Решения районных судов

О признании договора аренды земельного участка действительным.. Решение от 04 апреля 2011 года №. Московская область.

04 апреля 2011 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Филимоновой *.*., при секретаре Исаевой *.*., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мордасовой ЕВ к Администрации «» муниципального района о признании договора аренды действительным

Установил:

Истец просит признать договор аренды земельного участка действительным, и обязать «» района заключить договор аренды на условиях договора, заключенного (дата) между МН и «» сельским советом, земельного участка в <адрес> сроком до (дата) в представленных координатах, мотивируя свою просьбу тем, что по договору аренды от (дата) «» сельский совет предоставил её матери МН за плату во временное пользование сроком на «» лет
земельный участок площадью «» в <адрес>, целевое использование: для «», без права его застройки.

После заключения договора Мордасова *.*. добросовестно выполняла условия договора, ежегодно оплачивала арендную плату. Договор аренды был зарегистрирован в Администрации «» сельского совета. Правомерность заключенного договора ответчиком с (дата) года не оспаривалась между сторонами по договору аренды, в частности относительно земельного участка, его месторасположения и границ, что подтверждается планом земельного участка, передаваемого в аренду.

МН. умерла (дата), истец является ее дочерью и единственным наследником по закону, других наследников не имеется. После смерти матери истец фактически принял наследство, использует участок по целевому назначению, оплачивает арендную плату, поддерживает участок в надлежащем состоянии.

(дата) года она обратилась в Администрацию «» муниципального района с заявлением о переоформлении права аренды на спорный земельный участок. Согласно ответу из Администрации района ей нужно было предоставить свидетельство о праве на наследство по закону на спорный земельный участок. При обращении в нотариальную контору ей было отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на арендованный земельный участок, поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию права.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика с иском не согласен, считает договор недействительным, незаключенным, потому что он не зарегистрирован в установленном законом порядке, участок не поставлен на кадастровый учет, границы его не установлены.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, свидетеля суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии
со ст.195 ГПК РФ Решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает Решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 52 ЗК РСФСР, действовавшей в момент составления договора аренды, собственники земельных участков, арендаторы имели право возводить на предоставленных земельных участках жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения.

В соответствии с ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом полежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 года № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» регистрация и оформление документов о правах на земельные участки была возложена на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Согласно письму Роскомзема от 31 августа 1994 года государственная регистрация любого случая возникновения, передачи, ограничения (обременения), изменения или прекращения прав на недвижимость являлась обязательной, если иное не предусмотрено
законодательством РФ. Нарушение регистрации этих прав на недвижимость будет иметь последствия, определяемые законодательством РФ.

В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действующим с 21 января 1998 года, регистрация сделок, в том числе с землей, была возложена на регистрационные палаты.

В соответствии с ч.1 ст. 429 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В соответствии с ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования
зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 13 указанного Закона, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

По делу установлено, что (дата) между матерью истца МН и «» сельсоветом был оформлен договор на выращивание сельскохозяйственной продукции земельного участка размером «» в <адрес> сроком на «» лет, который в нарушение положений ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также положений ст. ст. 164, 609 ГК РФ в установленном порядке зарегистрирован не был, а следовательно, права на арендуемый участок к МН не перешли, что является основанием для признания оспариваемого договора незаключенным и недействительным.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости“ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Таким образом, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование
такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, что позволяет земельному участку быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте.

Из представленного истцом договора не представляется возможным определить его предмет, поскольку границы предоставляемого земельного участка не были описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное обстоятельство также является основанием для признания вышеуказанного договора незаключенным, поскольку в силу положений ст. ст. 432 и 607 ГК РФ соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было.

Кроме того, договор аренды оформлен на срок более одного года, поэтому он в соответствии с требованиями ст. 609 ГК РФ п.2, ст. 164 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 12 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Данный договор аренды не был зарегистрирован МН. в установленном законом порядке в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 года № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Установлено, что договор аренды земельного участка между МН. и «» сельсоветом заключен не был, поэтому в порядке наследования за истцом суд не может признать право аренды на спорный земельный участок.

При указанных обстоятельствах по
делу и с учетом вышеприведенных норм закона, оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

В иске Мордасовой ЕВ к Администрации «» муниципального района о признании договора аренды земельного участка площадью «» в <адрес> действительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Рузский районный суд в течение 10 дней.

«»

Судья *.*. Филимонова