Решения районных судов

О сохранении жилого помещения в переустроенном виде. Решение от 20 августа 2010 года № 2-1097/10. Нижегородская область.

Богородский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Хохловой *.*.

при секретаре Соловьевой *.*.

с участием Речкина *.*. - представителя истца по доверенности рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Богородске Нижегородской области гражданское дело по иску Речкиной *.*. к Гараниной *.*., Мироновой *.*., Масловой *.*., Фролову *.*., Фролову *.*., Тощевой *.*., Администрации Богородского района Нижегородской области о регистрации договора купли продажи жилого дома, сохранении жилого дома в переустроенном и (перепланированном) виде

Установил:

Речкина обратилась в суд с первоначальным иском к ответчикам и третьему лицу - Управлению Росреестра по Нижегородской области, просит 1/обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области(
далее Росреестр по Нижегородской области) зарегистрировать договор купли-продажи от Дата обезличена, расположенного по адресу.........,заключенный между Речкиным *.*., действующим по доверенности Гараниной *.*., Фроловой *.*., Мироновой *.*., Масловой *.*. и Речкиной *.*. ; 2/обязать Росреестр по Нижегородской области зарегистрировать переход права собственности на жилой дом по адресу...от Гараниной *.*., Фроловой *.*., Мироновой *.*., Масловой *.*. к Речкиной *.*..

В обоснование указано следующее:

« Дата обезличена между ней и Речкиным *.*., действующим от имени и в интересах Гараниной *.*., Фроловой *.*., Мироновой *.*., Маловой *.*. был заключен договор купли продажи жилого дома по адресу.........,.... Данный договор был удостоверен т нотариусом Второй Богородской государственной нотариальной конторы....

Все обязательства по Договору, (а именно оплата цены по договору) ею исполнены - подтверждается пунктом 4 Договора.

Чтобы зарегистрировать право собственности на дом она собирала техническую документацию на него. Все необходимые документы она собрала только в Дата обезличена

Поскольку у Речкина *.*., который действовал по доверенности в интересах продавцов - Гараниной *.*., Фроловой *.*., Мироновой *.*., Масловой *.*. срок полномочий указанный в доверенности истек, она обратилась к лицам, у которых купила дом с просьбой прийти на регистрацию Договора и перехода права собственности на жилой дом.

Оказалось, что Фролова *.*. умерла, ее дети правопреемники, которые приняли наследство - это Фролов *.*., Фролов *.*., Тощева
*.*..

Она просила других лиц по договору и указанных правопреемников прийти для регистрации Договора и перехода права собственности на дом, но все они прийти в одно время не могут, некоторые отказываются.

В результате чего она до сих пор не может зарегистрировать договор, а также переход права собственности на жилой дом.

В соответствии со статьей 551 ГК РФ «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость»

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 1. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 1. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести Решение о государственной регистрации перехода прав:

собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной

регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Аналогичные положения содержатся в статье 165 ГК РФ, статье 1с Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»...

От ответчиц Гараниной *.*. и Мироновой *.*. поступили письменные отзывы... в которых указано следующее «По существу рассматриваемого дела (№
2-1097/10) поясняю, что в Дата обезличена между Речкиной *.*. и Речкиным *.*., действующим от имени и в интересах Гараниной *.*., Фроловой *.*., Мироновой *.*., Масловой *.*. был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу:......,....... Данный договор был удостоверен государственным нотариусом Второй Богородской государственной нотариальной конторы.... В настоящее время вышеуказанный Договор никем не оспорен и не отменен.

На основании изложенного, они - Гаранина *.*. и Миронова *.*. считают, что исковые требования истца подлежат удовлетворению. Ходатайствуют о рассмотрении дела в их отсутствие.»

Управление Росреестра по Нижегородской области в своем отзыве на иск Речкиной *.*.... просит рассматривать дело без участия представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области. По существу иска указывают следующее:

« В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ договор купли продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно п.З ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с Решением суда. На основании абз. 1 п.1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу п.З ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о государственной регистрации перехода права собственности. При уклонении от государственной регистрации перехода права собственности государственная регистрация может быть проведена лишь при наличии соответствующего решения суда, а не на основании решения суда и не в порядке исполнения решения суда. Кроме того, в соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе спорить в суде Решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. В соответствии со ст. 258 ГПК РФ суд, лишь признав заявление об оспаривании решений, действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих обоснованным, принимает Решение об
обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод. Так как в данном случае предметом судебного разбирательства является иск, а не заявление (жалоба) на отказ или приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассматриваемое судом в порядке, становлением гл. 25 ГПК РФ, требование истца об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области регистрировать договор купли-продажи не основано на законе и удовлетворению не подлежит. Вынесенное судом в соответствии со ст. 551 ГК РФ Решение представляется на государственную регистрацию прав вместо заявления уклоняющейся стороны, но при этом на государственную регистрацию все равно должен представляться правоустанавливающий документ - соответствующий договор купли-продажи, без которого провести государственную регистрацию права за покупателем невозможно в силу закона, так как основанием для государственной регистрации согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются « договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки». В соответствии со статьей 214 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
просят по окончании судебного разбирательства выслать в их адрес копию вынесенного по делу судебного акта».

Истица изменила первоначальный иск в порядке ст.39 ГПК РФ, в качестве соответчика указав дополнительно Администрацию Богородского района Нижегородской области... просит:1/Вынести Решение о государственной регистрации сделки купли -продажи объекта недвижимости - жилого дома Номер обезличен, расположенного по адресу:...,..., совершенной по Договору от Дата обезличена

2/Вынести Решение о государственной регистрации перехода права собственности по Договору купли-продажи от Дата обезличена объекта недвижимости - жилого дома Номер обезличен, расположенного по адресу:...,....

3/Сохранить в переустроенном (перепланированном) виде жилое помещение, расположенное по адресу:...,...,..., общей площадью обезличено кв.м., жилой площадью обезличено кв.м.

Указала в обоснование следующее: « Дата обезличена между ней и Речкиным *.*. действующим от имени и в интересах Гараниной *.*. Фроловой *.*., Мироновой *.*., Масловой *.*. был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью обезличено кв.м., жилой площадью обезличено кв.м., расположенного по адресу:...,...,...

Данный договор был удостоверен государственным нотариусом Второй Богородской государственной нотариальной конторы Нижегородской области *.*. М.

Все обязательства по Договору, а именно оплата цены по Договору мною исполнены и подтверждается пунктом 4 Договора.

Чтобы зарегистрировать право собственности на дом она собирала техническую документацию на него. Все необходимые документы она собрала только в Дата обезличена

Поскольку у Речкина *.*., который действовал по доверенности в интересах продавцов, срок
полномочий указанный в доверенности истек, она обратилась к лицам, у которых купила дом с просьбой прийти на регистрацию Договора и перехода права собственности на жилой дом.

Оказалось, что Фролова *.*. умерла, ее дети -правопреемники, которые приняли наследство - это Фролов *.*., Фролов *.*. и Тощева *.*..

На основании статей 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Она просила других лиц по Договору и указанных правопреемников прийти с ней для регистрации Договора и перехода права собственности на дом, но все они в одно время не могут, а некоторые отказываются.

В результате чего она до сих пор не может зарегистрировать Договор, а также переход права собственности на жилой дом.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести Решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Аналогичные положения содержаться в статье 165 ГК РФ, статье
16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для случаев уклонения одной из сторон сделки от регистрации статьями 165, 551 Гражданского кодекса РФ, статьей 16 Закона о регистрации предусмотрена возможность государственной регистрации сделки и перехода права на основании соответствующего судебного решения.

Кроме того, в Дата обезличена в указанном жилом доме была снесена печь, за счет чего изменилась общая полезная площадь дома с обезличено кв. м. до обезличено кв.м., жилая площадь осталась прежней обезличено кв.м.

В соответствии со ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Произведенное переустройство (перепланировка) соответствует требованиям строительных норм и правил РФ, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, не противоречит требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» и
обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Данное переустройство (перепланировка) жилого дома не нарушило прав и законных интересов других граждан и не создает угрозу опасности жизни и здоровья. Ею не было получено согласие компетентных органов на производство переустройства (перепланировки) данного жилого помещения, в связи с чем она вынуждена обратиться в суд, так как иной возможности сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) виде не имеется».

Представитель Администрации Богородского района Нижегородской области *.*. Козлова, действующая на основании доверенности Номер обезличен от Дата обезличена просит рассматривать дело в отсутствие представителя Администрации Богородского района при этом указала следующее: «Исковое заявление Речкиной *.*. о регистрации договора купли-продажи и переходе права собственности на жилой дом по адресу;... рассмотрено, при этом сообщаем следующее:

Исковые требования не признаем, так как переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (органом, осуществляющим согласование) на основании принятого им решения, путем подачи заявления и предоставления необходимых документов (ст. 25, 26, 28 ЖК РФ). Таким образом, перепланировка вышеуказанного жилого дома произведена Речкиной *.*. самовольно без необходимых разрешительных документов.

Согласно п, 4 ст. 29 ЖК РФ суд принимает Решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В материалах дела не представлены доказательства» подтверждающие, что сохранение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии жилого дома не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью...

Истица в судебное заседание не явилась, в ее интересах действует Речкин *.*., на основании доверенности от Дата обезличена., удостоверенной нотариусом... *.*. А. и зарегистрированной в реестре за Номер обезличен

В судебное заседание не явились ответчики, при этом Гаранина *.*. и Миронова *.*. просили суд рассматривать дело в их отсутствие, представитель Администрации Богородского района Нижегородской области просил рассматривать дело в отсутствие представителя.

Надлежащим образом уведомлены о дне и месте судебного заседания ответчики Фролов *.*., Фролов *.*. Тощева *.*. заявлений в адрес суда о рассмотрении дела в их отсутствие не направили, доказательств уважительности причин не явки не представили.

Ответчица Маслова *.*. извещена судом по известному истцу месту жительства, судебное извещение возвращено в адрес суда в отметкой- отсутствие адресата по указанному адресу.

Третье лицо - Управление Росреестра по Нижегородской области - просило рассматривать дело в отсутствие их представителя.

Суд Определил рассмотреть дело в отсутствие сторон по делу в порядке предусмотренном ст. 48,119,п.4, 5 ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца Речкин *.*. на измененных исковых требованиях настаивает, пояснил по существу дела, что при оформлении договора купли-продажи никто из сторон не предполагал, что осуществить регистрацию договора и переход права собственности в Богородском отделе регистрации будет так проблематично. Он несколько раз занимал очередь ранним утром и не мог сдать документы на регистрацию. Срок действия доверенностей от продавцов закончилась, Решили что зарегистрируют позже по мере необходимости. За прошедший период претензий со стороны продавцов к ним не было, в доме разрушилась печь и они ее разобрали. В связи с указанным обстоятельством общая площадь жилого дома увеличилась, он не считает, что произошла какая либо реконструкция или перепланировка дома.

Заслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению частично. К данному выводу суд пришел с учетом следующего:

Из материалов дела установлено :

-Дата обезличена заключен договор купли продажи жилого дома по адресу...... Номер обезличен между Речкиным *.*., действующим по доверенности Гараниной *.*., Фроловой *.*., Мироновой *.*., Масловой *.*. удостоверенной Араповской сельской администрацией Богородского района Нижегородской области и Речкиной *.*., подписан передаточный акт...Договор купли продажи удостоверен нотариусом Богородского района Нижегородской области *.*. М. и зарегистрирован в реестре за Номер обезличен.

Ответчицы Гаранина и Миронова в своих письменных отзывах подтверждают факт совершения договора.

Из перечисленных выше письменных доказательств в совокупности с пояснениями представителя истца судом достоверно установлено, что договор купли-продажи жилого дома состоялся. Продавцы получили деньги по договору (п.4 договора), а Речкина *.*. получила все правоустанавливающие документы на жилой дом...

Суд считает возможным применить при рассмотрении данного гражданского дела ст. 551 ГК РФ согласно которой - Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести Решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор купли-продажи жилого дома сторонами подписан, что подтверждает, что стороны согласовали все его условия и согласились с ним.

В силу положений п.2 ст.8 ГК РФ Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Право собственности Речкиной *.*. на приобретенный по договору купли-продажи жилой дом возникнет только с момента регистрации прав на него. Зарегистрировать договор, переход права и право собственности в установленном законом порядке у неё возможности не имеется, так как продавцы- вторая сторона по договору - уклоняются от совершения регистрационных действий- не желают являться в регистрирующий орган.

Право собственности Речкиной *.*. жилой дом ответчиками не оспаривается. Имеются все основания для удовлетворения иска в части регистрации договора купли продажи жилого дома и перехода права собственности на жилой дом на основании решения суда.

При обсуждении требований о сохранении жилого дома в общей площади обезличено кв.м в том числе жилой обезличено кв.м суд считает их не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям :

В силу положений ст. 29 ЖК РФ

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Из кадастрового паспорта на жилой дом от Дата обезличена следует, что общая и жилая площадь изменились за счет снова печи. Считать Общую площадь обезличено кв.м жилую площадь обезличено Те же сведения имеются и в техническом паспорте от Дата обезличена Не представляется возможным определить наличие реконструкции, переустройства и переоборудования жилого дома. Доказательств относительно данных обстоятельств не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Решил:

Иск Речкиной *.*. удовлетворить частично:

Зарегистрировать сделку - договор купли-продажи жилого дома одноэтажного, бревенчатого, общей полезной площадью обезличено кв.м в том числе жилой обезличено кв.м расположенный на земельном участке обезличено кв.м по адресу........., заключенный Дата обезличена между Речкиным *.*., действующем по доверенности от Гараниной *.*., Фроловой *.*., Мироновой *.*., Масловой *.*., а также переход права собственности и право собственности на жилой дом по указанному договору, в остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Нижегородский областной суд с подачей кассационной жалобы через Богородский городской суд Нижегородской области в течение 10 дней со дня изготовления судом решения в окончательной форме

Председательствующий судья *.*. Хохлова.

Решение суда в окончательной форме принято Дата обезличена