, что явно недостаточно для получения полной характеристики продаваемого объекта. Более того, акт оценки стоимости зданий и сооружений, являющийся приложением к Плану приватизации Арзамасского опытно-конструкторского бюро “Импульс“, также не содержит вышеуказанных сведений, подлинные инвентарные карточки содержат противоречивые сведения (так, инвентарная карточка с проставленным карандашом N 000017 оформлена на склад химикатов, инвентарная карточка N 000013 заведена на общежитие по ул. Володарского, д. 83, карандашом к слову “общежитие“ дописано слово “склад“).

    При вышеизложенных обстоятельствах дела следует признать, что суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что договор купли-продажи от 14.02.2000 нельзя признать заключенным, что исключает удовлетворение требований истца.

    Относительно признания права собственности на объект недвижимости следует отметить, что согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

    В данном случае, договор купли-продажи от 14.02.2000 не заключен, переход права собственности не зарегистрирован.

    В порядке ст. 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине в сумме 834 руб. 90 коп. относятся на заявителя жалобы.

    С учетом изложенного, руководствуясь ст. 153, 155, 157, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

    Решение арбитражного суда от 16.11.2000
    оставить без изменения.

    Апелляционную жалобу предпринимателя Потапова *.*., г. Арзамас Нижегородской области, - без удовлетворения.

    Расходы по госпошлине в сумме 834 руб. 90 коп. относятся на заявителя.

    Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке.

    Председательствующий

    *.*. ИГНАТЬЕВА

    Судьи

    *.*. ЛАНДА

    *.*. СОКОЛИЦИНА
    Сайт использует Cookie, просматривая его, Вы принимаете Политику обработки и защиты персональных данных.
    Администратор сайта: