Решения районных судов

Об уменьшении покупной цены квартиры. Решение от 22 апреля 2010 года №. Калининградская область.

Центральный районный суд г. Калининграда

в составе:

председательствующего судьи Оксенчук *.*.,

при секретаре Хачатуровой *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Исангуловой *.*. к ООО «Р.» об уменьшении покупной цены квартиры,

Установил:

Исангулова *.*. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, обосновав его тем, 25 февраля 2009 года между ней Исангуловой *.*. и ООО «Р.» был заключен Договор участия в долевом строительстве, для строительства многоквартирного жилого дома по адресу г. Калининград ул. С. Объект долевого строительства: двухкомнатная квартира общей площадью с холодными помещениями 70,3 кв.м. Согласно п.2.1 Договора цена составляет 98420(девяносто восемь тысяч четыреста двадцать) Евро, которая была рассчитана исходя из ставки 1400Евро/ кв.м.
В соответствии с п.п.2.3.1-7 Договора мною было внесено на счет ООО «Р.» 2227235,95 рублей (два миллиона двести двадцать семь тысяч двести тридцать пять рублей 95коп.), что составляет по курсу ЦБ РФ на момент оплаты 49210 (сорок девять тысяч двести десять) Евро. 17 сентября 2009года, в связи с явным замедлением строительства, а также существенным снижением цен на недвижимость в г. Калининград, ею было предложено ООО «Р.» уменьшить общую стоимость по Договору до 80000 евро. ООО «Р.» отказалось от пересмотра цены Договора, основываясь на том, что цена определена в твердой денежной сумме и не подлежит корректировке. Однако согласно п.2.4 Договора цена Договора не изменяется только в случае изменения площади по замерам ФГУП «Ростехинвентаризация». 07 октября 2009 года и 11 ноября 2009 года Исангулова *.*. письмом повторно просила изменить цену Договора до 80000 евро, в связи с существенными изменениями обстоятельств, снижением рыночных цен на квартиры в строящемся доме до 1000 евро/ кв.м и предложила рассмотреть вопрос о расторжении Договора, в связи с явными нарушениями сроков строительства. Ответа от ООО «Р.» на указанные письма не последовало. Просила изменить договор в виде уменьшения цены договора до сложившейся рыночной цены на квартиры в строящемся доме по адресу г. Калининград, ул. С. на 28120 евро, исходя из
расчета 1000 евро за кв.м, внести изменения в п.2.3.8 и п. 2.3.9 договора.

Впоследствии истица Исангулова *.*. уточнила исковые требования, просила уменьшить покупную цену двухкомнатной квартиры, строительный номер 60, общей проектной площадью 67,45 кв.м., общей площадью с холодными помещениями - 70,3 кв., расположенной на 8 (восьмом) этаже, возводимого ООО «Р.» многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Калининград, ул. С., до суммы 2 227 235,95 (Два миллиона двести двадцать семь тысяч двести тридцать пять рублей 95 копеек) рублей, то есть уменьшить покупную цену указанной квартиры на сумму 2 291 304,98 (Два миллиона двести девяносто одна тысяча триста четыре рубля 98 копеек) рублей и взыскать с ответчика понесенные судебные расходы и расходы по оплате услуг представителя в размере 33000 рублей. В уточненном исковом заявлении истица Исангулова *.*. указала, что ООО «Р.» не исполнило своих обязательств, значительно нарушило сроки окончания строительно-монтажных работ по возведению многоквартирного жилого дома и, соответственно, сроки получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сроки передачи квартиры. В связи с чем, у нее (истицы) возникло право требовать с ООО «Р.» уплаты неустойки (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого участия, однако, в соответствии со ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» она заявляет требование об уменьшении
покупной цены квартиры. Согласно информационного письма ООО «Б.» средняя рыночная стоимость 1-го квадратного метра жилого помещения, аналогично указанному в Договоре, с учетом долевого участия в строительстве и срока сдачи дома в июле 2010 года, по состоянию на 15 февраля 2010 года составляет 29 780 рублей. Поскольку она уже перечислила ООО «Р.» 2 227 235,95 рублей, просит суд уменьшить покупную цену квартиры на сумму - 2 291 304,98 рублей, то есть установить покупную цену указанной квартиры в сумме выше рыночной и равной, соответственно 2 227 235,95 рублей. Данная цена, согласно информационного письма от 17.03.2010 г. и Отчета об оценке № Н-0252-2010 от 14.04.2010 г. ООО «Б.», является достаточной для приобретения жилого помещения, аналогичного приобретаемому истицей.

Истица Исангулова *.*. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представители истицы по доверенности Молдавский *.*. и по устному ходатайству Процко *.*. уточненные исковые требования поддержали по вышеизложенным основаниям, просили их удовлетворить и уменьшить покупную цену квартиры до 2227235.95 рублей, указав, что 25.02.09 года между Исангуловой *.*. и ООО «Р.» был заключен договор участия в долевом строительстве, цена договора составляет 98420 евро. Срок начала передачи и приема объекта долевого строительства – январь 2010 года. Платежи выполнялись в рублях по курсу евро, установленному
банком России на дату платежа, не ниже фиксированного курса – 40 рублей за 1 евро и не выше 50 рублей за 1 евро. В соответствии с п. 2.1. Договора цена квартиры составляет 98 420 (Девяносто восемь тысяч четыреста двадцать) евро, что в переводе в рубли по курсу ЦБ РФ на 25.02.2009 г. (45.9108 рублей за 1 евро) составляет сумму 4518 540,93 рублей. По состоянию на 20 апреля 2010 г. Исангуловой *.*. по платежным поручениям от 27.02.2009 г., 02.04.2009 г., 12.05.2009 г., 09.06.2009 г., 09.07.2009 г., 07.08.2009 г., 08.09.2009 г. всего перечислено ответчику по Договору денежные средства в размере 2 227 235,95 рублей, что составляет по курсу ЦБ РФ на дату оплаты 49 210 евро. Исходя из информационного письма от 17.03.20140 года и Отчета об оценке от 14.04.2010 года ООО «Б.» средняя рыночная стоимость 1 кв.м метра жилого помещения, аналогичного приобретаемому Исангуловой *.*. составляет 29780 рублей. ООО «Р.» отказалось от пересмотра цены в связи со снижением цен на недвижимость и в связи с замедлением строительства. В настоящее время у истицы есть все основания для одностороннего отказа от Договора на основании п.п. 1 п. 1 и п. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по причине нарушения ответчиком сроков
выполнения работ по строительству многоквартирного дома и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. В случае такого отказа Исангулова *.*. сможет приобрести аналогичное жилье за сумму, уже уплаченную ответчику ООО «Р.». Цены квартиры просят снизить в связи с нарушением срока строительства дома, а также в связи со снижением стоимости недвижимого имущества. В настоящее время истица не требует взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.

Представитель ответчика ООО «Р.» по доверенности Стороженко *.*. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что к правоотношениям, вытекающим из договора долевого строительства, заключенного с истицей применяется специальный Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве… «. Из существа договора вытекает, что его стоимость пересмотрена быть не может в связи с тем, что все денежные средства, поступившие от дольщика Исангуловой *.*. согласно п. 2.2 заключенного договора были израсходованы на строительство многоквартирного жилого дома. Готовность дома в настоящее время превышает 80 %. В случае возвращения денежных средств, застройщик будет обязан осуществлять строительство за свои денежные средства. Договор был подписан истцом на свой страх и риск. Федеральный Закон № 214 предусматривает способ защиты прав дольщиков в случае нарушения сроков строительства в виде требования о взыскании неустойки. Изменение цены договора в силу ФЗ
№ 214 предусматривается в случае, если об этом специального оговорено в договоре, однако, в договоре не предусмотрено изменение цены. То обстоятельство, что рыночная стоимость недвижимого имущества снизилась, не является основанием для уменьшения цены договора. Кроме того, истицей не был внесен восьмой взнос в размере 44500 евро, который должен был оплачиваться при выполнении строительных работ по возведению дома на 80%, но не позднее 10 октября 2009 года. Просила отказать в удовлетворении требований.

Исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как было установлено в судебном заседании, 25.02.2009 года между ООО «Р.» и Исангуловой *.*. был заключен договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства являлась двухкомнатная квартира, строительный номер 60, на 8 этаже, общей проектной площадью 67.45 кв.м по ул. С. в г. Калининграде.

Пунктом 1.6. договора предусмотрено, что срок начала передачи и приема объекта долевого строительства – январь 2010 года. В пункте 2.1. указано, что цена настоящего договора составляет 98420 евро.

В судебном заседании было установлено, что истицей были внесены семь взносов по вышеуказанному договору, на общую сумму 2227235.95 рублей.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных
с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Согласно ч.9 ст.4 вышеуказанного Закона, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.1 и ч.2 ст.5 Федерального Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из данной нормы закона следует, что цена договора является существенным условием договора участия в долевом строительстве. Цена устанавливается в договоре путем достижения сторонами соответствующего соглашения на основании свободного волеизъявления.

В судеб ном заседании представители истицы пояснили, что истица просит уменьшить покупную цену квартиры в связи с нарушением срока строительства дома до реальной рыночной стоимости квартиры, поскольку стоимость недвижимого имущества в настоящее время по сравнению со стоимостью на момент заключения договора долевого участия снизилась.

Однако, суд полагает, что довод
представителей истцов об уменьшении покупной цены квартиры в связи с изменением рыночной стоимости 1 кв.м. по состоянию на 2010 год не основан на законе.

Ссылка представителей истицы в обосновании требования об уменьшении покупной цены на часть 1 ст.28 Закона «О защите прав потребителей», согласно которой если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать уменьшения цены за выполненные работы (оказание услуги), суд находит не состоятельным, поскольку как указано выше к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной ФЗ № 214-ФЗ.

Однако, ст.6 данного Федерального Закона № 214-ФЗ установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в виде уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В судебном заседании представители истицы пояснили, что требование о взыскании неустойки с ответчика ими не предъявляется

Согласно ч.2 ст.421 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается
в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Однако, как следует из заключенного договора, в нем не указаны основания и условия изменения цены. Следовательно, с учетом вышеизложенных обстоятельств, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Исангуловой *.*. к ООО «Р.» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании судебных расходов и расходов на представителя – отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский облсуд через Центральный райсуд г.Калининграда в течение 10 дней, начиная с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное Решение изготовлено 27 апреля 2010 года.

СУДЬЯ:

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28.07.2010 г. Решение оставлено без изменения.