Решения районных судов

О признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности сделки. Решение от 26 июля 2010 года №. Краснодарский край.

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

Председательствующего: Филонова *.*.,

при секретаре: Авдеевой *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Матвеевой Ни к Читиашвили Л... отделу города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по..., Цатуряну Геор о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности сделки и встречному иску Читиашвили Л к Матвеевой Ни... отделу города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по..., Цатуряну Геор о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого строения без права регистрации действительными,

Установил:

Матвеева *.*. обратилась в Адлерский районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Читиашвили *.*.,... отделу
города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по..., Цатуряну *.*. о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности сделки, указав, что **.**.**** года примерно в 9 часов к ней домой приехал Цатурян *.*. с двумя незнакомыми ей мужчинами кавказской национальности в штатском, которые представились сотрудниками милиции и показали служебные удостоверения. Под влиянием угроз приехавших, Матвеева *.*. вынуждена была приехать в... отдел города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по... и подписать договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого строения без права регистрации, принадлежащих ей на праве собственности, расположенных по адресу:...; сдать договор купли-продажи объектов недвижимости на государственную регистрацию в... отдел города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по.... Матвеева *.*. утверждает, что она земельный участок не продавала и не имела намерения продавать его; деньги за земельный участок не получала; причем, указанная в договоре купли-продажи цена за участок № не соответствует действительной, фактической стоимости земельного участка с расположенным на нем недостроенным жилым строением без права регистрации, которые, по мнению, Матвеевой *.*. стоят № рублей; расписку о том, что Матвеева *.*. не имеет претензий к покупателю объектов недвижимости, она написала также под влиянием угроз Цатуряна *.*. и находившихся рядом с ней двух сотрудников милиции. Матвеева *.*. считает, что договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого строения без права регистрации, принадлежащих ей на праве собственности, расположенных по адресу:..., был подписан под влиянием угроз, в силу ст. ст. 170, 179 ГК РФ просит суд признать его недействительным в силу своей ничтожности. Читиашвили *.*. во
встречном исковом заявлении к Матвеевой *.*.,... отделу города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по..., Цатуряну *.*. о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого строения без права регистрации действительными, указала, что **.**.**** года между Читиашвили *.*. и Матвеевой *.*. был заключен договор купли продажи дома и земельного участка мерой № кв.м. с кадастровым № по адресу.... После подписания договора, стороны по договору передали его с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами на указанные выше объекты недвижимости для государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по.... Однако государственная регистрация договора была приостановлена, в связи с заявлением Матвеевой *.*. об отказе от регистрации, в связи с тем, что Матвеева *.*. по надуманным основаниям считает заключенный в установленном законом порядке договор купли-продажи недействительным в силу ничтожности сделки, совершенной под давлением, угроз со стороны Цатуряна *.*. и двух сотрудников милиции, которые под угрозой заставили Матвееву *.*. подписать договор купли продажи принадлежащего ей дома и земельного участка на условиях не выгодных ей, с указанием значительно заниженной рыночной цены объектов недвижимости.

Читиашвили *.*. утверждает, что в соответствии с п.5 договора купли-продажи дома с земельным участком от **.**.**** года перед заключением договора она передала Матвеевой *.*. деньги в размере № рублей в счет стоимости продаваемых объектов недвижимости, при передаче денег присутствовали два свидетеля: ФИО3 и ФИО1. В присутствии данных лиц Матвеева *.*. также дала Читиашвили *.*. расписку от **.**.**** года, в которой указала, что при заключении договора купли-продажи дома с земельным участком от **.**.**** года находилась в здравом уме и
каких либо претензий к Читиашвили *.*. не имеет. Читиашвили *.*. считает, что она выполнила возложенные на неё договором обязанности по оплате стоимости купленных ею объектов недвижимости, при этом на Матвееву *.*. Читиашвили *.*., её близкие, знакомые и иные лица никакого давления не оказывали. При таких обстоятельствах, Читиашвили *.*. считает, что при отсутствии какого либо давления и угроз с её стороны и иных лиц на Матвееву *.*., полном соблюдении условий сделки и полном исполнении взятых на себя обязательств со стороны Читиашвили *.*., договор купли-продажи дома с земельным участком от **.**.**** года, заключенный между ею и Матвеевой *.*. является законным. Учитывая, что в настоящее время Матвеева *.*., получив деньги за земельный участок с кадастровым номером № и расположенное на нем жилое строение без права регистрации, находящиеся по адресу:..., уклоняется от удостоверения сделки; недобросовестно исполняет свои обязанности по отчуждению спорных объектов недвижимости в пользу Читиашвили *.*., Читиашвили *.*. просит суд в удовлетворении исковых требований Матвеевой *.*. к Читиашвили *.*. о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности сделки отказать и удовлетворить её встречное исковое заявление в полном объеме.

В судебном заседании представитель Матвеевой *.*. по доверенности Галенская *.*. на исковых требованиях Матвеевой *.*. настаивала, просила суд их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований Читиашвили *.*. просила отказать.

Представитель Читиашвили *.*. по доверенности Фролова *.*. в судебном заседании на исковых требованиях Читиашвили *.*. настаивала, просила суд их удовлетворить, в удовлетворении исковых требований Матвеевой *.*. просила отказать.

Представитель Цатуряна *.*. по доверенности Петросян *.*. в судебном заседании на исковых требованиях Читиашвили *.*. настаивал, просил суд их удовлетворить, в
удовлетворении исковых требований Матвеевой *.*. просил отказать.

Представитель... отдела города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по... Миргородская *.*. просила суд исковые заявления Матвеевой *.*. и Читиашвили *.*. рассмотреть на усмотрение суда в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке сторон, что не противоречит требованиям ст. 167 ГПК РФ. Выслушав представителя Матвеевой *.*. по доверенности Галенскую *.*., представителя Читиашвили *.*. по доверенности Фролову *.*., представителя Цатуряна *.*. по доверенности Петросяна *.*., представителя... отдела города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по... Миргородскую *.*., свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования Матвеевой *.*. к Читиашвили *.*.,... отделу города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по..., Цатуряну *.*. о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности сделки удовлетворению не подлежат а встречные исковые требования Читиашвили *.*. к Матвеевой *.*.,... отделу города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по..., Цатуряну *.*. о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого строения без права регистрации действительными следует удовлетворить по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Матвеевой *.*. в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права № от **.**.**** года Управления Федеральной регистрационной службы по... на праве собственности принадлежал земельный участок площадью № кв.м. с кадастровым №, категория земли:... и расположенное на нем жилое строение без права регистрации, находящееся по адресу:..., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от **.**.**** года Управления Федеральной регистрационной службы по....

**.**.**** года Читиашвили *.*. и Матвеева *.*. после заключения договора купли
продажи дома и земельного участка мерой № кв.м. с кадастровым № по адресу..., лично обратились с заявлениями в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по... о государственной регистрации сделок, передав в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по... правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на объекты недвижимости.

Данный факт подтверждается материалами регистрационных дел земельного участка с кадастровым номером № по адресу... и жилого строения без права регистрации, расположенного на садовом земельном участке Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по....

**.**.**** года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по... государственная регистрация прав на недвижимое имущество была приостановлена, в связи с заявлением Матвеевой *.*. об отказе от регистрации по причине того, что договор между сторонами был заключен под давлением со стороны двух сотрудников милиции, которые под угрозой заставили Матвееву *.*. подписать договор купли продажи принадлежащего ей дома и земельного участка на условиях не выгодных ей с указанием значительно заниженной рыночной цены.

Однако, Матвеева *.*. и её представитель по доверенности Галенская *.*. не предоставили суду доказательств, подтверждающих факт того, что сделка купли продажи спорных объектов недвижимости **.**.**** года была совершена под влиянием обмана, насилия или угрозы.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.

В соответствии со ст.ст. 67, 68 ГПК РФ суд оценивает только имеющиеся доказательства, при этом в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Кроме
того, свидетель ФИО1 суду поянсил, что к Матвеевой *.*. физическая сила не применялась, никто никакого воздействия, насилия, угроз в отношении её не совершал, и Читиашвили *.*. передавала деньги Матвеевой *.*. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по... в его присутствии до подписания договора, при сделке купли-продажи и передаче денег **.**.**** года присутствовали : Цатурян *.*., Матвеева *.*., Читиашвили *.*. и он, ФИО1, никакие сотрудники милиции в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по... не находились; расписку Читиашвили *.*. по её просьбе Матвеева *.*. **.**.**** года написала самостоятельно, указав она к Читиашвили *.*. претензий не имеет, продавая дачный участок, находилась в здравом уме.

Суд так же принимает во внимание Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от **.**.**** года ст.лейтенанта милиции УУМ и ПДН ОМ № УВД... ФИО2, вынесенное по результатам проверки заявления гр. Матвеевой *.*. о том, что в отношении неё были совершены мошеннические действия Цатуряном *.*. при совершении **.**.**** года договора купли продажи дома и земельного участка мерой № кв.м. с кадастровым № по адресу....

**.**.**** ст.лейтенант милиции УУМ и ПДН ОМ № УВД г. № ФИО2отказал в возбуждении уголовного дела в отношении Цатуряна *.*. на основании п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ за отсутствием состава преступления предусмотренного ч.1 ст. 159 УК РФ.

В соответствии с п.7 договора купли-продажи дома с земельным участком от **.**.**** года спорные объекты недвижимости считаются переданными от продавца покупателю с момента подписания договора, который несет в себе силу передаточного акта.

В соответствии с п.5 договора купли-продажи дома с земельным участком от **.**.**** года
перед заключением договора Читиашвили *.*. передала Матвеевой *.*. деньги в сумме № рублей в счет продаваемых объектов недвижимости. Расчет произведен полностью до подписания договора купли – продажи.

В судебном заседании установлено, что Матвеева *.*. собственноручно написала Читиашвили *.*. расписку **.**.**** года, в которой указала, что при заключении договора купли-продажи дома с земельным участком от **.**.**** года находилась в здравом уме и каких либо претензий к Читиашвили *.*. не имеет.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что Читиашвили *.*. выполнила возложенные на неё договором купли продажи спорных объектов недвижимости от **.**.**** года обязанности, а именно оплатила Матвеевой *.*. всю причитающуюся сумму по договору.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права.

Согласно со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано в ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 165 ГК РФ, предусмотрено, что
если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с Решением суда.

Суд приходит к выводу, что при заключении сделки купли-продажи спорных объектов **.**.**** года между Читиашвили *.*. и Матвеевой *.*. на Матвееву *.*. ни Читиашвили *.*., ни иные лица давления, обман, насилие, угрозы не оказывали. Следовательно, в силу ст. 179 ГК РФ данная сделка не может быть признана судом недействительной.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Основным признаком такой сделки, предусмотренной ст. 179 ГК РФ, является искажение действительной воли стороны, вступающей в сделку, признаки насилия, угроз, что не нашло своего подтверждения в судебном заседании, поскольку установлено, что Матвеева *.*. выразила свою волю продать принадлежащие ей на праве собственности спорные объекты недвижимости, она их и продала в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Читиашвили *.*. в полном объеме выполнила условия сделки и взятые на себя обязательства, что свидетельствует, что договор купли-продажи дома с земельным участком от **.**.**** года, заключенный между Читиашвили *.*. и Матвеевой *.*. является законным, так как в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор заключен между сторонами в надлежащей форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Спорный договор заключен в письменной форме в соответствии с требованиями ст.ст. 434, 550 ГК РФ.

Стороны приняли меры по регистрации перехода права собственности по договору в соответствии со ст. ст. 433, 551, 558
ГК РФ.

Переданное по договору недвижимое имущество определено в соответствии со ст. 554 ГК РФ.

Недвижимое имущество имеет цену в соответствии со ст. 555 ГК РФ в соответствии с пунктом 5 спорного договора расчет между сторонами по сделке произведен до подписания договора купли продажи спорных объектов недвижимости.

В настоящее время Матвеева *.*., получив деньги за земельный участок с кадастровым номером № и расположенное на нем жилое строение без права регистрации, находящиеся по адресу:... уклоняется от удостоверения сделки; недобросовестно исполняет свои обязанности по отчуждению спорных объектов недвижимости в пользу Читиашвили *.*..

В соответствии с п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательств одно лицо ( должник) обязано совершить в пользу другого лица ( кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенных действий, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательств.

В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с Решением суда.

При таком положении суд считает, что в удовлетворении исковых требований Матвеевой *.*. к Читиашвили *.*.,... отделу города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по..., Цатуряну *.*. о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности сделки удовлетворению следует отказать, а встречные исковые требования Читиашвили *.*. к Матвеевой *.*.,... отделу города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по..., Цатуряну *.*. о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого строения без права регистрации подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд Решил:

В удовлетворении исковых требований Матвеевой Ни к Читиашвили Л о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности сделки, - отказать.

Встречные исковые требования Читиашвили Л к Матвеевой Ни... отделу города... Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по..., Цатуряну Геор о признании договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого строения без права регистрации действительными, - удовлетворить.

Признать действительной сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенного в..., земли сельскохозяйственного назначения – для садоводства, и расположенного на нем жилого строения без права регистрации, заключенную между Матвеевой Нин и Читиашвили Ла

Прекратить право собственности Матвеевой Ни на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенный в..., земли сельскохозяйственного назначения – для садоводства, и расположенное на нем жилое строение без права регистрации, состоящее из двух этажей общей площадью 67 кв.м.

Признать утратившим силу свидетельство о государственной регистрации права от **.**.**** года... на земельный участок площадью с кадастровым номером № кв.м., расположенный в..., земли сельскохозяйственного назначения – для садоводства, выданное **.**.**** года Управлением Федеральной регистрационной службой по... Матвеевой Ни **.**.**** года рождения.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по..., - аннулировать свидетельство о государственной регистрации права от **.**.**** года... на земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенный в..., земли сельскохозяйственного назначения – для садоводства, выданное Матвеевой Ни **.**.**** года рождения, и погасить запись регистрации № -143 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от **.**.**** года

Признать утратившим силу, свидетельство о государственной регистрации права от **.**.**** года Серии № на двухэтажное жилое строение без права регистрации общей площадью № кв.м., расположенное в..., на земельном участке с кадастровым номером №, выданное **.**.**** года Управлением Федеральной регистрационной службой по... Матвеевой Ни **.**.**** года рождения.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по..., - аннулировать свидетельство о государственной регистрации права от **.**.**** года Серии № на двухэтажное жилое строение без права регистрации общей площадью № кв.м., расположенное в..., на земельном участке с кадастровым номером №, выданное Матвеевой Ни **.**.**** года рождения и погасить запись регистрации № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от **.**.**** года.

Признать за Читиашвили Ла право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенный в..., земли сельскохозяйственного назначения – для садоводства, и расположенное на нем жилое строение без права регистрации, состоящее из двух этажей общей площадью № кв.м.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по... - зарегистрировать за Читиашвили Ла право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенный в..., земли сельскохозяйственного назначения – для садоводства, и расположенное на нем жилое строение без права регистрации, состоящее из двух этажей общей площадью 67 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Адлерский районный суд в течение 10 дней.

Судья -