Решения районных судов

Исковые требования о признании незаконным решения удовлетворены, так как оспариваемое решение нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской, иной экономической деятельности, поскольку заявитель не имеет возможности на законных основаниях приобрести в собственность арендуемое помещение. По делу. Волгоградская область.

Арбитражный суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Середа *.*.

при ведении протокола судебного заседания судьей Середа *.*.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО “Вита“ к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда

о признании незаконным решения

при участии в заседании:

от заявителя - Н., дов. б/н от 6.05.09 г.

от ответчика - К., дов. N 01-1377юр от 24.08.07 г.

установил:

ООО “Вита“ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда (далее Департамент), оформленного протоколом N 9 от 17.04.09 г., об отказе в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания по
адресу: г. Волгоград, ул. Удмуртская, д. 97.

В порядке восстановления нарушенного права заявитель просит обязать ответчика устранить допущенные нарушения путем признания за ним преимущественного право на приобретение арендуемого имущества площадью 59,17 кв. м.

Заявленные требования обоснованы тем, что решение ответчика не соответствует требованиям ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку ограничивает его возможность приобретения в собственность части арендуемого помещения.

Так общество арендует спорное помещение с 2004 г., сначала в размере 29 кв. м., затем 59,17 кв. м., с 2006 г. - 68 кв. м., в настоящее время с октября 2008 г. - 115,3 кв. м. Размер арендуемой площади увеличивался за счет присоединения отдельных помещений. В связи с чем, общество считает, что обладает правом преимущественного выкупа помещения в размере 59,17 кв. м. По выкупу остальной части помещения общество имеет намерение принять участие в открытом аукционе.

Ответчик заявленные требования не признал, указав, что принято решение о реализации всего помещений площадью 104,5 кв. м. без выделения отдельных помещений.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы участвующих в деле лиц, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела следует, что 18.02.2004 г. между сторонами заключен договор аренды N 8/1601-04 нежилого помещения площадь 29 кв. м., расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Волгоград, ул. Удмуртская, 97, для использования под стоматологический кабинет. Срок действия договора до 31.12.04 г. Дополнительным соглашением N
1 от 17.03.04 г. площадь арендуемого помещения увеличена до 59,17 кв. м. (л.д. 17 - 26).

В 2005 г. и 2006 г. общество арендовала указанные помещения на основании договоров аренды N 8/1601-05 от 01.01.2005 г. и N 8/1601-06 от 28.12.2005 г. Дополнительным соглашением N 2 от 15.11.06 г. к последнему из договоров площадь арендуемого помещения увеличена до 68 кв. м. (л.д. 27 - 44).

Помещения в указанном размере арендовались обществом и в 2007 г., 2008 г. на основании договоров аренды N 8/1601-07 от 29.11.2006 г. и N 8/1601-08 от 14.12.07 г. (л.д. 45 - 60).

Дополнением N 1 от 2.07.08 г. к договору N 8/1601-07 от 14.12.07 г. площадь арендуемого помещения увеличена с 9.06.08 г. до 108,3 кв. м., а дополнением N 2 от 1.10.08 г. до 115,3 кв. м. На 2009 г. с обществом заключен договор аренды N 8/1601-09 от 25.12.08 г. на указанную площадь - 115,3 кв. м., из которой 104,5 кв. м. - арендуемая площадь, 10,8 кв. м. - площадь совместного использования (л.д. 61 - 77).

Письмом от 20.04.2009 г. N 5354 УК Департамент уведомил общество, что решением комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 17.04.2009 г. (протокол N 9) способом приватизации арендуемого им нежилого помещения определен открытый аукцион. Основанием для определения указанного способа приватизации имущества послужило отсутствие непрерывности аренды указанного помещения арендатором в течение трех лет (л.д. 15, 16).

Данное обстоятельство и послужило основанием к обращению общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно ст. 13 ГК РФ, ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в
арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решения, действия (бездействия) незаконным необходима совокупность двух условий: их несоответствие требованиям закона и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего данное действие (бездействие).

При этом согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как установлено пунктом 5 части 10 статьи 35 Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2003 г. “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации“ в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования находятся вопросы определения порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Аналогичное положение закреплено и в пункте 5 части 1 статьи 24 Устава города-героя Волгограда, согласно которому в исключительной компетенции городской Думы находятся вопросы принятия порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности Волгограда.

В соответствии с п. п. 3.3., 3.4. Порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью Волгограда, утвержденного Постановлением Волгоградского городского Совета народных депутатов от 04.06.1999 г. N 57/657, управление муниципальным имуществом осуществляется структурным подразделением по управлению имуществом
(в настоящее время - департамент муниципального имущества администрации Волгограда), положение о котором утверждается решением Волгоградской городской Думы.

Положением о департаменте муниципального имущества администрации Волгограда, утвержденного Решением Волгоградской городской Думы от 17.12.2008 г. N 13/383, предусмотрено, что Департамент уполномочен осуществлять от имени муниципального образования городского округа город-герой Волгоград права собственника муниципального имущества Волгограда. К функциям Департамента отнесены вопросы разработки проектов и реализации утвержденных Волгоградской городской Думой программ по вопросам, отнесенным к компетенции Департамента, в том числе прогнозных планов (программ) приватизации муниципального имущества Волгограда; организация и проведение в установленном законодательством порядке публичных торгов по продаже муниципального имущества Волгограда и имущественных прав на него и права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).

Порядок и условия отчуждения муниципального имущества определены соответствующим Положением, утвержденным Постановлением городского Совета народных депутатов от 08.07.2002 г. N 43/744.

Согласно п. 4.1. Положения приватизация муниципального имущества осуществляется в порядке, установленном ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества“ и ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Объектами муниципального имущества, подлежащего приватизации, являются в соответствии с п. 4.2.4. Положения муниципальное имущество, сданное в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства.

Прогнозный план (программа) приватизации муниципальной собственности должен быть рассмотрен и утвержден Волгоградской городской Думой до дня внесения в Волгоградскую городскую Думу проекта решения Волгоградской городской Думы о бюджете Волгограда на очередной финансовый год и плановый период (п. 4.3.8. Положения).

После утверждения Волгоградской городской Думой прогнозного плана (программы) приватизации
муниципального имущества решением комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, созданной распоряжением администрации Волгограда, принимается план приватизации каждого объекта муниципального имущества. Именно данной комиссией решается вопрос об условиях приватизации конкретного объекта муниципального имущества и о наличии у арендатора преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества, что установлено п. 6.1. Положения.

При принятии решения о наличии или отсутствии у арендатора преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества комиссия должна учитывать положения ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ (далее Закон).

Согласно указанной норме субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при наличии следующих условий:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъекта Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства
в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как уже указывалось, ООО “Вита“ арендует спорное нежилое помещение по договорам аренды с 2004 г. Площадь арендуемого помещения составляет 104,5 кв. м., что соответствует предельному значению площади арендуемого недвижимого имущества, установленного ст. 2 Закона Волгоградской области от 16.10.2008 г. N 1739-ОД “Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты при возмездном отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Волгоградской области или в муниципальной собственности муниципальных образований Волгоградской области и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства“, согласно которой при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества площадь недвижимого имущества не может превышать одну тысячу квадратных метров.

Доказательств включения арендуемого ООО “Вита“ имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации“ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства стороны не представили.

Факт надлежащего исполнения арендных обязательств в части оплаты арендных платежей подтвержден платежными документами и не отрицался ответчиком (л.д. 78 - 139).

Основанием для отказа обществу в преимущественном праве приобретения арендуемого имущества послужило, по мнению ответчика, отсутствие непрерывности аренды помещения арендатором в течение трех лет.

Арбитражный суд не может согласиться с данным доводом по следующим основаниям.

Как уже указывалось, общество с марта 2004 г. арендует помещения по адресу: г. Волгоград, ул. Удмуртская, 97, площадью 59,17 кв. м. Согласно представленному ответчиком в судебное заседание плану, арендуемая площадь на момент заключения в 2004
г. договора аренды состояла из четырех комнат размером 7.26 кв. м. (на плане - N 15), 13.49 кв. м. (на плане - N 17), 11.9 кв. м. (на плане - N 18) и 11.75 кв. м. (на плане - N 19) - всего 44.4 кв. м., используемого только обществом коридора площадью 2.48 кв. м. (на плане - N 16), а также из помещения общего пользования (коридора) площадью 6,52 кв. м. (т. 2 л.д. 38 - 42).

Согласно техническому паспорту, выполненному по состоянию на 02.09.2008 г., размер указанных комнат на указанную дату с учетом выполненной перепланировки соответственно составляет 7.2 кв. м. (в техпаспорте - N 9), 12.8 кв. м. (в техпаспорте - N 7), 10.7 кв. м. (в техпаспорте - N 4, 5, 6), 11.3 кв. м. (в техпаспорте - N 3), а также подсобное помещение площадью 2.4 кв. м. (в техпаспорте - N 8), переоборудованное из коридора, площадью 2.48 кв. м. (всего 44,4 кв. м.) Указанные помещения изолированы от других помещений здания и имеется самостоятельный вход с улицы (т. 2 л.д. 7).

Впоследствии размер арендуемого помещения увеличивался за счет присоединения изолированных помещений площадью 15.3 кв. м. и 44.8 кв. м. Соразмерно размеру арендуемого помещения увеличивался и размер площадей общего пользования.

Таким образом, судом установлено, что общество в период с марта 2004 г. по настоящее время арендует помещения площадью 44,4 кв. м., которые являются изолированными от других помещений здания и имеют самостоятельный вход с улицы. Следовательно, с учетом положений ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. общество вправе претендовать на преимущественное право
выкупа указанных помещений. Однако указанное обстоятельство не было учтено при принятии оспариваемого решения.

При этом действия ДМИ администрации Волгограда в отношении общества носят непоследовательный и взаимоисключающий характер. Так письмом от 7.08.2008 г. N 8196/8 Департамент просил общество уведомить о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения. При этом общество информировалось, что о порядке, сроках оформления заявки оно будет уведомлено дополнительно после принятия соответствующего решения Волгоградской городской Думой (л.д. 10).

На что общество письмом, поступившим в Департамент 25.08.08 г., уведомило последний о своем желании воспользоваться указанным правом (л.д. 11).

После утверждения Волгоградской городской Думой прогнозного плана приватизации муниципального имущества на 2009 - 2011 годы Департамент письмом от 4.05.09 г. уведомил общество о принятом решении, указав, что о сроках и способах приватизации помещения оно будет уведомлено дополнительно. При том, что 17.04.09 г. уже было принято оспариваемое решение о приватизации арендуемого обществом помещения на открытом аукционе, о чем заявитель извещен письмом от 20.04.09 г. (л.д. 14 - 16).

При таких обстоятельства арбитражный суд считает, что в судебном заседании нашел подтверждение факт не соответствия оспариваемого решения положениям ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

Арбитражный суд также считает, что оспариваемое решение нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской, иной экономической деятельности, поскольку общество не имеет возможности на законных основаниях приобрести в собственность арендуемое помещение.

При таких обстоятельствах заявленные требования подлежат удовлетворению.

В порядке восстановления нарушенного права общество просит суд
обязать ответчика устранить допущенные нарушения путем признания за ним преимущественного право на приобретение арендуемого имущества площадью 59,17 кв.м.

Арбитражный суд считает неприменимым данный способ восстановления нарушенного права, поскольку он не соотносится с установленными судом обстоятельствами. Так, как установлено судом, в указанную площадь включена, в том числе и площадь помещения общего пользования - коридора. На указанное помещение общество не обладает правом преимущественного приобретения. Как не обладало на момент принятия оспариваемого решения правом преимущественного приобретения и помещений, срок аренды которых менее трех лет.

Однако вопрос о признании за обществом права преимущественного выкупа на часть арендуемого помещения не был предметом рассмотрения на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества. Следовательно, понуждение ответчика устранить допущенные нарушения путем признания за обществом преимущественного право на приобретение арендуемого имущества площадью 59,17 кв. м. является в данном случае преждевременным и не соответствующим фактическим обстоятельством дела.

В связи с чем, арбитражный суд считает, что в порядке восстановления нарушенного права на ответчика следует возложить обязанность возвратиться к рассмотрению вопроса о преимущественном праве ООО “Вита“ на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Удмуртская, 97.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167 - 170, 201 АПК РФ, арбитражный суд

решил:

заявление ООО “Вита“ удовлетворить.

Признать незаконным решение департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда, оформленное протоколом N 9 от 17.04.09 г., об отказе в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Волгоград, ул. Удмуртская, д. 97, как не соответствующего положениям ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“.

В порядке восстановления нарушенного права обязать департамент муниципального имущества администрации г. Волгограда возвратиться к рассмотрению вопроса о преимущественном праве ООО “Вита“ на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Удмуртская, 97.

Выдать ООО “Вита“ справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины по заявлению в размере 2000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

*.*. СЕРЕДА