Решения районных судов

О возложении обязанности заключить договор купли продажи земельного участка. Судебное решение от 25 апреля 2011 года №. Краснодарский край.

Северский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи: Полозкова *.*.,

при секретаре Поповой *.*.,

с участием истца Захарченко *.*.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Захарченко Влади к администрации муниципального образования Северский район о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка по цене,не превышающей десятикратного размера ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка,

Установил:

Захарченко *.*. обратился в суд с иском к администрации муниципального образованияСеверский район о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка.

В обоснованиеисковых требований указал о том,что01.06.2010года2010года между Захарченко *.*. и администрациеймуниципального образования Северский район по результатам торгов был заключен договор№ аренды земельного участка общей площадью1004квадратных метра,расположенного по <адрес> Северского района
Краснодарского края,кадастровый №.Указанным договором установлен срок аренды-один годс момента его государственной регистрации в органах юстиции.Данный участок былпредоставлен с разрешенным использованием «для индивидуального жилищногостроительства»,таким образом,настоящий земельный участок может быть использован толькодля индивидуального жилищного строительства.После этого Захарченко *.*. стал возводить жилой дом на указанном земельном участке.Кконцу2010года готовность дома была18%.23.12.2010года истец зарегистрировал правособственности на объект незавершенный строительством-жилой дом,о чем Захарченко *.*. имеетсвидетельство о государственной регистрации права собственности23-АИ №.Навозведенное истцом капитальное строение получен технический паспорт,составленный работниками филиала ГУП Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация» по Северскому району.

В соответствии с п.5ст.35ЗК РФ и приказом Минэкономразвития России от30октября2007года № 370Захарченко *.*. подал заявление в администрацию муниципального образования Северский район с просьбой опредоставлении ему в собственность за плату указанного в данном решении земельного участка общей площадью1004квадратных метров,с кадастровым №,расположенного поул.<адрес> Северского района Краснодарского края под указанным в данном решении объектомнедвижимости.

В администрации муниципального образования Северский район Захарченко *.*. получил ответ,которым администрацияотказывает истцу в предоставлении земельного участка за плату,указывая на то,что Захарченко *.*. должен построить жилой дом и сдать его в эксплуатацию.Настоящее предложение органа исполнительной власти не основано на требованиях законодательства РФ. Так же данноепредложение не имеет признаков решения,принятие которого предусмотренозаконодательством,поскольку не содержит требований не нормативно-правового акта индивидуализированного характера.

Настоящий отказ нарушает п.6ст.36ЗК РФ,в соответствии с которым в месячный срок со
дня поступленияуказанного в пункте5настоящей статьи заявления орган местного самоуправления,принимаетРешение о предоставлении земельного участка на праве собственности.В месячный срок,с датыпринятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности,орган местного самоуправления,осуществляет подготовку проекта договора купли-продажиземельного участка и направляет его заявителю,с предложением о заключениисоответствующего договора.Указанная норма ЗК РФ не предусматривает отказа в предоставлении земельного участка в собственность,кроме как в случаях,если земельный участокзарезервирован либо изъят из оборота в соответствии со ст.27ЗК РФ.

Согласно абзацу2п.1ст.36ЗК РФисключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица-собственники зданий,строений,сооружений.Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях,которые установлены настоящим Кодексом.

Ставка земельного налога в Северском сельском поселении в соответствии с РешениемСовета Северского сельского поселения от30.10.2008года № 291 «Об установлении земельногоналога на территории Северского сельского поселения» составляет0,4%.

При таких условиях выкупная стоимость земельного участка исчисляется из кадастровойстоимости земельного участка-389772,88 * 0,4% = 1559,10рублей.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования и просит суд об их удовлетворении в полном объеме.

Представитель администрации муниципального образования Северский район в судебное заседание не явился,о месте и времени рассмотрения данного дела ответчик был уведомлен надлежащим образом,что подтверждается имеющейся в материалах данного дела распиской о получении представителем ответчика администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края *.*. Р.14.03.2011года судебной повестки
в данное судебное заседание (л.д.51).

Также в материалах дела имеется письменный отзыв по иску представителя ответчика администрации муниципального образования Северский район *.*. Р.,в котором отражено о том,что администрация муниципального образования Северский район считает требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению последующим основаниям.

Предоставление земельных участков в собственность осуществляется в соответствии спорядком,установленным действующим земельным законодательством.

Согласно статье29Земельного кодекса Российской Федерации предоставлениегражданам и юридическим лицам земельных участков из земель,находящихся вгосударственной или муниципальной собственности,осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления,обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах ихкомпетенции в соответствии со статьями9,10и11настоящего Кодекса.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаныобеспечить управление и распоряжение земельными участками,которые находятся в ихсобственности и (или) в ведении,на принципах эффективности,справедливости,публичности,открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Истцом в качестве правового основания указывается статья36Земельного кодексаРоссийской Федерации,регулирующая порядок предоставления земельных участковсобственникам зданий,строений,сооружений.Однако истец,согласно свидетельству огосударственной регистрации права от23.12.2010года серия23-АИ №,являетсясобственником объекта незавершенного строительства степенью готовности18%.

Таким образом,истец не является собственником здания,строения,сооружения,а наиспрашиваемом земельном участке расположен фундамент.

Согласно пункту1статьи36Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица,имеющие в собственности,безвозмездном пользовании,хозяйственномведении или оперативном управлении здания,строения,сооружения,расположенные наземельных участках,находящихся в государственной или муниципальной собственности,приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу пункта1.1статьи36того же Кодекса продажа земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной
собственности,собственникам зданий,строений,сооружений,расположенных на этих земельных участках,осуществляется по цене,установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местногосамоуправления.Порядок определения цены этих земельных участков в отношенииземельных участков,находящихся в муниципальной собственности,устанавливается органамиместного самоуправления (подпункт3пункта1.1статьи36).

В Краснодарском крае цена находящихся в государственной или муниципальнойсобственности земельных участков при продаже их собственникам зданий,строений,сооружений,расположенных на таких земельных участках,установлена ЗакономКраснодарского края от05.11.2002года № 532-КЗ «Об основах регулирования земельныхотношений в Краснодарском крае».

Согласно статье10указанного Закона граждане и юридические лица,имеющие всобственности здания,строения,сооружения,расположенные на земельных участках,находящихся в государственной или муниципальной собственности,имеют право наприватизацию этих земельных участков,за исключением случаев,установленныхзаконодательством.

При продаже в соответствии с правилами,установленными статьей36Земельногокодекса Российской Федерации,а также Федеральным законом “О приватизациигосударственного и муниципального имущества“ находящихся в государственной илимуниципальной собственности земельных участков,на которых расположены здания,строения,сооружения,устанавливается следующая стоимость таких земельных участков:

в городе Краснодаре-в семнадцатикратном размере ставки земельного налога заединицу площади земельного участка;

в иных населенных пунктах,а также за пределами границ населенных пунктов-в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Пунктом1статьи130Гражданского кодекса Российской Федерации,в которомприведен перечень объектов,относящихся к недвижимому имуществу,отдельно указаныздания,сооружения и объекты незавершенного строительства.

Пунктом10статьи1Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено,что к объектам капитального строительства относятся здание,строение,сооружение,объекты,строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства).

Таким образом,в соответствии с положениями указанных норм материального праваобъекты незавершенного строительства составляют самостоятельный и отдельный видобъектов недвижимого имущества,отличный от зданий,строений,сооружений.

С учетом изложенного,принимая во внимание сложившуюся судебную практику
погражданским делам,администрация муниципального образования Северский район считает,что в данном случае основания для отнесения фундамента,несмотря на его функциональное назначение,к зданиям,строениям и сооружениям отсутствуют.

Таким образом,истец ошибочно полагает,что цена договора в данном спорном случае определяется в соответствии со статьей2Федерального закона от25.10.2001года № 137-ФЗ «Овведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,статьей10ЗаконаКраснодарского края от05.11.2002года № 532-КЗ «Об основах регулирования земельныхотношений в Краснодарском крае».

Статья36Земельного кодекса Российской Федерации,статья2Федерального закона от25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,статья10Закона Краснодарского края от05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулированияземельных отношений в Краснодарском крае» определяют цену выкупа застроенныхземельных участков.Порядок определения цены выкупа незастроенных земельных участков вчерте населенного пункта законодательством Краснодарского края не установлен.

Согласно статье8Федерального закона от29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов является обязательным вслучае вовлечения в сделку объектов оценки,принадлежащих полностью или частичноРоссийской Федерации,субъектам Российской Федерации либо муниципальнымобразованиям,в том числе:

при определении стоимости объектов оценки,принадлежащих Российской Федерации,субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям,в целях ихприватизации,передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки,принадлежащих Российской Федерации,субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

На основании изложенного администрация муниципального образования Северский район считает,что при удовлетворении заявленных исковыхтребований бюджету муниципального образования Северский район,а такжеконсолидированному бюджету Краснодарского края будет причинен ущерб в размере разницымежду выкупной ценой,определенной в соответствии со
статьей2Федерального закона от25.10.2001года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,статьёй10Закона Краснодарского края от05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» и их рыночной стоимостью,определенной в соответствии с Федеральным законом от29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации».Также в указанном отзыве выражена просьба о рассмотрении данного дела в отсутствие представителя администрации муниципального образования Северский район (л.д.52-55).

Суд,выслушав объяснения истца Захарченко *.*.,исследовав материалы дела,пришел к выводу об обоснованности иска и удовлетворении заявленного искового требования по следующим основаниям.

В материалах данного дела имеется копия протокола заседания аукционной комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционе от24мая2010года №,согласно которому допущен к участию в аукционе и признан участником аукциона претендент,подавший заявку на участие в аукционе Захарченко *.*. и по лоту №последний получил право на заключение договора аренды земельного участка сроком на один год,площадью1004квадратных метра (земли населенных пунктов),расположенного по адресу:Краснодарский край,Северский район,ст.<адрес>,с кадастровым № индивидуального жилищного строительства за сумму44200 (сорок четыре тысячи двести рублей) (л.д.4-7).

Также в материалах данного дела имеется копия кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым №,площадью1004+/-22квадратных метра с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства,расположенного по адресу:Краснодарский край,Северский район,ст.<адрес> (л.д.8-9).

Согласно имеющейся в материалах данного дела копии договорааренды земельного участка от01.06.2010года №,Захарченко *.*. был предоставленземельный участок из земель поселений для индивидуального жилищногостроительства
общей площадью1004квадратных метра,расположенный по адресу:Краснодарский край,Северский район,ст.<адрес>,правозаключения которого Захарченко *.*. выиграл на торгах25.05.2010года (л.д.10-15).

В материалах данного дела также имеется копия разрешения на строительство от08.12.2010года №,согласно которому администрация муниципального образования Северский район в соответствии со ст.51Градостроительного кодекса РФ разРешила Захарченко *.*. строительство объекта капитального строительства индивидуального жилого дома,расположенного по адресу:Краснодарский край,Северский район,ст.<адрес>,срок действия разрешения до08.12.2020года (л.д.17-29).

Согласно имеющейся в деле копии свидетельства о государственной регистрации права,выданного23.12.2010года,Захарченко *.*. на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства,назначение нежилое общей площадью застройки31,9квадратных метров,степенью готовности18%,с инвентарным № А,расположенный по адресу:Краснодарский край,Северский район,ст.<адрес> (л.д.30).

Также в материалах данного дела имеются копии заявления Захарченко *.*. и сообщения заместителя главы администрации муниципального образования Северский район *.*. В.,в которых отражено о том,что Захарченко *.*. обратился в администрацию муниципального образования Северскогорайона с заявлением о предоставлении ему в собственность земельного участка,расположенного по адресу:ст.<адрес> районаКраснодарского края,и получил сообщение о том,что Захарченко *.*. сможетприобрести земельный участок в собственность после завершениястроительства и сдачи дома в эксплуатацию (л.д.31,32).

Подпунктом5пункта1статьи1Земельного кодекса РФ установленоположение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с нимиобъектов:прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков,за исключением случаев,установленных федеральными законами.

Пункт1ст.130ГК в составе вещей,прочно связанных с землей иобладающих вследствие этого признаками недвижимости,выделяет,в частности,здания,сооружения,объекты незавершенного строительства.

Таким образом,в соответствии с ГК РФ объекты незавершенногостроительства отнесены к числу
недвижимых вещей,то есть таких,которые прочносвязаны с землей,а их перемещение без несоразмерного ущерба назначениюневозможно.

В статье1Федерального закона “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“ дано понятие недвижимого имущества(недвижимость),права на которое подлежат государственной регистрации.К нимотнесены земельные участки,участки недр и все объекты,которые связаны сземлей так,что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно,в том числе здания,сооружения,жилые и нежилые помещения,предприятия как имущественные комплексы.Незавершенные строительствомобъекты в ст.1не указаны.Статьёй25Федерального закона “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ установлено,чтоправо собственности на объект незавершенного строительства регистрируется,каки право собственности на завершенный строительством объект.То есть указанныйзакон также относит незавершенный строительством объект к недвижимомуимуществу,то есть к объектам,прочно связанным с земельным участком.

В соответствии с п.п.10, ст.1Градостроительного кодекса РФ от29декабря2004года N190-ФЗ к объектам капитального строительства,прочносвязанным с земельными участками,относятся,как и здания,строения исооружения,так и незавершенные строительством объекты.

В соответствии с ч.1ст.36ЗК РФ граждане и юридические лица,имеющие всобственности здания,строения,сооружения,расположенные на земельныхучастках,находящихся в государственной или муниципальной собственности,имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

В п.2.2ст.3Закона о введении в действие ЗК РФ предусмотрено,чтособственники зданий,строений,сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того,когдабыл заключен договор аренды этих земельных участков-до или после днявступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

То есть и в ст.36ЗК РФ,и в п.2.2ст.3Федерального закона от25.10.2001N137-ФЗ “Овведении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации“ речь идет овозможности предоставления в собственность за плату земельных участков,накоторых находятся здания,строения сооружения.Хотя в них не указано на право выкупа земельного участка,занятого объектами незавершенного строительства,находящимися в собственности,однако запрета в законе на предоставление всобственность таких земельных участков нет.

Напротив,в п.3ст.28ФЗ от21.12.2001года № 178-ФЗ «О приватизациигосударственного и муниципального имущества» предусмотрено,чтособственники объектов недвижимости,не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках,относящихся к государственной илимуниципальной собственности,обязаны либо взять в аренду,либо приобрести угосударства или муниципального образования указанные земельные участки,если иное не предусмотрено федеральным законом.Договор аренды земельного участкане является препятствием для выкупа земельного участка.Отказ в выкупеземельного участка или предоставлении его в аренду не допускается,заисключением случаев,предусмотренных законом.

В пункте4статьи283К РФ указаны случаи,когда допускается отказ ввыкупе земельного участка:изъятие земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных илимуниципальных нужд.

В то же время пункт4статьи28ЗК РФ также содержит императивнуюнорму,запрещающую отказ в предоставлении в собственность граждан июридических лиц земельных участков,находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Ответчик не представил суду доказательств,подтверждающих то,что спорный земельный участокизъят из оборота,зарезервирован,а также подтверждающих запрет на его приватизацию,что позволяет суду сделать вывод о том,что нет оснований для отказа в передаче его в собственность,предусмотренных законом.Поэтому отказ в предоставлении спорного земельного участка всобственность истца не основан на законе.

Таким образом,анализируя изложенное выше законодательство в егосовокупности,суд приходит к выводу о том,что в случае,если правособственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано,земельный участок,на котором находится незавершенный строительством жилойдом,должен следовать судьбе указанной недвижимости,то есть также долженбыть передан в собственность гражданина.

В судебном заседании установлено,что объект недвижимости-

незавершенный строительством объект (жилой дом) находится у истца в

собственности.Право собственности на него зарегистрировано,поэтому,следуя

принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними

объектов,а также по смыслу указанных выше законодательных актов,земельный

участок,на котором находится незавершенный строительством жилой дом,

должен следовать судьбе указанной недвижимости,то есть также должен быть

передан в собственность истца.Предоставление в собственность истца

земельного участка под объектомнедвижимости (незавершенным строительством жилым домом),прочно связанным с земельным участком,является обязанностью,а не правом органа исполнительной власти.

В соответствии с п.8ст.36ЗК РФ орган местного самоуправления,вдвухнедельный срок со дня принятия заявления о передаче земельного участка всобственность и представления кадастрового паспорта земельного участкапринимает Решение о предоставлении этого земельного участка,и направляетзаявителю копию такого решения.

В соответствии с РешениемСовета Северского сельского поселения от30.10.2008года № 291 «Об установлении земельногоналога на территории Северского сельского поселения» ставка земельного налога в Северском сельском поселениисоставляет0,4%.

При таких условиях выкупная стоимость земельного участка исчисляется из кадастровойстоимости земельного участка,а именно-389772рублей88копеек * 0,4% = 1559рублей10копеек.

На основании изложенного и руководствуясь194-198,233-237ГПК РФ,суд

Решил:

Иск Захарченко Влади к администрации муниципального образования Северский район о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка-удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования Северский район заключит сЗахарченко Владим договор купли-продажи земельногоучастка общей площадью1004квадратных метра с кадастровым №,расположенного по адресу:Краснодарский край Северский район ст.<адрес>о цене,не превышающей десятикратного размера ставки земельного налога от кадастровой стоимости указанного земельного участка,а именно по цене равной1559рублей10копеек.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд черезСеверский районный суд Краснодарского края в течение10дней.

Председательствующий:Полозков *.*.