Решения районных судов

По иску Буянова *.*. к Холодиловой *.*. о понужден.к заключ. договора купли-продажи жилого дома. Решение от 13 октября 2010 года № 2-1300. Нижегородская область.

Балахнинский городской суд Нижегородской области в составе

председательствующего судьи Козлова *.*.

при секретаре Вяхиревой *.*.

с участием адвоката Полозова *.*., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Буянова *.*. к Холодиловой *.*., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей “Н“ и “М“, Алексиной *.*. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого дома, признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки

Установил:

Истец изначально обратился в суд с иском к Холодиловой *.*. с требованием обязать ответчиков заключить с ним договор купли-продажи... доли жилого дома, расположенного по адресу г.... на условиях предварительного договора от Дата обезличена л.д.2).

В ходе судебного заседания истец изменил заявленные требования,
просил обязать ответчиков заключить с ним договор купли-продажи дома, признать договор купли-продажи доли жилого дома от Дата обезличена заключенный между Холодиловой *.*. и Алексиной *.*. недействительным и применить к данному договору последствия недействительности ничтожной сделки л.д.38).

В судебное заседание истец Буянов *.*. не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца адвокат Полозов *.*., действующий на основании доверенности, иск поддержал, уточнил, что оспариваемый договор от Дата обезличена он просит признать недействительным по основаниям его ничтожности, как противоречащий ст.445 ГК РФ. Суду представитель истца пояснил, что Дата обезличена между истцом и ответчицей Холодиловой *.*. был заключен предварительный договор купли-продажи... доли жилого дома по адресу г..... Покупная цена доли дома была определена сторонами в... рублей. По данному договору продавец обязан был освободить дом в срок до Дата обезличена В обеспечение исполнения договора сторонами было заключено соглашение о задатке, по которому покупатель передал продавцу задаток в счет предоплаты в сумме... рублей. Однако, истцу стало известно, что ответчица, нарушив условия предварительного договора, перепродала дом ответчице Алексиной *.*. Данный договор является ничтожным, поскольку он заключен в нарушение условий предварительного договора купли-продажи от Дата обезличена заключение которого для ответчицы является обязательным. Просит обязать ответчицу заключить с истцом договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи
доли жилого дома.

Ответчица Холодилова *.*., действующая за себя и в интересах своих несовершеннолетних дочерей “Н“ и “М“ в судебном заседании иск признала, суду пояснила, что с истцом она знакома была давно. Ей нужны были деньги, и истец согласился ей одолжить... рублей. Срок возврата не оговаривался. Истец в подтверждение договора займа попросил подписать ее какие-то бумаги. Суду, ознакомившись с предварительным договором и соглашением о задатке, подтвердила, что именно эти документы она и подписала. В ее собственности и в собственности дочерей имеется... доля дома по адресу г.... (у каждой по... доле). Впоследствии она Решила продать принадлежащую ей и дочерям половину дома. Дата обезличена она, действуя за себя и за дочь “М“ а также дочь “Н“ заключили с ответчицей Алексиной *.*. договор купли-продажи половины дома. Саму Алексину она при оформлении договора не видела. Сделка оформлялась через риэлтора “З“. Считает, что ее риэлтор обманул. Она подписывала два разных договора, ей выдали договор, где покупная цена указана -... рублей, а на регистрацию сдали договор, где указана цена... рублей. Деньги ей в полном объеме риэлтор не отдал, на книжку положил... рублей, а остальные деньги и вовсе не отдал. Она обратилась в милицию с заявлением о привлечен ответственности риелтора. Согласна на то, чтобы этот договор суд признал
недействительным, и согласна заключить договор купли-продажи с истцом Буяновым *.*. за... рублей, однако, денег для возврата Алексиной у нее нет.

Ответчица “Н“ суду показала, что Дата обезличена она вместе с матерью подписала договор купли-продажи принадлежащих ей долей в доме Алексиной. Саму Алексину она не видела. Оформлением документов занималась риелтор “З“

Ответчица Алексина *.*. в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчицы Алексиной *.*. Васильев *.*., действующий на основании доверенности, иск не признал. Суду пояснил, что предварительный договор, заключенный “Н“ с Буяновым, таковым не является, поскольку, “Н“ никогда не принадлежала... доля дома; ей и каждой из дочерей принадлежало по... доле вправе собственности. Ее дочери “Н“ на Дата обезличена уже исполнилось... лет, однако, она в предварительный договор включена не была. Считает по этим основаниям предварительный договор незаключенным. Предварительный договор не может обеспечиваться задатком, им может быть обеспечен т договор. По договору купли-продажи от Дата обезличена “Н“ передала ответчице Алексиной половину дома. Деньги “Н“ за дом получила в полном объеме, а следовательно, обязательства сторонами исполнены надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, заключение представителя органа опеки и попечительства, полагавшего, что иск Буянова удовлетворению не подлежит, проверив материалы дела и дав оценку собранным по делу доказательствам, суд находит, что исковые требования Буянова удовлетворению не подлежат.

Судом установлено, Дата обезличена между истцом Буяновым
*.*. (покупателем) и продавцом Холодиловой *.*., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей “Н“ и “М“, был заключен предварительный договор купли-продажи... доли жилого дома по адресу г.... л.д.4) за... рублей. Согласно выписки из госреестра прав на недвижимое имущество Холодиловой *.*., несовершеннолетним “М“ и “Н“ принадлежало каждой по... доле спорного дома л.д.9). Согласно п.2.4 данного Договора продавец обязалась полностью освободить дом в срок до Дата обезличена Согласно п.3.1.2 договора покупатель вносит в качестве задатка продавцу... рублей в обеспечение выполнения настоящего договора до подписания настоящего договора. П.3.2.1 договора предусматривает, что в случае отказа продавца закл договор купли-продажи доли дома продавец обязуется выплатить покупателю двойную сумму задатка в размере... рублей. Сторонами также Дата обезличена было заключено соглашение о задатке в письменной форме л.д.5), в котором указано, что задаток в сумме... рублей выдается в доказательство заключения и обеспечения исполнения договора купли-продажи спорного дома. Сумма задатка является предоплатой в счет причитающихся с задаткодателя платежей по договору купли-продажи объекта недвижимости (п.7), а также установлена ответственность сторон за неисполнение соглашения (п.8). Дата обезличена между Холодиловой *.*. (продавцом), действующей также в интересах своей несовершеннолетней дочери “М“, “Н“ (продавцами) и Алексиной *.*. (покупателем) был заключен договор купли-продажи... доли спорного дома л.д.21). Дата обезличена объект недвижимости по акту приема-
передачи был передан покупателю Алексиной *.*. л.д.22).

Согласно ст.429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании у договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются закл договор.

Если такой срок в предварительном договоре не опред договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно ст.307 ГК РФ 1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо
воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст.380 ГК РФ 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не
доказано иное.

Согласно ст.381 ГК РФ 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Обсудив требование истца о понуждении ответчицы Холодиловой *.*. заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора, суд приходит к следующему выводу.

Продав спорный дом ответчице Алексиной *.*., ответчица Холодилова *.*. фактически отказалась от исполнения обязательств, принятых на себя по предварительному договору купли-продажи от Дата обезличена Действительно, ст.445 ч.4 ГК РФ предусматривает понуждение стороны, уклоняющейся от заключения основного договора, к заключению основного договора в судебном порядке. Однако, стороны, действуя на условиях свободы договора, заключили между собой дополнительно соглашение о задатке, которым, в данном случае, обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон (продавца и покупателя), закл договор купли-продажи конкретного недвижимого имущества на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи доли дома, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка
в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.

Вышеприведенные нормы ГК РФ не исключают возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применении при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. По этим основаниям суд не принимает во внимание доводы представителя ответчика Алексиной в части того, что задаток не может обеспечивать исполнение обязательств по предварительному договору. Таким образом, суд приходит к выводу, что согласовав условие о задатке, стороны пришли к согласию по вопросу обеспечения принятых на себя обязательств; в данном случае, отказ продавца от продажи имущества влечет за собой возникновение у покупателя права на получение двойной суммы задатка, но не права требования понуждения заключения основного договора купли-продажи. Иное толкование условий договора ведет к утрате смысла соглашения о задатке.

Анализируя возражения представителя ответчика Алексиной *.*. в части того, что предварительный договор является незаключенным, поскольку не содержит всех существенных условий договора (указана иная площадь дома, в договоре отсутствует подпись... дочери ответчицы “Н“), суд находит данные доводы несостоятельными по следующим основаниям.

Суд критически относится к пояснениям ответчицы Холодиловой *.*. в части
того, что она подписала предварительный договор и соглашение о задатке, полагая, что подписывает условия договора займа на сумму... рублей. Ответчица не заявляла требования о признании предварительного договора недействительным, и в установленном порядке данный договор не признавался недействительным. Данный договор подтверждает намерения сторон в будущем заключить договор купли-продажи половины дома, который и следовало бы расценивать в качестве основного обязательства. Отсутствие на предварительном договоре подписи шестнадцатилетней “Н“ также не свидетельствует о его незаключении, поскольку регистрации и правовой экспертизе на соответствие норм законодательства подлежит только переход права собственности по основному договору, который с истцом так и не был заключен.

Обсудив требование истца о признании договора купли-продажи... доли спорного жилого дома от Дата обезличена недействительным в силу его ничтожности по основаниям, предусмотренным ст.445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке) и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд находит, что данные требования также не подлежат удовлетворению.

Согласно ст.166 ГК РФ 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно п.32 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от Дата обезличена «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Согласно ст.167 ГК РФ 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По вышеуказанным основаниям суд пришел к выводу, что основания для обязания ответчицы Холодиловой *.*. закл договор купли-продажи доли дома отсутствуют, а следовательно, препятствий для заключения договора купли-продажи доли дома Алексиной *.*. не имелось. Данный договор соответствует требованиям законодательства и не является ничтожным.

Ранее принятые меры обеспечения иска по определению суда от Дата обезличена л.д.12) после вступления решения суда на основании ст.144 ГПК РФ подлежат отмене.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

Решил:

В удовлетворении исковых требований Буянова *.*. к Холодиловой *.*., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей “Н“ и “М“, Алексиной *.*.

-о понуждении к заключению договора купли-продажи... доли жилого дома по адресу г.... на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от Дата обезличена

-признании недействительным ничтожного договора купли-продажи... доли жилого дома по адресу г.... от Дата обезличена заключенного между “Н“, Холодиловой *.*., действующей за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь “М“ с одной стороны и Алексиной *.*., действующей за себя и в интересах своей несовершеннолетней дочери “О“ с другой стороны, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

Ранее принятые меры обеспечения иска в виде запрета Управлению федеральной службы регистрации, кадастра и картографии регистрации сделки договора купли-продажи от Дата обезличена отменить.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский облсуд через Балахнинский городской суд в течение 10 дней с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья